Договор долевого участия в строительстве

Помимо прав и обязанностей Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает и ответственность застройщика. Эта ответственность наступает в случае привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это право в соответствии с законом о долевом строительстве.

О.Ю. Скворцов отмечает, что «законодатель стремится предусмотреть те случаи, когда денежные средства привлекаются фирмами у физических лиц в противоречии с положениями закона. Именно для предупреждения совершения подобных действий законодатель вводит ч.3 ст.3 Закона» Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Вольтерс Клувер , 2006. - 336с..

Именно с момента вступления в законную силу 1 апреля 2005 года Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» произошло изменение правового регулирования ответственности как застройщика перед дольщиком, так и дольщика перед застройщиком. До этого момента ответственность застройщика определялась Законом РФ «О защите прав потребителей» О защите прав потребителей: федеральный закон от 07.02.1992 года № 2300-1 (в ред. от 18.07.2011 г.) // Собрание законодательства РФ . - 1996. - №3. - Ст.140..

Как показывает практика, примеров нарушения законодательства со стороны застройщика довольно много. Так, например, в нашем крае государственный надзор за долевым строительством осуществляет Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, которая проводит проверки в отношении застройщиков. Именно деятельность данного органа дает нам наглядную картину того, сколько застройщиков нарушили законодательство, какие санкции к ним были применены, какие именно нарушения в области долевого строительства имели место.

Проанализируем работу Службы за 2011 год.

Итак, за этот год отделом надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края было осуществлено 1034 проверки Государственный контроль за долевым строительством. Результаты проверок // URL: http:// www.krasnadzor.ru/gosudarstvennyi-nadzor-za-dolevym-stroitelstvom/rezultaty-proverok (дата обращения 12.04.2012 г.).. В том числе: плановых проверок - 13, по обращению граждан - 6, совместно с прокуратурой - 12, проверка исполнения предписаний - 219, по иным основаниям - 1080.

По итогам всех проверок в 2011 году было возбуждено 3019 дел об административных правонарушениях. Из них 190 дел об административных правонарушениях в области долевого строительства, ответственность за которые предусмотрена статьями 14.28, 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Собрание законодательства РФ. - 2002. - №10.. Это такие составы как:

1. Привлечение денежных средств  граждан, связанное с возникающим  у гражданина правом собственности  на жилое помещение в многоквартирном  доме, который на момент привлечения  таких денежных средств гражданина  не введен в эксплуатацию;

2. Опубликование в средствах массовой  информации и (или) размещение в  информационно-телекоммуникационных  сетях общего пользования застройщиком  проектной декларации (в том числе  вносимых в нее изменений), содержащих  неполную и (или) недостоверную информацию;

3. Непредставление в установленный  срок в орган, осуществляющий  контроль надзор в области  долевого строительства многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности.

По сравнению с 2010 годом, количество возбуждаемых дел возросло на 4 %. Так же по итогам проверок было выдано 195 предписаний об устранении нарушений, рассмотрено 160 письменных обращений граждан Государственный контроль за долевым строительством. Результаты проверок // URL: http://www.krasnadzor.ru/gosudarstvennyi-nadzor-za-dolevym-stroitelstvom/rezultaty-proverok (дата обращения 12.04.2012 г.)..

Если сравнивать результаты проверок 2011 года с результатами проверок 2009 года, то можно отметить следующее: в период с 2009 по 2011 года число штрафных санкций в области долевого строительства только возросло.

Если в кризисный для страны 2009 год в ходе проверок нарушителями были вынесены штрафы в общей сложности на 3,5 млн. рублей, то в 2011 году эта сумма увеличилась и составила 3 852 500 рублей Крупко Т. Долевое строительство под контролем // Журнал Сибирский дом. - №2. - С.74..

Помимо административной ответственности в области долевого строительства присутствует и уголовная ответственность.

К наиболее распространенным преступлениям, предусмотренным Уголовным кодексом РФ в сфере долевого строительства многоквартирных домов относятся:

1. Мошенничество (ст.159);

2. Присвоение и растрата (ст. 160);

3. Незаконное предпринимательство (ст. 171);

4. Легализация (отмывание) денежных средств  или иного имущества, приобретенных  другими лицами преступным путем (ст. 174), либо лицом в результате  совершения им преступления (ст. 174.1);

5. Злоупотребление полномочиями (ст.201);

6. Злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285);

7. Превышение должностных полномочий (ст. 286);

8. Самоуправство (ст. 330) Уголовный кодекс  РФ от 13.06.1996 года № 63 - ФЗ (в ред. от 01.03.2012 г.) // Собрание законодательства  РФ. - 1996. - №25. - 17 июня..

Анализ судебной практики показывает, что в сфере долевого строительства имеют место и уголовные преступления. Широкую известность получило дело Шапочкина С.Г. в городе Красноярске. Генеральный директор строительной компании ЗАО «Сибстоун» Сергей Шапочкин в период с 2003 по 2008 года похитил деньги инвесторов, которые вложились в строительство жилого дома на пересечении улиц Копылова, Гоголя и Ленина, а также по проспекту Мира, 52 «А» и улице Баумана, 6, на сумму 370 млн. рублей. 156 физических и юридических лиц - участников долевого строительства понесли убытки. Шапочкин брал у инвесторов деньги в оплату одних и тех же площадей. Полученные от неоднократно реализованных квартир и нежилых помещений деньги Сергей Шапочкин расходовал на собственные нужды. Кроме того, известно, что руководитель компании убедил сотрудников ЗАО «Сибстоун» получить в банке кредит на общую сумму около 27 млн. рублей, которые использовал в деятельности фирмы. В октябре 2008 года в результате многочисленных заявлений от граждан в отношении Шапочкина было заведено уголовное дел сразу по нескольким статьям - ст. 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество в особо крупном размере) и ст. 201 Уголовного кодекса РФ (злоупотребление полномочиями), предусматривающими наказание лишение свободы в общей сложности на 10 лет. В ходе следствия было доказано 124 эпизода преступной деятельности обвиняемого. Но ущерб, причиненный потерпевшим, не был возмещен. Обманутые дольщики решили написать письмо президенту РФ В.В. Путину. В итоге, после полутора лет расследования более 60 томов уголовного дела в 2010 году были переданы в суд Суд. Происшествия. Красноярск. - 18.03.2010 год // URL:http:// www.sibnovosti.ru (дата обращения: 26.04.2012 г.).. Параллельно в Арбитражном суде Красноярского края шло рассмотрение дел по искам потерпевших в ЗАО «Сибстоун», находящегося в стадии банкротства Дело № А33-2805 // Архив Арбитражного суда г. Красноярска . - 2009..

В 2011 году Шапочкин был признан виновным по п. «в» ч.3 ст.158 Уголовного кодекса РФ Приговор Ленинского районного суда г. Красноярска от 31.05.2011 года по уголовному делу

№ 1-518 // Архив Ленинского районного суда г. Красноярска. - 2011.. А 27 декабря 2011 года Шапочкин был признан виновным по остальным, более чем 100 эпизодам хищения денег инвесторов, и Ленинским районным судом города Красноярска было назначено наказание в виде 12 лет лишения свободы Приговор Ленинского районного суда г. Красноярска от 27.12.2011 года по уголовному делу № 1-97 (1-1054/2010) // Архив Ленинского районного суда г. Красноярска. - 2011..

Исследуя судебную практику, можно отметить, что большинство всех уголовных дел, связанных с нарушением законодательства в области долевого строительства, возбуждаются именно по статье 159 Уголовного кодекса РФ - мошенничество.

Приведем еще один пример. «В городе Барнауле бывший директор фирм «Стройпрогресс», «Стройпрогресс плюс», и «Барнаулинвестстрой» Елена Лукьянова приговорена к 8,5 годам колонии общего режима за присвоение денежных средств дольщиков строительства жилья. Суд установил, что с 2001 по 2008 года Елена Лукьянова заключала с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия в строительстве трех многоквартирных домов в городе Барнаул. При этом компании Лукьяновой не имели ни участков под застройку, ни разрешения местных властей, ни собственных средств на реализацию проектов. Все полученные средства (около 150 млн. рублей ) аферистка присвоила себе. Всего от ее преступных деяний пострадали 226 человек. Лукьяновой предъявили обвинение в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ» Батурин Р. Мошенница приговорена к 8,5 годам заключения за обман дольщиков // Жилищное право.- 2012 . - №1. - С.100-101..

Еще одной проблемой, связанной с недобросовестными застройщиками являются трудности, возникающие у участников долевого строительства при банкротстве застройщиков. В целях регулирования отношений по достройке и получения жилых помещений лицами, финансировавшими строительство жилых домов, застройщики, которые оказались несостоятельными и в отношении которых арбитражным судом введены различные процедуры банкротства был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» О несостоятельности (банкротстве): федеральный закон от 26.10.2002 года № 127-ФЗ (в ред. от 28.11.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №43. - ст.4149. и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства» О внесении изменений в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства : федеральный закон от 12.07.2011 года № 210 ФЗ // Российская газета. - 2011. - №5529.. Теперь в соответствии с указанным законом, все лица, принимавшие участие в финансировании строительства с целью получения жилых помещений (даже по сделкам, признанным в дальнейшем недействительными), могут обратиться в арбитражный суд с ходатайством о передаче недостроенного дома специально созданному им кооперативу для самостоятельной достройки. За обращением в арбитражный суд с таким ходатайством должно проголосовать большинство участников строительства на общем собрании участников строительства всех домов застройщиков.

Возвращаясь к вопросу, касающемуся дальнейшей перспективы развития института долевого строительства на примере города Красноярска, можно сделать весьма плачевные выводы. «Еще не так давно чиновники с гордостью сообщали, что количество «проблемных» многоэтажных домов в Красноярске уменьшилось в 2 раза. Но в этом году было вновь зафиксировано огромное количество правонарушений в данной сфере. По данным Арбитражного суда Красноярского края, сейчас в его производстве находятся дела о банкротстве почти 30 строительных организаций. Из них 5 являются застройщиками, привлекшими денежные средства граждан на строительство 14 многоквартирных домов.

По словам начальника отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елены Хамардюк, в большинстве случаев застройщики привлекают денежные средства граждан и юридических лиц уже на стадии начала строительства. Лишь каждый пятый многоквартирный дом возводится на собственные средства фирмы либо за счет государственного или муниципального бюджетов. В 2011 г. Служба строительного надзора пресекла более 6000 нормативных нарушений. В прошлом году ежеквартальную отчетность по привлечению денег граждан предоставляла 71 компания по 283 многоквартирным домам, из них 192 объекта находились в стадии строительства. 91 здание в установленном порядке введено в эксплуатацию, но передача объектов долевого участия инвесторам еще не завершена.

По отчетности на конец III квартала (за год данные еще не представлены) общее количество заключенных договоров по указанным объектам приближается к 23 тыс., сумма обязательств по ним составляет более 65 млрд. руб., что превышает половину доходной части краевого бюджета.

В том числе за три квартала 2011 г. заключен 7081 договор долевого участия, привлечено 16,23 млрд. руб.

В целом по прошлому году, по данным Росреестра, количество договоров долевого участия достигло 11 213, что почти в полтора раза больше показателей 2010-го.

Согласно февральскому отчету, за первые два месяца 2012-го объемы строительных работ в крае снизились на 16%, причем в феврале падение было гораздо более значительным -- на 27%. Ввод общей жилой площади сократился еще существеннее -- на 37%.

В этом году в Красноярске резко сокращаются объемы жилищного строительства.

Большинство опрошенных руководителей, сравнивая нынешний год с прошедшим, отметили не только уменьшение объемов работ, но и другие негативные факторы: сокращение численности сотрудников и размера собственных средств компаний, рост цен на материалы и комплектующие и т. д.» Ледовский В. Долевой рецидив // URL:http:// www.dela.ru/articles/dolevojj-recidiv/ (дата обращения : 23.04.2012 г.)..

Все это неминуемо сказывается на численности обманутых дольщиков и перспективе решения их проблем.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно выделить следующие проблемы, касающиеся реализации прав, обязанностей и ответственности застройщика:

1. Ненадлежащее оформление документов;

2. Подложные документы: разрешения  на строительство, ввод объекта  в эксплуатацию;

3. Недостаточность денежных средств  для строительства многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости, следствием чего является несдача объекта в срок;

4. Уголовные преступления в сфере  долевого строительства.

Основной причиной первой проблемы является не сколько вина застройщиков, сколько невнимательность участников долевого строительства - дольщиков. В свободном доступе находятся как документы, которые застройщику необходимо предоставить дольщику до заключения с ним договора участия в долевом строительстве, так и образец самого договора. В большинстве случаев застройщики пытаются выдать договор долевого участия в строительстве за другой схожий с ним договор. Если дольщик внимательно изучит перечень документов и содержание договора, то проблем с ненадлежащим оформлением можно будет избежать.

Что же касается проблем с подложными документами, то причина одна - коррупция со стороны органов власти, выдающих «липовые» разрешения на строительства. Чтобы избежать данной проблемы нужно ужесточить ответственность за предоставление подложных документов в сфере долевого строительства путем внесения в УК РФ уголовного наказания в виде лишения свободы с запретом занимать государственные должности.

Что же касается последних двух проблем, то на взгляд автора их можно решить путем законодательной инициативы. Таким законодательным актом должно стать взаимное страхование гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов. Предлагается создание общества взаимного страхования застройщиков, которое станет единой некоммерческой организацией на территории РФ, функционирующей на основе членства застройщиков. Основу страхования составит создание относительно дешевого единого взаимного фонда денежных средств, исключающих распределение прибыли между членами общества, что, во-первых, не должно привести к значительному увеличению цены строительства жилья, во-вторых, ставит барьер для возможных злоупотреблений со стороны самих членов общества. В случае банкротства застройщика, если после проведения предусмотренных законодательством процедур дольщик не получит жилья или не получит в полном объеме соответствующее денежное возмещение, общество взаимного страхования застройщиков выплатит дольщику денежное страховое возмещение в недостающем размере. Застройщик, не получивший полис взаимного страхования не получит право привлекать деньги дольщиков, а также не получит разрешений на строительство жилых домов.