Договор долевого участия в строительстве

Таким образом, к началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.

В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность.

Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны.

Инвестирование в строительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.

Возрождение рыночных механизмов регулирования общественных отношений в Российской Федерации стало важной вехой в возникновении и дальнейшем развитии отношений по участию в долевом строительстве жилья в современном их понимании, так как период реформ (1991-1999гг.) затронул и сферу строительства.

К концу 1990-х годов стали развиваться, а в настоящее время получили широкое распространение отношения по привлечению денежных средств граждан, а также организаций в жилищное строительство.

Доля государственного участия в строительстве, и в частности в жилищном строительстве, постепенно уменьшалась, тогда, как доля частного капитала увеличивалась.

Как следствие этих процессов произошло увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов, возведение которых осуществлялось преимущественно на долевых началах. Это связано с тем, что переходный период характеризуется низкой платежеспособностью населения страны, а строительство многоквартирного дома характеризуется высокой затратностью.

Широкая распространенность отношений по привлечению средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов связана с возможностью накопления застройщиками средств большого количества инвесторов, что позволяло сформировать достаточный объем средств, необходимый для создания многоквартирного дома.

Массовый характер отношений участия в долевом строительстве, отсутствие их прямого правового регулирования привело к многочисленным злоупотреблениям и нарушениям прав граждан и юридических лиц - участников долевого строительства, о чем свидетельствует судебная практика. Получили распространение различные схемы финансирования строительства жилых многоквартирных домов за счет привлеченных денежных средств физических и юридических лиц - инвесторов-дольщиков. При этом отношения инвестиционно-строительных компаний с инвесторами-дольщиками строятся, как правило, на основе двухсторонних договоров.

Что же касается современного этапа развития отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве, то основы правового регулирования этих отношений заложены в Конституции Российской Федерации. «Каждый имеет право на жилище» Конституция РФ от 30.12.2008 года № 7 - ФКЗ) // Российская газета. - 2009. - №7. - 21 января. . Реализуя это положение Основного Закона РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

10 мая 2005 года Президент Российской  Федерации В.В Путин в своем  ежегодном послании Федеральному  Собранию обозначил в качестве  приоритета государственной политики  повышение качества жизни граждан  Путин В.В. О мерах по обеспечению  граждан России доступным жильем. Материалы заседания президиума  Государственного совета 19.04.2005 год // Недвижимость и инвестиции. Правовое  регулирование. - 2005. - №2. - С.40.. Механизмом  достижения этой цели является  реализация приоритетных национальных  проектов в таких областях  как здравоохранение, образование  и жилье. Жилищная политика государства  направлена на формирование рынка  доступного жилья и развитие  жилищной ипотеки. Выполнение этих  задач невозможно без увеличения  объемов и темпов строительства  многоквартирных домов на долевых  началах.

Сегодня жилищный фонд в России по данным Росреестра составляет почти 3229 млн. кв. метров Жилищные условия населения. - Статистическая бюллетень 2011 года // URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_04/IssWWW.exe/Std/d09/2-jil.htm (дата обращения 23.03.2012 г.).. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляется на рыночных условиях. Почти 70% жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90% строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски.

За последние 3 года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно.

В 2011 году по данным Росстата введено в эксплуатацию 788,2 тыс. квартир общей площадью 62,3 млн. кв. метров, что составило 106,6 % к соответствующему периоду 2010 года (в 2010 году было введено 58,4 млн. кв. метров жилья) О жилищном строительстве в 2011 году // URL: http: www.gks.ru/wps/connect/rosstat/rosstatsite/main/new/a2740e0044b81cf2beadff0abf71f704 (дата обращения 12.03.2012 г.).. Однако темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются. В очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 млн. семей.

В отличие от большинства развитых стран, где жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования, в нашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства.

Одним из способов решения данных проблем явилось долевое строительство.

Инициатива использования такого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.

Права и интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений.

Так, например, в практике имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Во многом этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Указанный Федеральный закон направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.

Необходимость принятия данного закона также была предопределена потребностями гражданского оборота в связи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфере долевого участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации договорных конструкций и принципа свободы договора (ст. 421) Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 32. . Есть мнение, что именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов, как граждан, так и юридических лиц.

Рассмотрим, что нового внес Закон № 214 в отношения в сфере долевого строительства.

Со вступлением в силу Федерального закона № 214 -ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» коренным образом изменилась схема вовлечения частного капитала в финансирование жилищного строительства. Если раньше застройщик продавал почти треть квартир еще до получения необходимых разрешительных документов для строительства, то в настоящее время все изменилось. В соответствии со статьей 3 Федерального закона №214- ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство» Российская Газета - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. . Сейчас для начала строительства вынужден либо привлекать свои денежные средства, либо брать кредиты в банке под высокие проценты, что, соответственно, не является выгодным мероприятием, так как приводит к удорожанию строительства и снижению спроса на построенные квартиры.

Следующее, что внес Закон стала государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Как отмечает Демёхин А.И. «закон внес жесткую регламентацию прежде всего в социально - потребительские правоотношения, складывающиеся при строительстве в жилищной сфере» Демёхин А.И. Актуальные проблемы применения Закона об участии в долевом строительстве добросовестными застройщиками // Законодательство и экономика. - 2009. - №3. - С.31-33.. Но вместе с этим на практике возникают коллизии, которые с очевидностью свидетельствуют о необходимости существенной доработки закона. Так одним из серьезных нововведений стало требование государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Закон «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает осуществление такой регистрации как минимум дважды: после заключения договора участия в долевом строительстве и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщику. Однако последовательное соблюдение данных требований закона под силу далеко не всем застройщикам. Более подробно автор на этом останавливается во второй главе.

Так же с принятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, стали выделятся среди прочих гражданских правоотношений.

Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в строительстве жилья.

Закон закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон.

Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения Закона, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости.. «Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя. В частности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Также представляется, что при работе над Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков» Ковалева В. Правовое строительство // Ведомости. Недвижимость. Жилой фонд. - 2005. - №48. - С. 89..

Практика заключения договоров участия в долевом строительстве в соответствии с упомянутым выше новым законом находится в стадии становления.

Это связано с тем, что, «во-первых, основная часть строительных проектов, находящихся в стадии реализации, не подпадает под действие Закона, а во-вторых, некоторые застройщики пытаются обойти закон, используя альтернативные возможности привлечения денежных средств участников долевого строительства, например «вексельные схемы», договоры займа, предварительные договоры и пр.» Русина Н. Вексель вместо договора // Бизнес. - 2005. - №78. - С.79.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» закрепил особенность правового регулирования отношений по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которая заключается в применении законодательства о защите прав потребителей, что, в частности, предоставляет возможность компенсации морального вреда. Он также закрепляет, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Так, принято Постановление Правительства РФ «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства: постановление правительства РФ от 27.10.2005 г. № 223 (в ред. от 03.04.2008 г.) // Российская газета. - 2005. - №250. - 9 ноября.. Выше изложенное позволяет нам сделать вывод о том, что формирование нормативно-правовой базы - сложный длительный процесс. Нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» вызывали и продолжают вызывать далеко неоднозначные оценки как со стороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков.

Можно утверждать, что содержащиеся в законе положения об обеспечении обязательств по договору не соответствуют требованиям действующего российского законодательства. Они являются явно несправедливыми по отношению к гражданам - потребителям. Часть 2 статьи 9 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве» содержит безальтернативное правило о том, что «в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а так же уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами» Российская Газета - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. .

«Необходимо учитывать, что с момента заключения договора по передаче в собственность потребителю жилища может пройти не менее 2 лет. Процедура расторжения договора (через суд) и взыскание денежных средств займет 1,5 - 2 года. В итоге пройдет 4 - 5 лет, а гражданин вместо удовлетворения своих жилищных потребностей получит (или не получит - при банкротстве организации - застройщика, так и не начавшей строительство) лишь денежное возмещение, которое станет фикцией в связи с постоянным существенным увеличением стоимости жилья» Дискусар В.М. Долевое строительство // Жилищное право. - 2009. - №6. - С.13-20..