Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Мая 2014 в 14:56, дипломная работа
Цель дипломной работы – дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. изучить зарождение института ипотеки;
2. рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
3. описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищ¬ного кредитования;
4. проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны [11, c. 21].
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:
- вовлечение капиталов в виде
недвижимости в хозяйственный
оборот через механизмы залога,
через вторичный рынок
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.
Необходимость появления ипотеки было обусловлено развитием товарооборота и увеличением числа сделок с недвижимостью. Согласно ипотеке обязательство обеспечивается залогом, и что особенно важно остающимся в пользовании залогодателя. Отличие ипотеки-залога, в юридическом аспекте, по отношению к другим видам обеспечения (задаток, неустойка, поручительство), заключается в вещном обеспечении требований кредитора, в обеспеченности «ответственности вещи», но не лиц.
И так как залоговое право есть право абсолютное, вещь остается предметом залога и при переходе права собственности от должника к третьим лицам. Право обращения взыскания на заложенную вещь предпочтительно перед всеми другими требованиями. В соответствующей ситуации кредитор вправе истребовать вещь, обозначенную как предмет залога, у любых лиц (собственника или третьих лиц) и удовлетворить себя по обязательству предпочтительно перед всеми другими кредиторами должника. Данные юридические категории заимствованные и развитые Римским частным правом из греческого права используются в современной практике с незначительными изменениями, в том числе и в законодательстве Республики Казахстан.
В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан «Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество находится во владении и пользовании третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество» [12].
Рынок ссудных капиталов как один из сегментов финансового рынка можно определить как особую сферу финансовых отношений, связанных с обеспечением кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого рынка являются [13, с. 145]:
- заемщики в лице юридических
и физических лиц и государства
организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.
Ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками, так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.
Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд.
Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка. (Приложение Б)
На основании приведенной схемы, можно говорить о том, что ипотечные кредиты по своем назначению и применению, относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам. При этом можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.
Несмотря на столь широкий диапазон охвата понятием ипотека в имущества (ипотека недвижимости) имеет все-таки преимущественный характер. Так в соответствии с Гражданским Кодексом «Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости не установлены иные правила».
Еще одним немаловажным нюансом является необходимость обязательной регистрации залога недвижимости в органах осуществляющих подобную регистрацию. Причем право залога возникает только после государственной регистрации ипотечного свидетельства, т.е. ипотека приобретает законную силу, тогда как до регистрации, даже в силу заключения двухстороннего договора, ипотечное свидетельство не имеет никакой юридической силы.
Сравнивая юридическую практику Казахстана с Россией, хотелось бы отметить следующие моменты. Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки [14, с. 205].
В дополнение к сказанному необходимо указать, что применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
Как экономическая система, ипотечное кредитование, классифицируется в зависимости от способов рефинансирования, кредитных учреждений осуществляющих ипотечное кредитование, на финансовом рынке. Также нам известно, что на сегодняшний день ресурсы для ипотечного кредитования привлекаются банками второго уровня из традиционных для банковского бизнеса источников, и что эти источники не удовлетворяют банки с точки зрения долгосрочности, объемов и стабильности. Значит, существует потребность в поиске новых источников финансовых ресурсов удовлетворяющих требованиям к ипотечному кредитованию.
Если попытаться систематизировать существующие модели ипотечного кредитования по способам рефинансирования, не принимая во внимания модель, которая, как упоминалось, имела место до последнего времени в Казахстане, то основными видами финансирования жилищного строительства являются - система жилищных сбережений и система долгосрочного ипотечного кредитования.
Система жилищных стройсбережений - это система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий [8]. Сущность системы стройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50 % от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений. Такая система на сегодняшний день реализовывается через функционирования АО «Жилищный Строительный Сберегательный Банк Казахстана». [15, с. 27]
Основной особенностью системы стройсбережений является то, что предоставляемые населению ссуды формируются на основе сбережений осуществляемых непосредственно вкладчиками и в принципе связи между осуществляемыми кредитными операциями и финансовыми рынками нет, т.е. кредитное учреждение рефинансируется за счет кругооборота средств, своих вкладчиков не выходя на открытый рынок за дополнительным капиталом и не обращаясь к каким либо финансовым посредникам. Заемщик и поставщик кредитных ресурсов - источник рефинансирования выступает в одном лице в рамках данной системы. Несомненными плюсами данной системы являются независимость ставок вознаграждения от ситуации на финансовых рынках, сравнительная низость ставок, надежность системы, но в то же время система не привлекает средства инвесторов для стимулирования процесса развития жилищного строительства и ускорения процесса предоставления кредита.
Общей чертой для всех моделей ипотечного кредитования является подразделение на первичный и вторичный ипотечные рынки. Эти два сегмента взаимодополняют друг друга и в совокупности служат обеспечению доступности жилья и гибкости его финансирования.
Первичный рынок - сегмент общего кредитного рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию физических и юридических лиц под залог недвижимого имущества. Данный сегмент практически идентичен для большинства модификаций системы ипотечного кредитования. Основные этапы ипотечного кредита в рамках первичного рынка охватываются схемой, показанной в Приложении В.
Основным инструментом, с помощью которого строятся взаимоотношения субъектов первичного рынка, является кредитный договор, который также принято называть закладной. Основными субъектами данного рынка являются специализированные кредитные учреждения - ипотечные банки или иные финансово-кредитные учреждения и их клиенты - заемщики.
Основными чертами выдаваемого ипотечного кредита являются, как правило, сравнительно крупный размер кредита, в силу которого он не может быть выплачен за счет текущих доходов заемщика, и вытекающая отсюда долгосрочность ипотечного кредита, что и порождает проблемы с его предоставлением. Это вызвано двумя причинами:
Первая - в течение длительного периода существенно растут риски кредитора, в особенности в отношениях с заемщиком физическим лицом. Вероятность неблагоприятных событий для заемщика увеличивается пропорционально длительности периода кредитования. Эго является основной причиной высокой стоимости ипотечного кредита, а зачастую и отказа кредитных учреждений от осуществления подобных операций.