История зарождения института ипотеки

Вторая - невыгодность для кредитора отвлечения крупных объемов кредитных ресурсов на длительный срок при наличии более высоко оборачиваемых способов размещения средств.

Эти и иные причины (на примере опыта отдельной страны они будут описаны подробнее) привели к созданию вторичного рынка ипотечных кредитов. Тогда как первичный рынок связан с устоявшимися приемами потребительского кредитования, вторичный рынок связан с механизмами функционирования рынка капитала.

Вторичный рынок - это сегмент общего кредитно-финансового рынка, на котором происходит формирование ресурсов для совокупного кредитного портфеля ипотечной системы как за счет простого обращения закладных на рынке, так и за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные ценные бумаги - секьюретизации, и размещение их среди инвесторов. Главной целью организации и функционирования данного рынка является удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей- заемщиков, посредством рефинансирования субъектов кредитования - банков по минимальным ставкам, а также распределения рисков между субъектами вторичного рынка.

Наиболее часто упоминаемыми функциями, которые выполняет вторичный рынок, равно как и вся система долгосрочного кредитования, являются следующие [16, с. 315]:

1 .Обеспечение ликвидности. При  определенном уровне качества  закладных эмитент, инвестор или  иной держатель может реализовать  их на рынке что позволяет  ему удовлетворить свои потребности  в ликвидности при более высокой, как правило, доходности, чем по государственным ценным бумагам.

2. Уменьшение цикличности жилищного финансирования. В периоды 
дефицита капитала объемы жилищного строительства, как правило, резко 
падают.    Рефинансирование    же    кредитных    учреждений    посредством 
вторичного ипотечного рынка снижает цикличность рынка недвижимости, 
выполняя при этом роль связующего звена между рынком недвижимости и 
рынком капитала.

3. Распределение   капитала   между   регионами.   Вторичный   рынок 
обеспечивает переливы капитала из регионов с его излишком в регионы, где 
наблюдается   дефицит   капитала   на   финансирование   жилья.    Дефицит 
наблюдается в тех регионах, где спрос на кредиты превышает сбережения, 
т.е. предложение капитала.

4. Сглаживание различий в ставках по кредитованию и диверсификации инвестиционного портфеля. Мобильность капитала позволяет устранить различия между регионами в ставках по кредитам и диверсифицировать портфель инвесторов против регионального риска.

Основными субъектами вторичного рынка являются: ипотечный банк -предоставивший ипотечный кредит и нуждающийся в дополнительных средствах для продолжения своей деятельности и инвестор желающий разместить   свои   временно   свободные  ресурсы  в   надежные  доходные инструменты. В зависимости от модификации системы долгосрочного ипотечного кредитования эта схема может быть дополнена агентством-посредником между ипотечным банком и инвестором.

Задачей агентства является принятие на себя части рисков по ипотечным ценным бумагам и повышение привлекательности данных ценных бумаг для инвестора с одной стороны и уменьшение издержек рефинансирования для первичного кредитора с другой. Данная цель может быть достигнута как путем гарантирования ценных бумаг выпущенных на основе пулов закладных, так и за счет непосредственного выкупа в собственность агентства с последующим выпуском ценных бумаг.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. [17, c. 13]

При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми   механизмами,   которые   могли   бы   поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации  земельных  участков  для  жилищного  строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом. [18]

С переходом к рыночной экономике и в нашей стране ипотека стала реальностью. Начало развития казахстанской ипотеки было положено Указом Президента РК, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 г. №2723 «Об ипотеке не движимого имущества».

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан «Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество находится во владении и пользовании третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество» (п. 1 ст. 303 ГК РК).

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования его строительства постановлением Правительства РК № 1290 от 21 августа 2000 года была одобрена концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. В соответствии с данной концепцией Национальным Банком было принято решение о создании оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющего рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению. В роли такого оператора выступила Казахстанская ипотечная компания.

На сегодняшний день ипотека в Казахстане представляет собой развитую систему отношений, в которых участвуют строительные и страховые компании, банки, риэлтерские и оценочные агентства, продавцы и покупатели недвижимости.

 1.3 Развитие системы ипотечного кредитования в зарубежной практике

Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:

1) европейская

Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации. [19]

2) американская

Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%). [19]

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.

Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

- организаторов ипотечных кредитов;

- инвесторов;

- посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;

- посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции.

Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты процентных ставок и погашение облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком и бедные районы.[20, c. 25]

Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости).  Они не осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей, с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным положением в стране. [20, c. 25]

В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.

В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами, Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает облигации,   гарантированные   Джинни   Мэй,   высоконадежными инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.