История зарождения института ипотеки

К примеру, для аналогичного кредита в сумме 600 тысяч тенге по ставке 13 процентов годовых и сроком на 5 лет, размер ежемесячного аннуитетного погашения составит 13 651,84 тенге – каждый месяц без изменения.

Таким образом, разница между этими двумя схемами погашения заключается в том, что в первом случае погашение – неравномерное, т.е. в первой половине срока кредита имеет место значительная нагрузка на личный либо семейный бюджет. Напротив, при аннуитетной системе заемщик сразу может ориентироваться на определенную сумму.

Если конкретнее, то в рассмотренном нами примере в первые 27 месяцев погашение по первой схеме более обременительно, чем по аннуитетной.

Досрочное погашение позволяет существенно сэкономить расходы по погашению кредита. При досрочном погашении сотрудники посткредитного отдела проконсультируют вас как лучше всего выполнить досрочное погашение, предоставят расчетный листок. После досрочного погашения выдадут вам новый график, в котором будут отражены новые платежи, что позволит вам видеть полную картину.

При полном досрочном погашении сотрудники посткредитного обслуживания помогут вам получить правоустанавливающие документы на жилье.

Плавающая ставка вознаграждения означает возможность ее пересмотра в течение срока займа. Все условия и сроки пересмотра оговариваются в договоре банковского займа.

Плавающая ставка АО БТА  основывается на индексе инфляции, в зависимости от которого и происходит пересмотр. Следовательно, ставка по займу зависит от роста либо снижения индекса. Основное, что нужно запомнить: индекс инфляции и курс тенге по отношению к доллару США  - не одно и тоже.

В настоящее время на финансовом рынке предлагаются ипотечные кредиты в тенге и иностранной валюте. Во втором случае, т.е. при получении кредита в иностранной валюте, заемщики должны выплачивать банку разницу, которая возникает вследствие снижения курса тенге. Например, в 2002 году курс тенге по отношению к доллару США снизился на 3,3 %. Следовательно, если ипотечный кредит получен по ставке 18 % годовых, в тенге он составляет [18 +3,3 = 21,3] % годовых.

АО БТА  предлагает ипотечные кредиты в тенге, но с привязкой к курсу доллара США (предоставляемые с фиксацией валютного эквивалента либо с индексацией по отношению к изменению курса). Привязка к курсу означает, что периодически банк-кредитор производит перерасчет суммы кредита, в зависимости от курса иностранной валюты. Данные кредиты ничем не отличаются от кредитов в иностранной валюте.

При получении ипотечного кредита в тенге клиенты больше не должны волноваться, что будет происходить с курсом тенге. В любом случае, это не повлияет на Вашу задолженность, т.е. Клиенты будут продолжать погашать свой кредит в тенге, при этом выплачиваемая сумма основного долга не изменяется. Таким образом, способность клиента погашать кредит не пострадает.

Таким образом, необходимо подчеркнуть, что АО БТА предоставляет широкий спектр услуг для предоставления ипотечного кредитования. Несмотря на проблемы в финансовом рынке Казахстана политика ипотечного кредитования АО БТА носит стабильный характер и имеет тенденцию роста. 

В таблице 10 проиллюстрируем условия нескольких крупных банков по предоставлению ипотечного кредита при покупке коттеджа.

В настоящее время ставка кредитования по собственным программам банков второго уровня в иностранной валюте составляет 13,5-14% сроком от 5 до 20 лет. Одним из преимуществ этого способа кредитования является возможность получения кредита по неофициальным доходам. К этим программам прибегают в основном частные предприниматели, арендодатели, которые не всегда могут официально подтвердить свои доходы. Еще одним преимуществом собственных программ перед программой ипотечной компании является разница в сроках. Если по программе КИК максимальный срок предоставляемого займа составляет 15 лет, то по собственным - 20 лет.

В числе финансово-кредитных учреждений, активно кредитующих по собственным программам, можно выделить: ОАО «Казкоммерцбанк» (ККБ), ОАО «Народный банк», ОАО БТА и ОАО «Астана-финанс». Минимальная ставка по кредиту в них составляет 13,5%.

Таблица 10-Условия ипотечного кредитования отдельными банками второго уровня в

                     рамках программы покупки элитного жилья (коттеджные поселки) по г.Алматы

В силу специфики своей деятельности, некоторые заемщики предпочитают оформлять кредиты при посредничестве риэлтерских контор. Такой способ значительно облегчает работу банков, поскольку степень благонадежности клиента обязательно оговаривается в соглашениях между банками и риэлтерскими фирмами. Помимо этих соглашений, некоторые из вышеперечисленных финансово-кредитных учреждений имеют договоренности и со строительными компаниями. Наличие подобных договоренностей объясняется ростом объемов кредитования на рынке строящегося жилья. Конечно, в настоящее время появляется все больше желающих приобрести именно элитное жилье, но, как отмечают сами банки, несмотря на эту тенденцию, объем кредитования вторичного жилья по-прежнему преобладает.

   2.3 Анализ и оценка предоставления ипотечных кредитов в АО «БТА

          Банке»  за 2005-2007 г.г.

Если исходить из количественных показателей, жилищная ситуация в Казахстане выглядит вполне благополучной - при населении в 15 млн. человек общая площадь жилья в республике составляет 253 млн. кв. метров, т.е. в среднем около 17 кв. метров на человека. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки [25, с. 50].

Для обеспечения жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий 264 тысяч семей, состоящих на учете в соответствующих службах акимов, городов и районов, и переселения из имеющегося в республике более 2 млн. кв. метров аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-3,5 млн. кв. метров нового жилья.

Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процессами - повсеместно на рынке жилья предложение превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда, в основном разграбленные и разукомплектованные). Тем не менее между минимально необходимым и существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В условиях низкой платежеспособности большей части населения в отношении вновь построенного жилья, а также отсутствия долгосрочных кредитов для приобретения готового жилья созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами. Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется объему выбывающих из жилищного фонда ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах возобновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.

В Республике Казахстан создана двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. С целью рефинансирования банков в 2000 году Национальным Банком Республики Казахстан 29 декабря 2000 года была образована АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК) в целях реализации Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в республике.

25 мая 2004 года Министерством финансов РК, АО «Казахстанская Ипотечная Компания» и банками второго уровня был подписан Меморандум о сотрудничестве по реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы. В соответствии с Меморандумом о сотрудничестве, стороны пришли к взаимопониманию прилагать все усилия по достижению параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья на условиях, предусмотренных Государственной программой [26].

Система ипотечного кредитования в Казахстане является двухуровневой. На первом уровне банки и небанковские организации представляют кредиты на приобретение и капитальный ремонт жилья. На втором этапе КИК в роли оператора вторичного рынка выкупает эти кредиты, производя так называемую операцию рефинансирования. За последние годы система ипотеки прошла три этапа. Это выдача кредитов банками, приобретение прав требований по выданным кредитам ипотечной компанией и выпуск ипотечных облигаций. Эта система сегодня работает и, таким образом, привлекаются инвестиции на внутреннем рынке, которые затем опять идут в систему ипотеки.

Как было отмечено ранее АО БТА имеет программу ипотечного кредитования совместно АО «Казахстанская Ипотечная Компания», что позволяет приобрести жилье без достаточных накоплений. Кредиты выдаются на срок до 15 лет, а некоторыми банками до 20 лет, по ставке вознаграждения от 12-14% годовых. То есть, можно сказать, что процесс погашения кредита аналогичен накоплению средств для покупки жилья. Но при этом заемщику не нужно ждать когда накопится достаточно денег для приобретения квартиры. Важным является, то, что заемщик становится собственником в момент покупки квартиры, хотя она и будет находиться в залоге у банка до полного погашения обязательств по кредиту.

В системе ипотечного кредитования с участием КИК работают 8 банков и 2 организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Партнерами КИК являются такие банки второго уровня и финансовые организации как банк «Каспииский», «Астана-Финанс», банк «ЦентрКредит» АТФбанк, БТА, Нурбанк, «Наурыз-банк Казахстана», Техака-банк, Альянс-банк, Цеснабанк, которые осуществляют свою деятельность по предоставлению ипотечных кредитов по программе КИК. Кроме того, ряд банков второго уровня самостоятельно осуществляют ипотечное кредитование жилищного строительства.[27]

В ноябре 2003 года был создан Фонд гарантирования ипотечных кредитов, что стало важным шагом полноценного функционирования системы ипотечного кредитования. Основными задачами Фонда являются создание благоприятных условий для увеличения сроков по ипотечным кредитам снижения их процентных ставок увеличения размеров кредитов и снижения величины первоначального взноса при получении ипотечных кредитов до 10%.

Участие в системе гарантирования ипотечных кредитов дает банкам второго уровня и ипотечным компаниям право быть застрахованными от убытков в случае дефолта заемщика по ипотечному кредиту, путем выплаты Фондом гарантии по выдаваемым ипотечным кредитам Фонд предполагает разделять от 30 до 50% кредитных рисков банков в течение всего срока кредита.

Несмотря на то, что Фонд был создан в конце 2005 года, первое соглашение о вступлении в систему гарантирования ипотечных кредитов было заключено в мае 2006 года.

Объемы ипотечного кредитования в последние годы росли достаточно быстро, достигнув на конец 2007 года 29,5 млрд. тенге (таблица 11). Прирост объема ипотечных кредитов в 2006 по сравнению с 2005 годом составил 190,9%, в то время как прирост ипотечных кредитов в 2007 по сравнению с 2006 годом составил 287% что свидетельствует о позитивной динамике как абсолютных, так и относительных показателей. [28]

Таблица 11 -  Ипотечное кредитование населения банками, на конец периода [29]