История зарождения института ипотеки

С июля 2005 года по ноябрь 2006 года КИК было приобретено 3410 кредитов на сумму 5,6 млрд тенге, что составляет 19% от общего объема ипотечного кредитования коммерческими банками. По состоянию на 1 марта 2007 года, КИК у банков второго уровня были приобретены права требования по ипотечным кредитам на сумму более 10 млрд тенге. [30]

Анализируя банковский портфель ипотечных кредитов за 2007 год по видам валют, можно отметить преобладание доли кредитов, выданных в иностранной валюте, в течение всего анализируемого периода, Несмотря на некоторое увеличение доли ипотечных кредитов в национальной валюте в 2007 году, их уровень почти в 2 раза ниже отметки 2005 года.

Структура ипотечных кредитов по видам валют имеет большое значение. Так, преобладание кредитов в национальной валюте, свидетельствует о степени доверия населения к собственной валюте. Заемщик не должен нести дополнительных расходов, связанных с отрицательной курсовой разницей.

Однако структура ипотечных кредитов на сегодняшний момент обусловлена не столько недоверием к национальной валюте, а влиянием других факторов. Во-первых, несмотря на устойчивую тенденцию укрепления национальной валюты в последние годы, цены на жилье в республике до сих пор устанавливаются в валюте, что оказывает определенное влияние на психологию кредиторов. Во-вторых, определенное влияние оказала структура ресурсов коммерческих банков. Так, по итогам предыдущего года прирост банковских обязательств, привлеченных на внешних рынках, превысил прирост депозитной базы. Таким образом, чтобы избежать валютных рисков, коммерческие банки, выдают ипотечные кредиты преимущественно в валюте.

Однако, если наметившаяся тенденция снижения курса иностранной валюты продолжится и во второй половине текущего года, то можно предположить, что в краткосрочной перспективе ожидается снижение доли ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте. Учитывая, что все большее количество банков становятся партнерами Казахстанской ипотечной Компании, выдающей кредиты в тенге, снижение доли ипотечных кредитов в иностранной валюте становится очевидным.

Если обратить внимание на структуру ипотечных кредитов в региональном разрезе (Приложение Л), то можно увидеть, что почти половина всех выданных кредитов приходится на город Алматы. Город Астана значительно отстает по этому показателю, так его доля в общем объеме ипотечных кредитов занимает около 15%, что в 3,2 раза меньше показателя южной столицы. Это объясняется рядом объективных причин. По данным Агентства РК по статистике основным источникам финансирования жилищного строительства Астаны выступают средства государственных предприятий и иностранные инвестиции, в то время как в Алматы финансирование и покупка жилья на вторичном рынке осуществляется в основном за счет средств населения и банковских кредитов. Кроме того, немаловажным фактором, обусловившим активность алматинских жителей, явилось количественное превышение их численности более чем в 2 раза. Количественное преимущество жители южной столицы имели и в отношении центральных офисов коммерческих банков. Несмотря на широкие полномочия филиалов, вопрос о предоставлении кредита решается и центральном офисе несколько быстрее.

В целом, анализируя результаты функционирования системы ипотечного кредитования нельзя не признать очевидные достижения. Во многом росту ипотеки способствовали объективные причины. Стабилизация макроэкономической ситуации, рост доходов населения и ресурсной базы банков второго уровня сказались на увеличении объемов ипотечного кредитования. Была проделана значительная работа по совершенствованию законодательства, нормативно-правовых актов и решению организационных вопросов в этой сфере.

В целях увеличения доступности ипотечных кредитов в период реализации Государственной Программы развития жилищного строительств в РК на 2005-2007 годы предполагается достигнуть следующих условий ипотечного кредитования:

- размер ставки вознаграждения 9-10% годовых,

• размер первоначального взноса - 10%,
• срок ипотечного кредита -20 лет.

Одним из мероприятий, направленных на то, чтобы коммерческие банки предоставляли ипотечные кредиты со всеми тремя вышеназванными показателями, станет капитализация Казахстанской ипотечной компанией и Казахстанского фонда гарантирования вкладов в размере до 26,8 и 3,8 млрд тенге, соответственно.

Практически во всех банках второго уровня механизм оформления ипотечного кредита составляет одинаковый алгоритм, но в своей основе все ориентируются на порядок, установленный Казахстанской ипотечной компанией.

По программе Казахстанской Ипотечной Компании и некоторых банков погашение ипотечного кредита осуществляется равномерными ежемесячными, так называемыми аннуитетными платежами. В то же время, по условиям других банков размер суммы ежемесячного погашения   сокращается. Рассмотрим отличие этой структуры погашения от аннуитетной.

Делая вывод по второй главе важно отметить, что согласно Государственной программе, жилищное строительство в целом по всему Казахстану идет быстрыми темпами. Но реализация жилья проходит медленно, что может сказаться на перенасыщении жилищного рынка. Тем не менее Правительство РК не оставляет без внимания данной проблемы. В частности в своем ежегодном Послании в феврале 2008 г. Президент РК Назарбаев Н.А. отметил:

«Доступность и качество жилья для наших граждан, в особенности, молодых семей - это то, что всегда было и остается в числе наиболее важных жизненных приоритетов государства.

Назрела необходимость внесения изменений в Государственную жилищную программу по следующим направлениям.

Первое. Предоставление государственным служащим и работникам бюджетной сферы через систему жилищных строительных сбережений предварительных жилищных займов по процентной ставке, не превышающей 4 % годовых.

Второе. Необходимо сделать акцент на строительстве арендного жилья, в том числе для государственных служащих и работников бюджетной сферы. Для тех граждан, которые желают построить собственное жилье, государство создаст инфраструктуру под индивидуальное жилищное строительство. СПК должны активно подключиться к этому процессу в рамках Программы.

Третье. Надо в законодательном порядке обеспечить прозрачность деятельности строительных компаний и повышение уровня конкуренции в отрасли. Необходимо усилить защиту прав участников долевого строительства жилья.

Нужны упрощенные правила предоставления и оформления земельных участков в целях стимулирования индивидуального жилищного строительства.

Четвертое. Приоритетное значение должно получить освоение индустриальных, недорогих и экологичных технологий строительства индивидуального жилья. Нужно использовать передовой опыт зарубежных стран.

Повышение благосостояния населения должно оставаться первоочередной задачей акимов всех уровней.»

Суть данной политики заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования.

Всё это должно осуществляться на фоне проводимой государством политики неуклонного роста доходов населения.

Как вам известно, помимо обычных способов покупки или строительства жилья за свой счёт, сегодня действует две схемы приобретения жилья в рассрочку: через ипотеку и через систему жилищных строительных сбережений. Но обе схемы пока малодоступны из-за своей дороговизны.

Новая жилищная политика будет направлена на их удешевление, а также на снижение стоимости строительства».[31]

Несомненно, доход населения на сегодняшний день возрос практически на 60% по сравнению с 2006 годом, но и цены на недвижимость выросли намного больше нежели доходы  населения. Регулирование цен на недвижимость на сегодняшний день практически отсутствует. Строительные организации преднамеренно завышают цены на жилые объекты, от чего зависит рост цен на уже готовые квартиры. Существует множество проблем, связанных с реализацией жилищной политики, а также пути их решения, которые будут рассмотрены в третьей главе.

   3    ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В

                   РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

 3.1  Проблемы при предоставлении ипотечных кредитов в Республике

                  Казахстан

Большое влияние на рынок ипотечного кредитования в Республике Казахстан сыграл финансовый кризис в США. Кризисные явления на ипотечном рынке США начали появляться в январе 2007 г. В мае 2007 г. - началось падение акций ипотечных компаний США. В июле 2007 г. - произошло банкротство некоторых крупных ипотечных компаний и обеспокоенные инвесторы начали выводить свои инвестиции с рынков развивающихся стран, а также продавать свои рискованные активы, к которым, конечно, относятся ценные бумаги казахстанских банков [32, с. 25].

Кризис продолжает набирать обороты, в августе 2007 г. - появились проблемы с ликвидностью у банков США, Японии и Европы. В это же время и казахстанская финансовая система начинает испытывать серьезные проблемы. Во-первых, резкое падение курса акций казахстанских банков более чем на 10-15% Во вторых, резкое повышение ставок межбанковского кредитования в 1,5 раза. И наконец, в-третьих, повышение ставок кредитов для юридических и физических лиц на 4-6%.

Одной из важнейших причин складывающейся ситуации в Казахстане стал очень высокий уровень зависимости финансовой системы Казахстана от внешних заимствований. Первоначально, в 90-х годах заимствовало за рубежом только государство. После того как была сформирована современная банковская система Казахстана, которая стала пользоваться доверием со стороны международных инвесторов, доля банков в совокупном внешнем государственном долге стала быстро увеличиваться

В настоящее время долг государства достаточно мал -на середину 2007 года около 4 миллиардов долларов, так что его можно в расчет не принимать. Основной внешний долг Республики Казахстан – это долг частных компаний Резкий скачок негосударственных заимствований произошел в 2004 году, а наибольшее количество средств было привлечено в 2006 году. [32, с. 26]

В настоящее время только чтобы оплатить проценты по уже взятым кредитам, нам приходится отдавать девятую часть нашего экспорта или 11%. Таким образом, прирост ВВП весь «съедается» необходимостью платить за внешние заимствования. Кроме банковских кредитов, также одним из наиболее популярных способов заимствования было для наших банков IPO на Лондонской бирже. Однако, начиная со второй половины июля, курс акций многих банков резко пошел вниз на 20-35%.

С момента резких августовских перемен в 2007 г. на рынке финансовых услуг, когда банки неожиданно перестали выдавать ипотечные кредиты, прошло уже около восьми месяцев. Но внятной трактовки происходящего в финансовой сфере по сей день нет. Сформировалось разве что общее мнение, что банки испытывают серьезное напряжение в связи с возникшим дефицитом финансового капитала на международном рынке, который обусловлен проблемами ипотеки в США. Вышло, что проблема внешних займов отечественных банков, с которой последний год так активно боролись государственные финансовые регуляторы, разрешилась сама собой. По мере того как с развитием ипотечного кризиса в Америке начинаются проблемы у крупнейших западных инвестбанков, становится понятно, что источник, который последние годы устойчиво подпитывал казахстанские банки дешевым заемным капиталом, иссякает. Эра дешевых денег в мире заканчивается. Хорошо заметно, что банки Казахстана начали экономить ресурсы. Это касается не только ограничения объемов кредитования в Казахстане. Может быть, им теперь придется отказаться и от ряда амбициозных проектов, например, в Грузии, Армении или в той же России.

Правда, банкиры убеждают своих клиентов, что все не так плохо. Во-первых, ресурсы международного рынка капитала далеко не исчерпаны: скажем, Казкоммерцбанк 28 августа привлек синдицированный кредит на 600 млн. долл. Хотя надо понимать, что теперь эти ресурсы имеют принципиально иную цену. Во-вторых, у банков есть и другие источники "длинного" капитала, необходимого для кредитования в Казахстане. Например, это размещение акций. Делиться собственностью с иностранными инвесторами казахстанские финансовые группы начинают все активнее. Весной АТФБанк сообщал о подготовке к IPO. Наконец, в-третьих, потенциальных источников для пополнения активов у наших банков достаточно и внутри Казахстана. Это, в частности, Национальный банк, ресурсы которого вполне позволяют обеспечить достаточное фондирование банков второго уровня, депозиты казахстанских предприятий и населения, ресурсы фондового рынка – в частности, деньги пенсионных фондов. В общем, нельзя сказать, что ситуация на финансовом рынке республики близка к коллапсу. Однако поводов для тревоги у клиентов банков тем не менее достаточно.

Все началось с аномального летнего укрепления доллара. Когда он в июле 2007 г. без видимых причин укрепился со 119 до 125 тенге, в то время как на мировых рынках и, скажем, в соседней России котировки не менялись, это многих обеспокоило. В летний период, когда идут ежегодные выплаты коммерческими банками по внешним долгам и перечисления в Национальный фонд, спрос на доллары резко возрастает. К тому же жители страны выезжают в отпуска, что дополнительно повышает спрос. Так, в июле население купило в обменных пунктах свыше 3,5 млрд. долл., продав около 700 млн. Растущее отрицательное сальдо в 2,8 млрд., в июне составлявшее лишь миллиард, а в мае – около 800 млн., явно свидетельствовало о сезонном росте спроса на доллар. Но Нацбанк, хотя и обладает огромными валютными активами (золото-валютный резерв – свыше 40 млрд. долл.), именно в этот период не продавал их в достаточном количестве. Внятного ответа на вопрос, зачем потребовалось искусственно ослаблять тенге, по сей день нет. В этом были заинтересованы разве что экспортеры сырья, которые и так чувствуют себя очень хорошо. Конкурентоспособность внутренних производителей резкие скачки курса вряд ли поддержали. Зато дорогой доллар серьезно ударил по банкам, которым он требовался именно в это время для ежегодных расчетов по привлеченным займам. Лишь в начале сентября, на фоне уже отчетливых панических настроений и начавшегося оттока средств с депозитов ряда банков, Нацбанк начал проводить масштабные валютные интервенции с целью стабилизировать курс тенге. Решение это представляется явно запоздалым, к тому же на выравнивание макроситуации теперь нужны в разы большие ресурсы, чем до "кредитного кризиса". Может быть, тревожных настроений было бы меньше, если бы финансовый регулятор работал на упреждение, а не "постфактум", как можно констатировать сегодня.