Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

Ставка процента, MR	Объём кредитования, N (в млн. долл. США)
10% 11% 12% 13% 14%	658 335 470 347 312

 

Как видно из данных, представленных в таблице, между ставкой процента и объёмом выданных ипотечных  жилищных кредитов существует обратно  пропорциональная зависимость, т.е. чем  выше процентная ставка, тем меньше выдано кредитов, и наоборот.  

В качестве искомой  функции используется зависимость³³:

MR = a * N ^b * e ^cN  ,

где a, b, c — искомые параметры

MRi, Ni — значения из  табл. 9.

n = 3.

Прологарифмировав это  выражение, приведём функцию к линейному  виду:

ln MR = ln a + b ln N + c N ln e

Определение значений параметров a, b, c по методу наименьших квадратов осуществлено с помощью электронных таблиц MS Excel. В результате расчетов получены следующие значения:

a = 0,0399;

b = –0,1963;

c = –1,2186.

График функции спроса на ипотечные  кредиты представлен на рис. 23:

Рис. 23. Функция спроса на ипотечные кредиты

В качестве итога можно сделать  вывод, что платежеспособный спрос  большинства населения России не соответствует предложению рынка жилья даже при использовании ипотечного кредитования на льготных условиях (на 10 лет под 10% годовых). Эти параметры в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК³⁴. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

 

 

3.3 Прогнозные  оценки спроса и предложения  на жильё и ипотечные кредиты.  Прогнозные сценарии развития  рынка жилья

Таблица 10. 

Источники, оказывающие  благоприятное воздействие на развёртывание  в стране ипотечного жилищного кредитования

Источник	Факторы перспективного развития
Население	1. Разгосударствление жилого фонда  и сосредоточение домовладений  в личной собственности, что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретённое жильё и привлекать дополнительно ипотечные кредиты 2. Возникновение предпосылок для  возрождения среднего класса, т.е.  слоя населения, имеющего высокую работоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов. 3. Изменение  структуры спроса на жильё,  обусловленное требованиями не  только к размеру жилой площади,  но и к качеству и планировке, типу и местоположению здания, социальному положению соседей. 4. Повышение подвижности населения  в пределах территории страны 5. Рост понимания значимости  недвижимости как объекта вложения  сбережений, важного условия стабильности  жизни и обеспечения старости.
Российские предприниматели	1. Разгосударствление  строительного комплекса и обострение  конкуренции, в т.ч. и со стороны  иностранных подрядчиков. 2. Острая заинтересованность в  преодолении спада и увеличении  объёма жилищного строительства 3. Стремление к модернизации  предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возрастающих потребностей покупателей жилья. 4. Понимание необходимости удешевления  строительства при относительном  увеличении качества для обеспечения  доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства. 5. Возникновение сети новых предпринимательских  структур на рынке жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных  в увеличении покупок населением  жилья на основе ипотечного  кредитования.
Банки и финансовые инвесторы	1. Укрепление законодательной и  нормативной базы ипотечного  кредитования. 2. Выполнение ведущими банками  (около 50) пробных пилотных проектов  ипотечного кредитования и обучение  специалистов ипотечному делу. 3. Стимулирование со стороны  государства реального сектора и инвестиционных потребностей населения. 4. Активизация государства и  местных органов власти в поддержке  ипотечного кредитования граждан. 5. Сокращение сферы спекулятивного  вложения капитала. 6. Рост конкуренции среди кредитных  организаций. 7. Создание структур вторичного  рынка ипотечного кредитования.
Органы государственной и местной  власти	1. Создание новой возможности  решения жилищной проблемы. 2. Расширение среднего класса, проведение  мероприятий по росту занятости  и связанное с этим повышение соц. стабильности в стране. 3. Оживление  деловой активности на рынке  жилья, в строительном и других  смежных секторах народного хозяйства. 4. Рост налоговых  поступлений и расширение финансовой  базы для обеспечения социальным  жильём населения с низким уровнем доходов. 5. Выполнение  градостроительных планов.

 

Исходя из прогноза развития банковской системы и нормативных ограничений  на деятельность банков потенциальный  объем ипотечных жилищных кредитов населению к 2010 г. может составить  от 427 до 444 млрд. руб. (в текущих ценах), то есть более 5% всего кредитного портфеля банков.

В то же время, планируемое банками предложение  ипотечных жилищных кредитов, даже по их максимальным оценкам, отстает  от потенциальных возможностей банков на протяжении почти всего прогнозного периода. По минимальной оценке, объем жилищных кредитов в 2010 г. составит лишь 75 млрд руб. (в ценах 2010 г.). По максимальной оценке, банки планируют увеличить объем предоставляемых жилищных кредитов в 2010 г. до 415 млрд. руб. (в ценах 2010 г.), что составляет примерно 94–97% от прогноза потенциально возможных объемов предложения (см. рис.). Это означает увеличение в 30 раз объемов ипотечного жилищного кредитования к 2010 г. в реальных ценах по сравнению с 2003 г³⁵.

Рис. 24 Динамика изменения  предложения ипотечных жилищных кредитов населению (в млрд руб. в  текущих ценах)

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит банкам расширить  финансовую базу ипотечного жилищного  кредитования и практически полностью удовлетворить спрос населения на жилищные кредиты начиная с 2007 г. Потенциально возможный объем эмиссии ипотечных ценных бумаг банками, по экспертным оценкам, может составить в 2010 г. около 600 млрд. руб. (в ценах 2010 г.) при условии благоприятного законодательного и нормативного правового регулирования. Потенциальная емкость рынка ипотечных ценных бумаг (возможность инвесторов приобретать ипотечные ценные бумаги) оценивается экспертами в объеме 2,2 трлн. руб. (в ценах 2003 г.) за период 2004–2010 гг.

При формировании благоприятного режима для развития рынка ипотечных  ценных бумаг потенциально возможное  предложение жилищных кредитов может  увеличиться к 2010 г. до 1124 млрд. руб., что позволит полностью удовлетворить спрос домохозяйств на кредиты, который составит 521 млрд. руб. в ценах 2010 г.

Таблица  11

Планируемые объемы инвестирования в ипотечные ценные бумаги в текущих  ценах (млрд. руб.)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Пенсионный фонд России	0,8	22,6	31,8	37,0	43,0	57,0	58
Негосударственные пенсионные фонды (члены Национальной ассоциации негосударственных пенсионных фондов)	3,6	5,9	10,2	16,7	26,1	36,3	52,2
Внешэкономбанк (ВЭБ) (средства Пенсионного  фонда России)	0,8	8,1	21,5	30,3	35,2	41,0	54,2
Банки — члены Ассоциации российских банков	28	78,8	152,3	248,6	275,5	495	665
Другие инвесторы (члены Национальной ассоциации участников фондового рынка, страховые компании)	4,2	14,8	29,5	65,0	99,5	139,5	214,5
Итого	37,4	130,2	245,3	352,6	579,3	768,8	1043,9

 

 

При формировании сценариев изменения спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также предложения жилья для учета макроэкономических условий были использованы прогнозы Минэкономразвития России «Макроэкономические показатели вариантов развития экономики на 2003–2006 годы и на период до 2020 года».

Прогнозные оценки строились для  следующих вариантов:

 

		Объемы жилищного строительства
		Min	Max
Объемы жилищного кредитования	Min	1. Инерционный вариант	3. Рост строительства
	Max	4. Развитие рынка жилищных кредитов	2. Проведение комплексных реформ

 

1. Инерционный вариант — развитие жилищного строительства с учетом существующих и прогнозируемых ограничений (инфраструктура, стройматериалы, административные барьеры) при ограниченных объемах жилищного кредитования населения.

2. Проведение комплексных реформ, нацеленных на развитие жилищного кредитования приобретения и строительства жилья населением, на предоставление кредитов застройщикам жилья, а также реформ в сфере развития жилищного строительства, в результате которых будут ликвидированы ограничения на строительство и объемы кредитования.

3. Рост строительства — увеличение объемов жилищного строительства при ограниченных объемах жилищного кредитования населения.

4. Развитие рынка жилищных кредитов — инерционный вариант развития жилищного строительства при максимально возможном развитии рынка жилищных кредитов населению в условиях развития рынка ипотечных ценных бумаг.

 

Результаты прогнозных оценок для  инерционного варианта и варианта проведения комплексных реформ приведены в  Приложении (см. табл. 3, 4).

 Наибольшего объема — 80 млн кв. м. в 2010 г. — рынок жилья достигает при вариантах проведения комплексных реформ и увеличения объемов строительства.

Развитие рынка жилищных кредитов не позволит удовлетворить растущий спрос на жилье, если одновременно не будет обеспечен соответствующий рост жилищного строительства.

Проведенные оценки тенденций развития рынка жилья³⁶ показали, что жилищное строительство является главным фактором, влияющим на масштабы рынка жилья. Предложение жилья на вторичном рынке вносит небольшой вклад в совокупные объемы рынка жилья.

Жилищное строительство выступает  основным ограничителем улучшения  жилищных условий населения. Наибольшего  объема – 80 млн кв. м. в 2010 г. – рынок жилья достигает при вариантах проведения всех реформ и увеличения объемов строительства (см. рис. 25).

Рис. 25. Объем рынка жилья

Показатель обеспеченности жильем, рассчитываемый как отношение жилищного  фонда к численности населения, за рассматриваемый период увеличивается  с 19,3 кв. м. на человека в 2003 г.³⁷ до 21,2–21,7 кв. м на человека в 2010 г.³⁸ (см. рис. 26). Темпы роста показателя напрямую зависят от прогнозируемых объемов жилищного строительства: в вариантах проведения комплексных реформ и увеличения строительства данный показатель выше, так как объемы жилищного строительства растут более высокими темпами, чем в двух других вариантах.

Рис. 26. Обеспеченность жильем (кв. м на человека)

 

При всех рассматриваемых сценариях  цены на рынке жилья в период до 2010 г. имеют общую тенденцию к росту. Стабилизация реальных цен начиная с 2007 г. может быть обеспечена только при проведении всего комплекса реформ.

При условии проведения комплексных  реформ реальные цены на жилье (за вычетом  инфляции) увеличатся в 2010 г. в 1,6 раза по сравнению с 2003 г. Причем в основном рост цен приходится на период 2004–2006 гг. (в 1,45 раза по сравнению с 2003 г.) из-за увеличения за счет развития жилищного кредитования спроса на жилье, который пока еще не полностью обеспечивается в этот период соответствующими объемами строительства жилья. Начиная с 2007 г. по мере роста объемов жилищного строительства происходит стабилизация реальных цен на жилье. При инерционном варианте наблюдается устойчивый рост реальных цен на жилье на 15% в год на протяжении всего периода 2004–2010 гг. Прогнозируется, что к 2010 г. при инерционном развитии событий реальные цены на жилье могут вырасти в 1,8 раза по сравнению с 2003 г. (см. рис. 27).

При проведении всех необходимых реформ реальные цены на жилье в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Калининграде к 2010 г. стабилизируются, увеличившись по сравнению с 2003 г. не более чем на 30%. В Самаре и Новосибирске в 2010 г. реальные цены на жилье будут даже ниже, чем в 2003 г. Во Владивостоке увеличение реальных цен за рассматриваемый период составит 80%.

При инерционном варианте в большинстве  городов реальные цены на жилье растут на протяжении всего рассматриваемого периода. Наибольшие темпы роста  прогнозируются в Екатеринбурге (в  среднем около 20% в год) и Владивостоке (в среднем на 13% в год).

 

Рис. 27. Изменение средней  рыночной реальной цены жилья (2003 г. = 100%)

При проведении комплексных реформ доля населения, имеющего ежемесячные душевые  доходы выше минимального уровня, необходимого для приобретения стандартной квартиры за счет собственных средств и жилищных кредитов, увеличится с 9% в 2003 г. до 31% в 2010 г.

За период 2004 – 2010 гг. жилищные условия  на рынке жилья улучшат около 9 млн семей.

Минимальные ежемесячные душевые доходы домохозяйства из трех человек, необходимые для приобретения стандартной квартиры (54 кв. м) за счет собственных средств (30% от стоимости жилья) и жилищного кредита (70% от стоимости жилья), во всех рассматриваемых вариантах прогнозов не превысят 10,5 тыс. руб. (в ценах 2003 г.) в течение всего прогнозируемого периода. Причем при варианте проведения комплексных реформ минимальные требуемые душевые доходы снизятся с 8,9 тыс. руб. в 2003 г. до 8,3 тыс. руб. в 2010 г. (в ценах 2003 г.). В результате доля населения с душевыми доходами выше минимального уровня, необходимого для приобретения семьей из трех человек стандартной квартиры за счет собственных средств и жилищных кредитов, увеличится с 9% в 2003 г. до 31% в 2010 г. (см. рис. 28).

При варианте проведения комплексных реформ доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия, вырастет с 1,8% в 2004 г. (от всех домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий в данном году), до 4,9% в 2010 г., а при инерционном варианте доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия, увеличится к 2010 г. до 3,7% от всех домохозяйств, имеющих потребность в жилье в данном году. Всего за период 2004–2010 гг. число семей, улучшивших жилищные условия, составит 7,1 млн при инерционном варианте и 8,8 млн при варианте проведения всех реформ, то есть на 25% больше.

Рис. 28. Доля населения с доходом, достаточным для приобретения стандартной  квартиры с помощью кредита

 

При реализации комплексных реформ доля удовлетворенного спроса населения на жилье в 2010 г. увеличится до 60–65%. При этом при инерционном варианте развития рынка жилья доля удовлетворенного спроса на жилье будет гораздо меньше (25%).

Удовлетворенный спрос населения  на жилье составит в 2010 г. при инерционном  варианте – 1541 млрд руб., при варианте проведения всех реформ – 1912 млрд руб., то есть на 25% больше. При этом неудовлетворенный спрос на жилье при инерционном варианте составит в 2010 г. 4477 млрд руб., что значительно больше, чем при варианте проведения всех реформ – 1176 млрд руб. (все в ценах 2010 г.).

Удовлетворенный спрос на жилье  будет ограничен объемом предложения  на рынке жилья. При инерционном  варианте развития событий он составит в среднем за год 29% (30,4% в 2004 г. и 25,6% в 2010 г.), а в случае проведения всех реформ — около 58% в период 2004–2010 гг. (36,2% в 2004 г. и 61,9% в 2010 г.) (см. рис. 29).

Рис. 29. Удовлетворенный  спрос на жилье (% от спроса на жилье)

Для полного удовлетворения спроса населения на жилье (с учетом максимальных прогнозируемых объемов жилищного кредитования) потребуется увеличение объемов строительства жилья в 2010 г. до 145 млн кв. м общей площади, что в 2 раза больше, чем ожидается в соответствии с проведенными оценками (72 млн кв. м).