Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

Наиболее эффективным с точки зрения решения жилищной проблемы населения является вариант проведения комплексных реформ, при котором могут быть достигнуты наилучшие показатели удовлетворения спроса на жилье и доли домохозяйств, улучшивших жилищные условия.

При варианте проведения комплексных реформ по сравнению с инерционным вариантом происходит более равномерное по годам обеспечение населения жильем и в меньших объемах накапливается отложенный (неудовлетворенный) спрос на жилье. В 2010 г. неудовлетворенный спрос на жилье при инерционном варианте будет в 3,8 раза выше, чем при варианте проведения всех реформ.

3.4 Перспективы и возможные сценарии развития системы ипотечного жилищного кредитования в Нижегородской области

По результатам проведённого анализа  наиболее перспективной формой приобретения жилья в Нижегородской области на сегодня является банковская схема ипотечного кредитования.

С начала 2003 года ВВБ СБ РФ предоставил  кредитов на строительство в объеме 300 млн. рублей, что в 2-3 раза превышает  объем строительных кредитов, выданных за 11 месяцев прошлого года, при этом 80% средств было выделено на ипотечное кредитование. Это дает основание полагать, что в Нижегородской области происходит жилищный строительный бум39.

Упрочению позиций банковской схемы  жилищного кредитования, по мнению аналитиков, способствует снижение темпов инфляции по прогнозам Центрального Банка РФ (ставка процента по кредиту ВВБ СБ составляет 18% в рублях, кредит выдается на 5 лет), стабилизация политической обстановки и расширение конкурентной среды на рынке жилищного строительства.

Другие формы приобретения жилья  – небанковские схемы долгосрочного  жилищного финансирования и государственные  жилищные программы, в Нижегородской  области пока находятся в стадии становления. В частности, интерес  вызывает ипотечная программа Сарова (Федеральный ядерный центр, Нижегородская область), реализуемая местным ОАО "Специализированная отраслевая инвестиционно-строительная компания". Как пояснила Т. Романчева, для реализации программы по решению руководителей предприятий Минатома РФ учрежден отраслевой фонд ипотечного жилищного кредитования, который скупает закладные и выпускает на финансовый рынок облигации. Таким образом, все участники программы страхуются от рисков, направляя средства от продаж облигаций на рефинансирование первичных кредитов40. 

Нижеизложенные сценарии отличаются друг от друга источником инициативы по развитию ипотеки, моделями организации  системы кредитования и ее потребительскими положительными и отрицательными свойствами, продвинутостью в осуществлении подготовительного этапа работ, вероятным масштабом развития в будущем. 
 
Федеральная инициатива (сценарий 1-й)

Данный сценарий прямо связан с  созданием в России при существенном протекционистском содействии государства  Федерального агентства по ипотечному кредитованию с претензией на создание и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, опирающейся не только на первичный рынок закладных и не замыкающийся в рамках отношений "банк -- клиент", но и предполагающей целенаправленное создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для закачки в систему свободных денег от независимых инвесторов. К настоящему времени этот сценарий оказался одним из наиболее продвинутых в концептуальном плане и даже в части организационно-правового и частично финансового обеспечения деятельности названного выше агентства. Фактически под этот сценарий сформировалась и определенная команда действующих лиц, а также группа их поддержки в федеральных органах власти.

Однако оценить данный сценарий иначе, как сценарий благих намерений, в сегодняшней России было бы опасной  иллюзией и ошибкой. В основе данного  сценария лежит использование расширенной  открытой модели воспроизводства ипотечного рынка - иными словами, "американской модели ипотеки". В странах со стабильной экономикой эта модель прошла всестороннюю апробацию, зарекомендовала себя с самых лучших сторон и прекрасно прижилась. К сожалению, она совершенно непригодна в странах с нестабильными экономикой и финансово-кредитной системой, так как такая ипотека -- как та курица, способная нести только очень дорогие яйца, недоступные по своей цене массовому покупателю. Проведенные расчеты показывают, что минимально возможная планка цены кредита для заемщика при опоре на американскую модель в России в ближайшие годы не может опуститься ниже 17-19 процентов годовых. И удешевить эти кредиты иначе, как путем компенсации части кредита государством, невозможно. Таким образом, даже если допустить, что по данному сценарию получит кредиты только один процент россиян на общую сумму около семи миллиардов долларов США, то и в этом случае государству потребуется затрачивать на цели снижения процентной ставки до приемлемого для клиента уровня в 8--10 процентов годовых ежегодную сумму от 500 до 700 миллионов долларов, что явно нереально при прогнозируемом на ближайшие годы состоянии бюджета.

В рамках этого сценария следует  предвидеть и большие трудности  в налаживании взаимодействия между  Федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, непосредственно выдающими ипотечные кредиты, особенно на уровне субъектов федерации. Не исключены случаи возникновения сложностей и с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами, из-за закономерного недоверия к ним населения. Следовательно, потенциальный масштаб кредитования по данному сценарию в ближайшие год-два в лучшем случае достигнет нескольких сотен миллионов долларов, что практически никак не решает проблемы ипотечного кредитования в масштабе реальных запросов населения и будет иметь смысл лишь с точки зрения отработки механизмов функционирования системы для будущих, более благоприятных для ее внедрения времен.

 
Муниципальная инициатива (сценарий 2-й)

Этот сценарий проистекает из активной роли органов местного самоуправления, которую они уже сегодня начинают демонстрировать в вопросах обеспечения стартовых шагов по запуску ипотеки. Он основывается на совместной деятельности администрации муниципального образования и ею же уполномоченным на развитие ипотеки банком. В рамках данного сценария администрация принимает на себя роль не просто декларативного гаранта по реализации отношений, инициируемых в пределах создаваемой системы, - она принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя при этом специальный залоговый фонд из состава объектов, находящихся в муниципальной собственности. Сценарий развивается в направлении постепенного замещения муниципального залогового фонда объектами частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и освобождения муниципальных органов от несвойственных им функций банковской деятельности. Важным достоинством данного сценария является то, что в его рамках реальный заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.

 
Локальная инициатива финансово-кредитного учреждения (сценарий 3-й)

Такой сценарий связан с развитием  уже имевшей место в докризисный  период инициативы коммерческих банков по кредитованию граждан под залог  объектов недвижимости. Он может быть реализован прежде всего универсальными по своему профилю банками, имеющими управления или отделы ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы (или доступ к дешевым внешним ресурсам), для образования совокупного портфеля кредитования данного направления. В то же время этот сценарий может быть задействован и иными финансовыми и кредитными учреждениями, которые на сегодня обрели устойчивость, квалифицированные кадры и способны создать конкуренцию чисто банковским структурам. К этим учреждениям относятся различные инвестиционные и финансовые компании, реорганизованные чековые паевые фонды, негосударственные пенсионные фонды, страховые организации и компании, кредитные союзы и кооперативы.

Деятельность финансово-кредитных  учреждений в рамках этого сценария опирается на использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования, отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках первичного рынка закладных на уровне "банк - кредит".

Сценарий - чисто рыночный инструмент и не предполагает задействования каких-либо административных подпорок, крупномасштабных организационных мероприятий или иных протекционистских мер.

 
Сберегательная инициатива (сценарий 4-й)

Рассматриваемый сценарий имеет чисто  теоретическую основу, совершенно не может ассоциироваться с действующей структурой Сбербанка России, хотя и остается наиболее вероятным участником ипотечного рынка при обязательном выполнении условий правильного выбора модели организации ипотечного кредитования.

Пр