Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Апреля 2014 в 06:26, дипломная работа
Цель работы – разработать рекомендации по государственному регулированию развития рынка жилья в республике Хакасия.
При написании дипломной работы использовались данные о состоянии жилищного рынка в Российской Федерации по нескольким регионам, которые имели различный уровень экономического развития.
Структура проживания населения по типам жилья главным образом зависит от степени платежеспособности населения. Так, в связи с развитием жилищного строительства и ипотечного кредитования за последние годы доля граждан проживающих в отдельных квартирах возросла с 2004 года по 2005 год на 1,03%, с 2005 года по 2006 года на 1,01%. Доля населения, проживающего в частных домах снизилась на 1,03% в связи с обменом домов на квартиры. Увеличение проживающих в частных домах в 2006 году на 1,02% произошло из-за удорожания коммунальных платежей, и повышения спроса на частные дома из-за более низкой стоимости, чем на квартиры, а также получения в собственность участка земли. В связи с увеличением в регионе доли платежеспособного населения, рынок домов коттеджного типа пришел в движение. Количество населения, желающее проживать в отдельных современных домах индивидуальной планировки в комфортабельных условиях, на больших земельных участках возросло с 2004-2006 гг. на 1,5%. Доля граждан, проживающих в коммунальных квартирах, в результате развития ипотечного кредитования и возможностью переехать в отдельную квартиру или дом, снизилась на 1,16% с 2004 по 2006гг., по этой же причине снизилось число граждан проживающих в общежитиях с 2004 по 2006 гг. на 1,5%.
Характеристика рынка жилой недвижимости.
Рынок жилой недвижимости России крайне неоднороден по регионам. Это обусловлено различными природными и экономическими условиями, отличиями в жилищной политике и инфраструктуре рынка, индивидуальным инвестиционным рейтингом регионов. Среди основных параметров и факторов, определяющих неравномерность развития региональных рынков жилой недвижимости можно выделить:
Рынок жилой недвижимости региона вовлечен в движение денежных потоков между домашними хозяйствами, государством, финансовыми рынком и субъектами хозяйствования. А потому роль рынка жилой недвижимости проявляется как на макроуровне, так и на мезо- и микроуровне.
С точки зрения макроуровня рассматривается воздействие рынка на состояние бюджетов (федерального, регионального и местных).
Бюджетная эффективность рынка жилой недвижимости проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. Прямой бюджетный эффект развития рынка жилья реализуется за счет платежей и налогов, которые непосредственно уплачиваются застройщиками, инвесторами и другими участниками рынка. Платежи от реализации и использования жилой недвижимости включают в себя:
В то же время выделяется и косвенный бюджетный эффект – доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости. Речь идет о налогах и сборах, взимаемых с собственников жилой недвижимости – налог на имущество юридических и физических лиц, земельный налог, налог на недвижимость, налог на наследование.
Увеличение строительства жилья за счет средств населения, в том числе – при использовании системы ипотечного кредитования, менее обременительно для бюджета, поскольку при этом существенно сокращаются расходы государства на строительство жилья, и появляется возможность финансирования более важных расходов.
Важным фактором является возможность с помощью рынка недвижимости сдерживать инфляционные процессы, поскольку за счет операций на рынке жилья изымается из обращения часть денежной массы. Этот фактор особенно актуален, учитывая наблюдаемый в 2000-е годы рост платежеспособности населения. Появление новых объектов на рынке жилья способствует сдерживанию цен, как на первичном, так и на вторичном рынках, поэтому необходимо использовать любые рычаги, помогающие увеличению объемов жилого фонда, особенно в отдельных регионах страны.
Социальная роль рынка жилья проявляется также в улучшении качества среды проживания. Возможность выбора объектов жилья предъявляет более высокие требования не только к качеству самого жилья, но и к инфраструктуре городов и населенных пунктов, то есть помимо строительства жилья необходимо предусматривать строительство детских садов и школ, поликлиник, спортивно-оздоровительных учреждений, развлекательных комплексов, супермаркетов, развитие транспортной сети, расширение озелененных территорий.
Отмечая позитивное воздействие развития рынка жилой недвижимости на социально-экономическое развитие страны в целом и отдельных регионов нельзя не затронуть и некоторые негативные моменты. Отрицательные эффекты могут быть постоянными, которые являются наиболее существенными и временными.
К постоянным можно отнести ухудшение экологической ситуации в регионе из-за увеличения плотности застройки, то есть ухудшения качества среды проживания. И государство, и застройщики должны предпринимать необходимые меры для минимизации указанных последствий. К таким мерам можно отнести разработку и использование экологически чистых материалов и технологий, учет природных условий мест застройки и некоторые другие.
Временные факторы – наличие шума, грязи, нарушения работы транспорта, сокращения территорий для прогулок и т.п., то они обусловлены осуществлением строительных работ. Для исключения проявления этих факторов контролирующим органам необходимо определить требования, предъявляемые к застройщикам (в том числе и санитарные), а также тщательно отбирать проекты для реализации и контролировать их осуществление. Это позволит, с одной стороны, в большей степени учесть интересы проживающих рядом с территорией застройки граждан, с другой – четко определить рамки, в которых должны функционировать компании-застройщики.
Для того, чтобы проанализировать состояние рынка строящегося жилья и вторичного жилья в настоящее время, были проведены маркетинговые исследования рынка в городе Абакане. Так как Абакан является столицей республики, в городе проживает наибольшее число платежеспособного населения, следовательно, реализация жилой недвижимости происходит быстрее, чем в других городах и районах республики.
В качестве метода маркетингового исследования был использован метод описательного исследования. При анализе рынка строящегося и вторичного жилья использовались анкетные данные покупателей квартир, рассматривались такие факторы, как выбор местоположения объекта, критерии выбора жилого помещения, является ли покупка жилья эффективным вложением денежных средств.
Главным инструментом реализации метода является анкета (вопросник). Процесс составления вопросника осуществляется в следующей последовательности:
Именно в такой последовательности проводилось анкетирование. Были разработаны опросные листы для покупателей квартир на рынке строящегося жилья и на вторичном рынке недвижимости. Анкетирование проводилось в общественных местах города Абакана.
Было опрошено 300 человек, из них 53% женщин и 47% мужчин. Возраст респондентов колеблется от 30 до 50 лет и старше. Социальный статус – служащий (-ая).
Большинство опрошенных граждан предпочитают покупать квартиры на вторичном рынке, так как они являются наиболее дешевыми по стоимости, чем жилье, предлагаемое на первичном рынке. Важной особенность строящегося жилья, является наличие больших площадей, отсюда его высокая стоимость и приобрести такое жилье могут только граждане с высоким уровнем доходов.
Другой важной особенностью при выборе жилья, является выбор места положения потенциальной квартиры.
Для выявления предпочтений покупателей при выборе будущего жилья была составлена диаграмма
Рис. 6 Распределение ответов респондентов на вопрос: Какими факторами Вы руководствуетесь при выборе местоположения потенциальной квартиры?
Местоположение объекта недвижимости - основной фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных покупателей. При составлении вопросов, определяющих характеристику местоположения объекта, особое внимание уделялось социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом анализировалось, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. В результате рассматривалось:
Наиболее важными критериями при выборе места покупки квартиры респондентами были отмечены социальные факторы, из которых самыми важными критериями оказались близость к школам, детским садам и учебным заведениям и критерий местонахождения работы, а также наличие торговых центров – магазины, рынки. К приоритетным функциональным факторам большинство респондентов отнесли близость к автотранспортным средствам и наличие автостоянок и гаражей. Ландшафтный фактор определялся критерием близости к центру города, что тоже играет немаловажную роль при выборе местоположения квартиры. Экологический фактор характеризуется отсутствием промышленных объектов и наличием бензоколонок.
Чтобы определить, какими критериями руководствуются граждане города Абакана при выборе жилого помещения, была составлена диаграмма.
Рис. 7 Распределение ответов респондентов на вопрос: Какими критериями Вы руководствуетесь при выборе жилого помещения?
Так как большинство покупателей привлекают, прежде всего, стоимость квартиры, материал жилого дома и этажность, состоянию квартиры и физическому износу жилого дома уделяется меньшее внимание. При почти ежедневном росте цен людям важно приобрести квартиру в любом состоянии и для проведения ремонта дешевле взять кредит, чем купить квартиру уже с отделкой, в конечном итоге, большинство граждан при въезде в купленную квартиру предпочитают делать собственный ремонт.
Для того, чтобы выяснить приобретается ли жилье для последующего спекулирования им или в первый раз респондентам были заданы соответствующие вопросы данной направленности. Однако анализ ответов показал, что при распространенном спекулировании квартирами в городе, большинство респондентов ответили, что покупают квартиру в первый раз, отсюда можно сделать вывод о недостоверности ответов, либо граждане, спекулирующие жильем, не попали в число опрошенных по анкетам.
Рис. 8 Распределение ответов респондентов на вопрос: Является ли для Вас покупка жилья эффективным вложением денежных средств с целью извлечения прибыли?
Значительное число граждан ответили, что покупка жилья не является для них эффективным вложением денежных средств, это способ улучшить свои жилищные условия. Большинство опрашиваемых приобретают жилье в первый раз, только 36% из общего числа анкетированных приобретают жилье во второй раз, и не для вложения денежных средств, а для расширения жилплощади.
Рис. 9 Распределение ответов респондентов на вопрос: Квартиры какой планировки
Вы предпочитаете?
Большинство опрашиваемых отдают предпочтение квартирам улучшенной планировки, так как индивидуальная планировка в квартирах приобретаемых на вторичном рынке требует обязательных согласований с государственными органами, а также дополнительных денежных затрат. Индивидуальную планировку можно осуществлять только в строящемся жилье до его ввода в эксплуатацию, что также требует согласований и денежных затрат, но уже в меньшем объеме, по сравнению с вторичным жильем, но количество респондентов, приобретаемых квартиры в строящемся жилье не велико.
Интересными оказались ответы респондентов о распределении предпочтений по типам жилья.