Анализ рынка жилья в хакасии

Для реализации подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» планируется:

1. разработать дифференцированные региональные стандарты предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг по категориям населения (городское, сельское);
2. установить максимально допустимую долю расходов граждан на оплату жилого помещения и услуг в размере 14-16% в совокупном доходе семьи для граждан, чей доход выше прожиточного минимума не более чем на 20 процентов;
3. применять прозрачный механизм формирования тарифов и процедуры их регулирования, открытый и понятный для населения (упорядочить процедуру определения тарифов и условия их пересмотра);
4. разработать и применять систему критериев доступности и тарифов для потребителей;
5. установить двухкомпонентные тарифы, где постоянная часть должна соответствовать объему постоянных издержек, связанных с предоставлением соответствующих услуг населению, а переменная - объему переменных издержек;
6. создать системы расчетных центров для оперативного обслуживания населения при приеме оплаты за жилье и коммунальные услуги;
7. сформировать единый бизнес-план на производство и реализацию коммунальных услуг на территории муниципальных образований.

Успешно реализуется совместно с администрацией города Абакана муниципальная программа «Обеспечение жильем молодых семей в городе Абакане на 2007-2010 годы». По условиям программы, участникам предоставляется возможность получить субсидию в рамках республиканской программы «Жилище».

Данная программа была принята в июне 2007 года и рассчитана на три года. Ее особенность заключается в том, что программа предусматривает софинансирование из бюджетов соответствующих уровней, в данном случае из республиканского и городского бюджета. Субсидия в размере от 10 до 15% от средней стоимости жилья из городского бюджета и в размере не менее 30% из республиканского предоставляется как на приобретение жилья, так и на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита. Субсидия также предоставляется в указанных долях на получение займа с целью приобретения жилого помещения или строительство индивидуального жилья. Участниками программы могут стать молодые семьи, если возраст каждого из супругов не превышает 30 лет, или же неполная семья, где возраст одного родителя также не превышает 30 лет. Непременное условие для участников программы – признание семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий.

В августе текущего года был установлен норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на третий квартал 2007 года в размере 16 100 рублей. Данный норматив будет использоваться при расчете средней стоимости жилья, от которой станет определяться соответствующий размер субсидий.

На сегодняшний день право на получение в 2007 году субсидий из городского бюджета в рамках муниципальной программы «Обеспечение жильем молодых семей в городе Абакане на 2007-2010 годы» предоставлено трем молодым абаканским семьям. Две молодые абаканские семьи включены в список участников программы на 2008 год и начнут получать безвозмездную финансовую помощь за счет средств городского бюджета с 2008 года. Субсидия предоставляется участникам программы единовременно, только один раз.

С целью реализации мероприятий подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» республиканской целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы, утвержденной Законом Республики Хакасия от 16.11.2006г. N 51-ЗРХ, в республиканском бюджете на 2007 год предусмотрены средства на предоставление субсидий.

Предоставление субсидий молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, за счет средств республиканского бюджета, будет осуществляться в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13.05.2006г. N 285 «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2006 годы».

Подготовлен проект Постановления Республики Хакасия «О внесении изменений в Закон республики Хакасия «О республиканской целевой программе «Переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда на 2003-2010гг.».

В настоящее время Министерством по градостроительной жилищной политике республики рассматривается вопрос о возможности строительства арендного жилья.

Начиная со следующего года, в бюджетах всех уровней решено предусмотреть специальную строку расходов на строительство социального жилья.

Что же касается проблем, тормозящих реализацию нацпроекта в регионе, то многие из них обусловлены пробелами российского законодательства и материальными трудностями органов местного самоуправления.

Камень преткновения в строительной отрасли – градостроительная документация. Для обеспечения ее предполагается разработка схемы территориального планирования региона. По предварительным оценкам, на первоочередное обеспечение всех муниципальных образований республики документами территориального планирования - генеральными планами и правилами землепользования и застройки - потребуется не менее 100 млн. руб. В этой связи назрела необходимость принятия соответствующей целевой программы.

В перспективе планируется создавать благоприятные условия для развития инвестиционной деятельности на территории республики. Инвестирование отрасли на взаимовыгодной основе поможет более активно использовать строительный потенциал региона и существенно увеличить объемы строительства жилья. При этом предстоит оптимизировать процедуру оформления земельных участков, выделенных под жилищное строительство, упростить порядок подключения домов к сетям, пересмотреть систему привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Успешная реализация приоритетного национального проекта на уровне региона также предполагает проведение структурных преобразований в сфере строительства, внедрение современных технологий быстровозводимого жилья, качественную подготовку строительных кадров.

На особом контроле будет находиться и качество возводимого жилья. Погоня за увеличением строительных объемов не должна вестись любой ценой и в ущерб качеству. Для снижения стоимости жилья нам предстоит решить ряд принципиальных вопросов, выражением которых служат повышение темпов роста производительности и сокращение сроков жилищного строительства на всех стадиях - от выбора площадки до ввода объекта в эксплуатацию. В целом это все обеспечит динамичный рост объемов жилищного строительства в Республике Хакасия.

3.2. Основные направления развития  рынка жилья 
в Республике Хакасия

Стимулирование и развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике. Государственное регулирование жилищного рынка, фактически сформировавшее единое правовое пространство, пока не учитывает такую важнейшую составляющую, как индивидуальность каждого регионального жилищного рынка, образуемого комплексом только ему присущих внутренних взаимосвязей и характеризуемого значениями основных параметров (размером квартирной платы, стоимостью жилья, объемами строительства, жилищным фондом и др.). При этом жилищная проблема, реализуемая в рамках федеральных государственных программ, не рассматривается с позиций единства взаимодействующих экономических сегментов регионального рынка: жилищного, строительного, земельного, финансово-кредитного, включая жилищное ипотечное кредитование.

Состояние каждого из указанных элементов региональной системы определяется значениями основных показателей, имеющих тесную взаимосвязь и образующих пропорции регионального жилищного рынка. Разнообразие состояний определяется степенью развитости отдельных секторов экономики, наличием географических, климатических, демографических и других особенностей, которые формируют особый инвестиционный климат на жилищном и ипотечном рынках, определяющий интенсивность притока финансовых ресурсов в регион.

Жилищное ипотечное кредитование, являясь частью финансового рынка, выполняет только функции перераспределения финансовых средств с рынка ссудного капитала на рынок жилья. Поэтому само по себе оно не способно самостоятельно играть положительную роль в эффективном решении жилищной проблемы населения. Более того, влияние совокупности отрицательных факторов смежных рынков на возможности реализации жилищного ипотечного кредитования становится дополнительно негативным элементом, усиливающим, в свою очередь, неблагоприятные тенденции на рынке жилья, поскольку ипотечные операции способны существенным образом влиять на изменение картины платежеспособного спроса населения.

Отсутствие индивидуального подхода к управлению жилищными и ипотечными рынками с учетом фактически сложившихся региональных условий и диспропорций приводит к тому, что стимулируемый к развитию механизм жилищного ипотечного кредитования не дает желаемого эффекта, а иногда приводит к отрицательным для отдельного жилищного рынка последствиям. Так современное состояние ипотечного кредитования и жилищного строительства в республике характеризуется:

• низкой долей граждан, получивших ипотечные кредиты - всего 0,3%
• недостаточными объемами жилищного строительства – не смотря на то, что г. Абакан лидирует по темпам строительства жилья, спрос на новое жилье остается неудовлетворенным;
• галопирующим ростом цен на жилье – повышение уровня заработной платы не успевает за ростом цен на жилье, в связи с этим снижается платежеспособность потенциальных покупателей;
• отсутствием заинтересованности банков в снижении процентных ставок по ипотечным кредитам и развитии операций в регионе.

Рынок жилья тесно связан с ипотечным рынком, и, следовательно, приобретение жилой недвижимости с помощью ипотечного кредитования оказывает существенное влияние на развитие банковской системы региона. С одной стороны, учитывая наличие залогового механизма, ипотечное кредитование становится менее рискованным видом банковского кредитования. С другой стороны – происходит оптимизация кредитного портфеля коммерческих банков. Появление специализированных ипотечных банков способствует укреплению банковского сектора, снижению рисков при совершении сделок с недвижимостью, оптимизации схем кредитования, и, следовательно, расширению спектра банковских продуктов. Вместе с тем, объекты недвижимости могут быть использованы в качестве залога не только при совершении сделок на рынке недвижимости, но и при любых кредитных операциях.

Не смотря на стабильный уровень инфляции, снижающуюся ставку рефинансирования ЦБРФ, отработанный залоговый механизм и законодательную защищенность, действующие в республике банки, не снижают ставки на ипотечные кредиты, а если и снижают, то вводят различные виды страхования – страхование жизни заемщика, страхование объекта недвижимости, и др. Вводят ограничения при выборе объекта недвижимости с точки зрения быстрой его реализации в случае не выплаты кредита. При этом мотивируют свои действия высокими кредитными рисками вложения в недвижимость, низкую ликвидность данного товара.

Основными макроэкономическими факторами, влияющими на развитие рынка ипотечного жилищного кредитования, являются: рост экономики (динамика ВВП, промышленного производства, инвестиционная активность), инфляция, динамика реальных доходов населения, структура доходов населения, динамика цен на жилье, кредитные ставки депозитные ставки. В качестве базовых ориентиров деятельности кредитных организаций традиционно используются ставка рефинансирования, доходность рынка государственных ценных бумаг.

Основными кредиторами рынка ипотечного кредитования выступают банки и специализированные компании, созданные в регионах для развития рынка ипотеки (региональные операторы - региональным оператором в республике Хакасии, действующим от имени ОАО «АИЖК», является ОАО «Ипотечное агентство жилищного строительства Республики Хакасия»), а основными источниками финансирования рынка ипотеки являются средства, привлеченные с фондового рынка посредством выпуска ИЦБ (ипотечных ценных бумаг), и с денежного рынка – депозиты и займы иностранных компаний и фондов.

На активность банков на рынке кредитования существенное воздействие оказывает показатель ликвидности, определяемый, в том числе объемом привлеченных банками ресурсов (депозиты, банковские займы) и нормативами резервирования, устанавливаемыми ЦБ РФ в процессе проведения денежно-кредитной политики. Так, снижение ставки финансирования было обусловлено снижением инфляционной динамики и проводилось в рамках осуществления денежно-кредитной политики ЦБ РФ, направленной на стабилизацию курса рубля, увеличение золотовалютных резервов. Следует отметить, что снижение ставки рефинансирования произошло после снижения основных индикаторов денежного рынка. За год снизились депозитные ставки, параметры доходности рынка государственных ценных бумаг, ставки по кредитам остались на уровне 11% годовых.

Ставка рефинансирования по-прежнему остается выше основных индикаторов денежно-кредитного рынка, что существенно ограничивает возможности банковской системы по поддержанию ликвидности. Традиционно в странах с развитым финансовым рынком ставка рефинансирования ниже таких индикаторов рынка, как депозитные и кредитные, ставки рынка государственного долга, она выступает базой для котировки других денежно-кредитных инструментов.