Аренда земель. Правовое регулирование

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Если в ходе осуществления сделки по аренде земельного участка арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, то есть арендатор не обязан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйственные и иные промахи арендодателя.

Арендодатель имеет права и исполняет обязанности, отраженные в конкретном договоре. Кроме того, права и обязанности арендодателя, так же как и арендатора, предусмотрены законодательством.

Гражданский кодекс РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, то есть продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить: права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует статья 617 ГК РФ.

На основании закона и договора арендодатель обязан:

- передать арендатору  земельный участок в сроки  и в состоянии, которые соответствуют  условиям договора и назначению  земельного участка. Земельный участок  передается вместе со всеми  принадлежностями, необходимыми для  его использования. В случае если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

- предупредить арендатора  о правах третьих лиц на  участок;

- передать арендатору  землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

- в случае смерти арендатора  до истечения срока аренды  перезаключить договор аренды  с одним из его наследников  при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора или заранее известные арендатору, либо которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества18.

В отличие от других видов сделок договор аренды земельного участка характеризуется целым рядом особых ограничений на их совершение, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации. При аренде земельного участка не допускается самовольное изменение установленного законом особого режима и целевого назначения земельных участков, разрешенного использования.

Порядок предоставления в аренду земель государственной и муниципальной собственности регулируется федеральным земельным законодательством, нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. Право аренды земель государственной и муниципальной собственности предоставляется на торгах (аукционах и конкурсах) в соответствии с правилами, установленными в ГК РФ и подзаконных актах источников земельного права. Это связано с особенностями объектов земельных арендных отношений и необходимостью строгого соблюдения принципов целевого, рационального и эффективного использования земель.

Исходя из вышеизложенного следует, что аренда  земли является одним из самых  распространенных способов возникновения права землепользования.

 Предметом договора  аренды выступает земельный  участок, принадлежащий арендодателю на праве собственности и не входящий в число земель изъятых из оборота.

 Правом  аренды земельного участка обладают все субъекты гражданского права. Изучив особенности земельных участков как объектов арендных отношений, мы считаем необходимым, перейти к рассмотрению договора аренды земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков

 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Таким образом, первым существенным условием договора аренды земельного участка, является условие о его предмете.

Гражданское законодательство предусматривает, что объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Основным признаком, которому должны отвечать такого рода объекты, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом.

Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота (ст. 27 ЗК РФ). В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как когда он выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должно быть указано местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать его. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

В силу положений статей 8 и 11.1 ЗК РФ, п. 3 ст. 1, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"19 категория земель, к которой отнесен земельный участок, и разрешенное использование земельного участка в числе других относятся к сведениям о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

На основании п. 3 ст. 1 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с п. 1 ст. 5 вышеуказанного Федерального закона каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Из анализа данной правовой нормы следует, что присвоение кадастрового номера является доказательством того, что сведения об объекте, которому он присвоен, уже внесены в государственный кадастр недвижимости, и такой номер должен быть отражен в условиях договора. Таким образом, если в содержании договора аренды земельного участка отсутствует указание государственного учетного (кадастрового) номера передаваемого в аренду земельного участка, предмет договора идентифицировать невозможно, существенное условие договора аренды считается несогласованным, следовательно, такой договор аренды является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами, можно сделать вывод, что элементами предмета договора аренды земельного участка, являются категория земель и кадастровый номер такого земельного участка.

Вторым существенным условием договора аренды земельного участка является условие о размере арендной платы.

Арендная плата - это то, что экономически реализуется в земельных арендных отношениях и оказывает непосредственное влияние на отношение субъектов друг к другу и к арендуемому земельному участку. Без преувеличения, можно утверждать, что без арендной платы нет земельных арендных отношений, ибо арендная плата - тот экономический стимул, который заставляет собственника передавать в аренду свою землю или право на нее. В арендной плате собственник реализует свое право на землю. Арендатор, выплачивая согласованную арендную плату, получает свободу действия на земельном участке и использует это право с наибольшей выгодой для себя.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Арендная плата является одной из форм возмездного использования права на землю. Плательщиками арендной платы являются организации, предприятия, учреждения независимо от организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, которым предоставлена земля в аренду на территории РФ. К слову сказать, арендная плата наряду с земельным налогом является одной из основных форм платы за владение и использование земли20.

Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором.

Как отмечает О.М. Козырь, ЗК РФ вслед за ГК РФ установил, что размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей21.

Тем самым именно договор должен внести ясность в отношения между сторонами, помочь спрогнозировать арендаторам возможные затраты на арендную плату при реализации различных экономических проектов.

Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может либо быть установлен в твердой сумме, либо являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно. Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 58222  установлены такие  принципы как:

• принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

• принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

• принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

• принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

• принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Этим же постановлением утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

Если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В связи с этим стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 г. N 104-р "Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка"23 утверждена примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Согласно п. 3.4 указанной примерной формы договора аренды "размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в ______ лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к Договору".