Аренда земель. Правовое регулирование

Таким образом, в данном случае приоритет отдан договорному механизму регулирования изменения арендной платы за землю.

Арендная плата может устанавливаться в виде единовременных и ежегодных платежей. Единовременные платежи устанавливаются, как правило, за продажу права на заключение договора аренды. Размер этих платежей устанавливается на торгах. Ежегодные платежи за используемые на праве аренды земельные участки взимаются по всем видам арендного землевладения и, как правило, должны вноситься поквартально. Размер ежегодных платежей по видам и категориям использования земель и категориям арендаторов устанавливается органами местного самоуправления муниципальных образований, в ведении которых находятся предоставляемые в аренду земельные участки.

При определении конкретного размера арендной платы, взимаемой за аренду земельного участка из земель государственной и муниципальной собственности, учитываются следующие расчетные показатели: категории земель и категории арендаторов; расчетные коэффициенты базовых ставок арендной платы; установленные градостроительные и природно-экономические зоны.

При расчете базовых ставок арендной платы за основу принимаются установленные ставки земельного налога для соответствующих категорий земель по каждому субъекту РФ. Но арендная плата отличается от земельного налога тем, что она всегда выше налога, но никогда не может быть ниже установленного земельного налога.

Установление размера арендной платы, связанного с размером земельного налога, предусматривается за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем и естественных монополий. При этом в земельном законодательстве предусматривается, что размер арендной платы за указанные земли не может быть выше ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Базовые ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов определяются исходя из вида деятельности хозяйствующих субъектов и их вклада в решение социально-экономических проблем территории, государственной и муниципальной политики, направленной на поддержку социально значимых отраслей и видов деятельности, эффективное использование земель, оздоровление окружающей среды, местоположения земельного участка и с учетом практического опыта развития арендных земельных отношений на местах.

Таким образом, арендные платежи за землю могут быть значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, от вида использования земель, местоположения и размера земельных участков.

2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков

Договор аренды по общему правилу заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются статьей 652 ГК РФ. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, необходимую для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в пользовании или собственности арендодателя. Участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Между тем, как следует из ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, если договор аренды земельного участка заключается на срок более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации. При этом регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"24. Заметим, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка указанный договор является незаключенным. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности Определением Пермского краевого суда от 04.09.2013 по делу N 33-8125: Комитет по градостроительству и ресурсам администрации г. Кунгура обратился в суд с иском к Х., С., К., Д., Р., П.Л. об обязании ответчиков возвратить земельный участок с кадастровым номером, общей площадью, расположенный по адресу: Пермский край, г. Кунгур.

09.12.2005 года между Управлением  имущественных и земельных отношений  Кунгурской городской Управы  и Х., С., К., Д., Р., Б., П.Л., Т. подписан  договор аренды, объектом которого  является земельный участок, общей  площадью 524 кв. м, расположенный по адресу: г. Кунгур, с кадастровым номером, на срок с 06.12.2005 г. по 06.12.2008 г.. 09.12.2005 г. сторонами подписан акт приема-передачи спорного земельного участка.

Согласно информации, представленной Управлением Росреестра по Пермскому краю от 07.03.2013 г., в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорный земельный участок.

08.11.2012 г. истцом ответчикам  направлено уведомление о возвращении  земельного участка. Однако, несмотря  на это ответчики не предпринимают  мер к возвращению земельного  участка истцу.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора аренды не произведена, в связи, с чем суд первой инстанции признал доводы истца о признании договора аренды от 09.12.2005 г. незаключенным обоснованными.

Незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем, довод К. о том, что договор фактически исполняется сторонами, нельзя признать состоятельным.

Доводы К. о том, что она производит арендную плату за спорный земельный участок, являются несостоятельными, поскольку производимая ею плата не является арендной платой, относится к плате за пользование земельным участком.

Таким образом, суд апелляционной инстанции  оставил решение без изменения, а жалобу без удовлетворения25.

Стоит отметить, что в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона N 302-ФЗ26 с указанной даты отменяются положения, касающиеся государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В частности, с 1 марта 2013 года не применяются вышеприведенные правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 609 ГК РФ (п. 8 Федерального закона N 302-ФЗ). Что же, получается, впредь регистрировать договоры аренды земельного участка не нужно?

Данное утверждение не совсем верно. Разъяснения о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом с 1 марта 2013 года приводятся в Письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 N 3.3-6/9427. В нем говорится о том, что с 1 марта 2013 года устраняется смешение различных видов регистрации и создаются необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.

Однако специалисты отмечают, что в данном случае следует учитывать также п. 1 вводимой в действие с 1 марта 2013 года ст. 8.1 ГК РФ, согласно которому ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Что касается договора аренды, по нему собственник не может самостоятельно использовать переданное в аренду имущество, следовательно, указанный договор является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

Таким образом, продолжают сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды по договору аренды, заключенному сторонами в простой письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 26 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, надо приложить кадастровый паспорт земельного участка с указанием части, передаваемой в аренду.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, установленный сторонами договора. По общему правилу, установленному п. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Срок, на который заключается договор аренды, определяется договором, на что указывает ст. 610 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае по общему правилу каждая из сторон вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Обычно договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору - земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Закон предоставляет арендатору, надлежащим образом выполняющему свои договорные обязательства, преимущественное по отношению к другим лицам право на возобновление арендных отношений на следующий срок. В результате этого срочный договор аренды при надлежащем исполнении арендатором своих договорных обязанностей может длиться неопределенное время.

Возможно также заключение договора аренды без указания срока, если в момент его заключения сторонам этого договора трудно заранее его определить. В этом случае аренда считается постоянно действующей и прекращается по заявлению стороны, желающей прекратить арендные отношения, которая обязана предупредить о своем намерении контрагента не менее чем за три месяца до намечаемого прекращения арендных отношений (об этом должно быть указано в договоре).

ЗК РФ не устанавливает ни минимальные, ни максимальные сроки договора аренды. В качестве исключения пунктом 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения28 срок договора аренды этих земель определен как "от трех до сорока девяти лет".

На основании статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным  участком с существенным нарушением  условий договора или назначения  земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает  качество земель;

- более двух раз подряд  по истечении установленного  срока не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель  не предоставляет  имущество в  пользование арендатору  либо  создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением имущества;

2) переданное  арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель  не производит  являющийся его  обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Аренда земельного участка может быть прекращена по основаниям, установленным земельным законодательством. Так, ст. 46 ЗК РФ предусмотрены основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в случаях:

1) Использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Статья 8 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании  земельного   участка  не по назначению должен применяться  порядок  изъятия  земельного   участка, предусмотренный  земельным  законодательством;