Аренда земель. Правовое регулирование

2) Использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Используя формулировку "значительное ухудшение экологической обстановки", законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта. Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Их использование позволит избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства.

3) Неустранения совершенных умышленно земельных правонарушений, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

4) Неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) Изъятия или реквизиции земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с действующим законодательством. Однако согласно пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае изъятия данного участка для государственных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ. Также в п. 1 ст. 55 ЗК РФ определено, что изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ.

Таким образом, приведенные правовые нормы допускают изъятие земельного участка у землепользователя субъектом РФ на основании решения исполнительного органа государственной власти.

Однако следует учитывать, что указанное решение правомерно, только если соблюдены установленные законодательством гарантии. На основании п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются данные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках; возмещения в соответствии со ст. 62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды;

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в любом случае  договор   аренды  может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны  договора. Причем в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного  расторжения   договора  только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако нарушение именно этого условия чаще всего встречается на практике. Так как ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру  расторжения   договора   аренды, в отношениях по  аренде  действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о  расторжении   договора  может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть  договор  либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо  договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. Как подчеркнул Пленум ВАС РФ29 в п. 30 Обзора, "необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном  расторжении   договора   аренды  на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства". Из этого следует вывод, что арендатор должен принять надлежащие меры, которые свидетельствовали бы о направлении письменного предупреждения арендатору (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). В этом случае одним из доказательств направления арендатору предупреждения может послужить почтовая квитанция со штампом о принятии корреспонденции.

Если после направления уведомления о досрочном  прекращении   договора   аренды  арендатор устранил нарушения, то надо считать, что это является отпадением условий, необходимых для  расторжения   договора.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

- в период полевых сельскохозяйственных  работ;

- в иных установленных  федеральными законами случаях.

Закон допускает досрочные основания прекращения арендных отношений:

• Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
• взаимное волеизъявление сторон;
• смерть собственника и отсутствие правопреемника;
• смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды;
• невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды.

Договор аренды земельного участка прекращается:

- по соглашению сторон;

- по решению суда;

- по истечении срока  аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

Таким образом, к существенным условиям договора аренды земельного участка относятся предмет и размер арендной платы. Заключение  договора аренды происходит в предусмотрены гражданским законодательством способах. Прекращение договора аренды происходит как по предусмотренным гражданским законодательством  основаниям, однако вместе с тем существует два основания прекращения договора аренды, предусмотренные исключительно ЗК РФ: нецелевое использование земельного участка; выкуп для государственных или  муниципальных нужд земельного  участка у арендодателя влечет прекращение права аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ

 

3.1. Правовое регулирование  аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

 

Возможность заключения договора аренды земельного участка должна предопределяться единым целевым назначением земельного участка и его части. В статье 7 ЗК РФ перечислены 7 категорий земель, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. В силу части 2 ст. 7 означенного Кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В частности, ч. 2 ст. 78 ЗК РФ допускает использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Таким образом, на период строительства линейного объекта возможность заключения договора аренды земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения (либо части, сформированной в кадастре), установлена законодательством. На период дальнейшей эксплуатации построенного объекта данная норма не распространяется. В качестве примера судебной практики, подтверждающей, что при заключении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдение целевого использования участка, можно привести Постановление ФАС Уральского округа от 5 сентября 2012 г. N Ф09-7044/12 по делу N А07-16584/2011: Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО "Башстройкерамика" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка. На основании постановления главы администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан между Муниципальным управлением земельных и имущественных отношений администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Башстройкерамика" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером, из земель сельскохозяйственного назначения, для размещения производственных объектов. Арендатор обязуется оплатить арендодателю арендную плату за земельные участки.

Суд первой инстанции требования частично удовлетворил,  суд апелляционной инстанции отменил данное решение,  суд кассационной инстанций оставил постановление апелляционного суда в силе.

Установив, что согласно п. 1.1 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 02:26:16 из земель сельскохозяйственного назначения, предоставлен обществу "Башстройкерамика" для целей, не соответствующих категории земель сельскохозяйственного назначения (для размещения производственных объектов), суды сделали обоснованный вывод о ничтожности названного договора аренды и, соответственно, отсутствии оснований для взыскания арендной платы по данному договору30.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности на срок не более 49 лет. Минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п. 3 ст. 9 Закона N 101-ФЗ).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ31. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, они предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Правила проведения торгов установлены ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 80832.

В настоящее время арендная плата земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" 33 и п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ установлена в размере 0,3% его кадастровой стоимости.

При использовании земель в сельском хозяйстве иногда возникает необходимость обмена земельными участками, например в целях севооборота (научно обоснованное чередование сельскохозяйственных культур и паров во времени и на территории). Если организация занимается выращиванием одного или нескольких видов культур, а собственных земельных участков или площадей для севооборота недостаточно, можно обменяться участками с имеющими такие же цели соседними хозяйствами на определенное время. При этом землю можно сдать друг другу в аренду или субаренду. Если заключить договор аренды на срок менее одного года, он не будет подлежать государственной регистрации на основании п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

Право аренды земель сельскохозяйственного назначения можно определить как организационно-правовую форму срочного возмездного использования земельного участка и иных объектов, связанных с ними, на условиях, согласованных участниками арендных отношений в соответствии с целевым назначением участка земли для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции с присвоением полученных доходов.

Рассматривая обязанности арендатора земли, их можно условно разделить на две группы: обязанности по использованию земли, регулируемые земельным законодательством РФ, и по исполнению договора.

По использованию земли обязанности арендатора земель сельскохозяйственного назначения состоят в том, что он обязан: эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением; не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель, защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и др.; соблюдать специально установленный режим использования земель; не нарушать права других землепользователей, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами; возмещать арендодателю, смежным землепользователям убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением качества земель и экологической обстановкой в результате своей деятельности; обеспечить арендодателю, органам государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на участок. Одной из основных важнейших его обязанностей является использование земельного участка в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вреда окружающей природной среде, земле как природному объекту.

К обязанностям по исполнению договора аренды сельскохозяйственного назначения относятся: своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком; использовать земли в соответствии с договором; немедленно сообщать арендодателю и в соответствующие организации о происшествиях и особых обстоятельствах; по окончании договора вернуть земельный участок собственнику в состоянии не хуже, чем на момент вступления соглашения в силу. В договоре сторонами могут быть предусмотрены и иные обязанности.

Все права и обязанности арендодателя можно разделить на два вида: вытекающие из закона (арендодатель несет данные обязанности как субъект земельного права) и предусмотренные договором (осуществляет как субъект гражданского права).