Лекции по "Земельному кадастру"

Зачет «Земельный кадастр»

1. Земельный кадастр

В Российской Федерации правила ведения земельного кадастра закреплены в Земельном  кодексе.

В СССР ведение земельного кадастра было предусмотрено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г.

Согласно  Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 г. государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учёта земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Однако, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ Закон «О государственном земельном кадастре» признан утратившим силу. С принятием в 2007 году Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» было введено новое понятие — «государственный кадастр недвижимости»

Государственный кадастровый учёт земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учёт земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственный земельный кадастр создается  и ведется в целях информационного  обеспечения:

• государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
• государственного контроля за использованием и охраной земель;
• мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
• государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• землеустройства;
• экономической оценки земель и учёта стоимости земли в составе природных ресурсов;
• установления обоснованной платы за землю;
• иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Сведения  государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением  сведений, отнесенных законодательством  Российской Федерации к категории  ограниченного доступа.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим свою деятельность в области ведения  государственного земельного кадастра, являлось Федеральное агентство  кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» упразднено.

 

2. Земельный фонд РФ, классификация земельного фонда страны.

 

Весь земельный фонд в пределах границ Российской Федерации, независимо от форм владения, собственности или пользования им, является объектом ГЗК.

Общая площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2002 г. составляла 1709,8 млн га (12,5 % мировой территории) и 420 млн га континентального шельфа.

На территории России сосредоточено 55 % черноземных почв мира, 50 - запасов пресной воды и 60 % запасов древесины хвойных пород, что суммарно оценивается в 30 триллионов долл. США.

Разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле  России, составляют около 30 % мировых  запасов и их оценивают по существующим мировым ценам (которым свойственна  тенденция постоянного роста) в 35 триллионов долл. CIIIA.

Емкость территориального пространства России по биоклиматическому потенциалу для нормальной жизни составляет 1,0 ... 1,3 млрд чел.

Территория России отличается уникальной инфраструктурой, созданной многими  поколениями людей. На земном шаре только на пространствах России имеются  огромные ареалы земель, никогда не подвергавшихся природным катаклизмам (землетрясения, затопления, ураганы, засухи и т. д.).

Земельный фонд страны классифицируют:

по административно-территориальной  принадлежности;

форме прав на землю;

категории земель (в зависимости  от основного целевого назначения и  разрешенного использования);

субъектам земельных отношений;

качественному и экологическому состоянию  земель;

видам угодий.

Необходимость ведения земельного кадастра по административно-территориальному признаку объясняется многоуровневостью и единством ведения госземкадастра на территории всей страны.

Это связано с тем, что субъектам  Федерации, а также административным районам (городам) представлено право  регулировать земельные отношения по всем входящим в их компетенцию вопросам (включая и создание системы земельного кадастра).

При этом необходимо учитывать верховенство интересов государства с точки  зрения обеспечения его территориальной  целостности и безопасности.

Вместе с тем российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования (административные районы, города, иные поселения, сельские общины и т. д.) имеют  конкретные земельные ресурсы в  собственности в пределах своих  границ, для которых они формируют  соответствующие базы данных системы  ГЗК.

 

3. Понятие земли

 

С точки зрения земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра земля является важнейшей частью окружающей природной среды, характеризующейся  определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность, в том  числе и леса, недра, воды и др.), социально-экономическими (средство производства, ценность, престижность и др.) и производственными (предмет, орудие и средство труда, средство производства и др.) характеристиками.

Представление о земле, ее возможностях и функциях в процессе общественного  развития постоянно уточнялось и  обогащалось. На этапе потребительского хозяйства это была лишь территория обитания, которая располагала определенными  природными ресурсами, обеспечивающими  жизнь человека, затем были оценены  биологические свойства верхнего слоя земли - почвы, используя которые  можно производить гораздо больше продуктов, чем при естественном процессе воспроизводства.

 

4. Земельный участок как объект кадастра

Земельный участок — часть  земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и  удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится  к объектам недвижимости и может  стать предметом различных сделок. Представленная в статье информация будет полезна каждому, кто владеет  земельным наделом. Категории земель 
Согласно Земельному кодексу РФ (далее — ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование. 
В РФ определены следующие категории земель: сельскохозяйственного назначения;  
поселений;  
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;  
особо охраняемых природных территорий и объектов;  
лесного фонда;  
водного фонда;  
запаса. Кадастровый учет 
Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре». Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель — основной документ земельного кадастра. Он содержит такие сведения, как:  
кадастровые номера;  
местоположение (адрес);  
площадь;  
категория земель и их разрешенное использование;  
описание границ участков, их отдельных частей;  
зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);  
экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;  
качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;  
наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками. 
Кадастровый номер участка — это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями. Например, 50:22:03:001. Права на землю 
В соответствии с ЗК РФ существует несколько форм права на землю, а именно:  
право собственности;  
право постоянного (бессрочного) пользования;  
право пожизненного наследуемого владения;  
аренда;  
сервитут;  
безвозмездное срочное пользование. 
Субъектами частной собственности на землю являются граждане и юридические лица РФ. Помимо них владельцами земли в нашей стране могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях (перечень последних установил Президент РФ). Кроме того, ограничены права перечисленных выше лиц, а также компаний, в уставном капитале которых доля названных собственников составляет более 50 %, на участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено. 
Собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению (сдавать в аренду, предоставлять в безвозмездное срочное пользование и т. д.). 
Что касается постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, то после 30.10.2001 г. такого права на земельные участки граждан лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в действие ЗК РФ.  
Кроме того, для этих лиц закон предусматривает возможность бесплатно получить участки в собственность. Взимание дополнительных денежных средств, помимо сборов, установленных законом, не допускается. Прекращение прав на землю 
Как гласит ст. 44 ЗК РФ, право собственности на землю прекращается в случае:  
отчуждения собственником земельного участка другим лицам;  
отказа владельца от земельного участка;  
принудительного изъятия у собственника земли. 
Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом). 
Отказ от права собственности на участок на практике встречается редко, особенно сегодня, когда приобретение земли, как правило, означает немалые финансовые затраты. И все же данный вопрос также урегулирован законодательством.  
Гражданин или организация могут отказаться от права собственности на земельный участок, объявив о том либо совершив другие действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования или распоряжения землей. Следует учесть, что отказ от собственности на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении имущества до приобретения его другим лицом. Все это время хозяин обязан нести бремя содержания своего имущества, например платить налоги. 
Действия собственника служат основанием для изъятия земли в случае, если: 
участок не используют в соответствии с его назначением (ст. 284 Гражданского кодекса РФ); 
участок задействуют с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ). 
К иным обстоятельствам относится изъятие земельного участка путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, что допускается только в исключительных случаях. Выкупную цену, сроки и другие условия определяют по соглашению с собственником. В выкупную цену включают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Взамен владельцу нередко предоставляют другой участок. Документы на землю 
Документы, подтверждающие права на землю, могут быть различными в зависимости от времени приобретения участка. Так, если он куплен до 31.01.1998 г., то возникшее право удостоверяет:  
свидетельство о праве на земельные доли, а при его отсутствии — выписка из решений органов местного самоуправления;  
государственные акты: на право собственности на землю; пожизненного наследуемого владения; бессрочного (постоянного) пользования землей;  
свидетельство о праве собственности на землю;  
договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство. 
Все перечисленные документы юридически действительны, и менять их на новые нет необходимости. Перерегистрировать права на землю нужно лишь при совершении сделки с ней. 
Если же участок приобретен после 31.01.1998 года, то надо пройти процедуру государственной регистрации. Плата за землю 
Согласно ЗК РФ за использование земли нужно вносить арендную плату или уплачивать земельный налог. 
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (далее — НК РФ) плательщики земельного налога — организации и физические лица, которым участок принадлежит на правах владения, постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Налоговым периодом признают календарный год. 
При расчете налога учитывают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Если земля находится в общей долевой собственности, то налог определяют для каждого налогоплательщика пропорционально его доле, а если в общей совместной собственности, то налог уплачивают в равных долях. 
Налоговые ставки (их устанавливают органы муниципальных образований) не должны превышать ставки, предусмотренные НК РФ. Так, для земель сельхозназначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и задействуемых для сельскохозяйственного производства определяют налоговую ставку не более 0,3%. Это также касается участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна превышать 1,5%. 
Размер арендной платы — существенное условие договора аренды. Если земля находится в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, то порядок ее определения принимают, соответственно, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов, органы местного самоуправления. В отношении земель, находящихся в частном владении, арендную плату устанавливают по договоренности сторон

 

 

5. Категории земель

 

Земли в нашей стране разделяют  на категории в зависимости от целевого назначения.  Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:

• сельскохозяйственного назначения;
• поселений;
• промышленного и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда; 
• запаса.

 

 Земли сельскохозяйственного назначения. К данной категории относят земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, — имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Когда необходима площадь для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд, предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости. Земли поселений Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

• сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
• крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
• крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);
• большие города (100–250 тыс. чел.);
• средние города (50–100 тыс. чел.);
• малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
• крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
• большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
• средние сельские поселения (200–1000 чел.);
• малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при  градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования  установленных зон и ограничений  на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные. Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки. В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления. К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков. Земли особо охраняемых территорий и объектов К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения. Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса К этой категории относят лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда); земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда); земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется: