Лекции по "Земельному кадастру"

 

 

13. Фискальный земельный кадастр

 

Информационную  систему, служащую основой для исчисления налога на земельные участки, в мировой практике называют фискальным илиналоговым кадастром. Функции налоговых кадастров, возникших в далеком прошлом, во многих странах вышли за рамки фискальных и служат источником необходимых данных для инвестиционных проектов и программ, нацеленных на территориальное развитие регионов; обеспечивают контроль и регулирование рынка земель и прочей недвижимости; оказывают поддержку органам, занимающимся вопросами оптимизации использования земельных ресурсов; предоставляют кадастровую информацию разным ведомствам, имеющим дело с земельными ресурсами.

Первостепенная  задача фискального кадастра состоит  в выявлении и обозначении (идентифицировании) каждой единицы недвижимости, представляющей собой объект налогообложения. Такой единицей может быть земельный участок, земля с жилым домом или другими постройками, часть дома, например квартира, т. е. все то, на что может быть начислен налог на недвижимость. Для обозначения такой единицы в зарубежных фискальных кадастрах чаще всего используют термин «парцелла». Каждый объект относят к тому или иному таксону классификации, разрабатываемой специально для целей налогообложения. Затем рассчитывают оценочную рыночную стоимость каждого из них, которая служит основой для исчисления соответствующего налога, а также определяют лиц, ответственных за уплату налога на имущество. Ими чаще всего, но не всегда, являются собственники. Налоговое законодательство некоторых стран возлагает обязанность выплачивать этот налог на лица, фактически пользующиеся недвижимостью или арендующие ее. Это особенно важно для стран, в которых система регистрации прав на землю и прочую недвижимость не отработана должным образом, а также для стран, в которых земля может быть арендована у государства, являющегося ее собственником, как, например, в некоторых районах Австралии (шт. Новый Южный Уэльс). Однако в большинстве развитых стран бремя уплаты налога на землю и прочую недвижимость возложено в основном на собственников. В связи с этим важное значение приобретает связь фискального кадастра с системой регистрации прав на недвижимость и юридическим кадастром, если таковой имеется, которые содержат информацию о том, кому именно каждый конкретный участок земли или объект недвижимости принадлежит и где именно этот собственник проживает.

14. Многоцелевой земельный кадастр

 

 

В странах, где кадастровая история насчитывает не одно десятилетие и где исторически сложилось раздельное ведение фискального кадастра и системы регистрации прав; в том числе на основе юридического кадастра, в последние годы наблюдается тенденция к функциональному сближению этих систем, аргументом в пользу которого является значительная экономия трудовых и финансовых ресурсов за счет устранения дублирования в сборе, обработке и хранении сходной информации.

В ряде стран  земельный кадастр ведут как  единую многоцелевую систему, позволяющую  обеспечить необходимой информацией  комплекс управленческих задач: планирование земель, их перераспределение, контроль за их использованием и охраной, землеустройство, разрешение земельных споров, налогообложение, защиту прав на землю и т. п. В этих странах земельный кадастр стал выполнять двойную роль: фискальную и юридическую. Документация современных кадастров обычно включает: идентификацию участка; адрес; имя и адрес владельца; описание землевладения (площадь, качество, количество); описание зданий (возраст, площадь, материалы, оборудование); рыночную информацию о продажной цене или арендной плате, оценку, информацию о налогах. Это характерно для Дании, а также в определенной степени Германии, Швеции и Норвегии, где единый национальный кадастр включает всю информацию о земельных участках и служит как фискальным, так и юридическим целям. Задача современного кадастра зарубежных стран - сбор подробной информации на уровне индивидуальных наделов, которые, в свою очередь, являются основными объектами кадастра. Это дает преимущества при решении управления активами и передачи прав собственности. Осознавая важность и сложность управления земельными ресурсами, Европейская экономическая комиссия ООН выступила с инициативой о создании условий для обмена мнениями и опытом между специалистами стран с переходной экономикой и западных стран. В результате были выработаны руководящие принципы управления земельными ресурсами с уделением особого внимания странам с переходной экономикой. Так, было отмечено, что страны с переходной экономикой при создании собственных систем могут использовать опыт западноевропейских стран, но с учетом своих социальных, экономических и культурных особенностей. Следовательно, создавая нормативную правовую базу ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации, необходимо учитывать исторические, экономические, социальные, правовые особенности России. 

 

15. Информационное обеспечение ГЗК

 

 

Примером действующей  автоматизированной системы государственного земельного кадастра, представляющей собой совокупность специализированного  программного обеспечения (ПО) и аппаратных средств (компьютеры и периферийные устройства), является АС ГЗК ЕГРЗ-П, разработанная Северо-Западным региональным кадастровым центром «Земля». Названная АС ГЗК функционирует на стандартных персональных компьютерах (как в сети, так и автономно) и выполняет типовые технологические операции по ведению ГЗК. АС ЕГРЗ-П предназначена для автоматизации технологических процессов ведения земельного кадастра в кадастровом районе. Необходимость разработки этой системы связана с тем, что ведение ГЗК сопровождается обработкой больших объемов информации. Эта информация различается как по содержанию (картографическая, кадастровая, правовая, экономическая, административная), так и по форме представления (графическая, текстовая, числовая). При этом следует подчеркнуть, что АС ЕГРЗ-П реализует функцию автоматизации информационного обеспечения (ведения земельного кадастра) системы управления земельными ресурсами. Информационное обеспечение ГЗК строится на основе проведения кадастровых съемок, землеустроительных, инвентаризационных, регистрационных, проектно-изыска-тельских, оценочных и других кадастровых работ, обеспечивающих получение и обновление кадастровых данных.

16. Типы земельных участков

Земля под ИЖС

Земельный участок, предназначенный  для индивидуального жилищного  строительства. Подходит только под  малоэтажную жилую застройку. Расположен в пределах населенных пунктов. Земельные участки под многоэтажную застройку и под объекты нежилого назначения публикуются на портале коммерческой недвижимости Бреком. Дачный участок

Земельный участок, расположенный  за пределами населенных пунктов, в дачных кооперативах или других подобных образованиях. Может иметь капитальные постройки с возможностью регистрации в установленном порядке. Садовый участок Земельный участок, предназначенный для частных садово-огородных посадок. Может иметь постройки, не подлежащие регистрации. Огородный участок Земельный участок, предназначенный для частных садово-огородных посадок. Данный тип участка не умеет каких-либо построек.

 

17. Развитие ГЗК в России

 

 

Термин  КАДАСТР происходит от средневекового лат. catastrum, т. е. capitastrum (от caput — голова), которое означало регистр душ, подлежавших  поголовной подати.

 

      От  греч.Katastichun - лист, реестр  

 

      В более поздней версии, термин связан с французским словом.        

Термин  «кадастр» (от франц. cadastre - лист, реестр) распространен во всем мире, за исключением  Скандинавских стран, где вместо него используют слово «реестр». Происхождение  термина «кадастр» ученые-этимологи объясняют с разных позиций. Так, например, французский этимолог Блондхейм считал, что термин «кадастр» восходит к греческому слову «катастикон» или «катастрихон», что буквально означает тетрадь для записей, записная книжка. Другой ученый, Добнер (1892 г.) связывал этот термин со средневековым латинским словом «капитаструм» или «каптаструм», что является слиянием двух слов «капитум» и «региструм» и означает буквально следующее: реестр единиц оценки территорий, то есть реестр налоговых территориальных единиц, на которые были поделены подвластные Риму провинции. Есть и производные от слова кадастр, обозначающие процесс.       

До  середины прошлого века понятие «кадастр»  употреблялось по преимуществу в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о налогооблагаемой недвижимости. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивный процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций.      

В современном понимании – определение  кадастра исключительно как инструмента  расчет земельного налога недопустимо. В этой связи, не согласимся с исследователями (Шейнин Л.Б.¹) сводящими определение земельного кадастра исключительно к целям налогообложения.      

Кадастр - это методологически упорядоченный  государственный учет данных по земельной  собственности в пределах определенного  государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности. Каждой собственности присваивается определенный номер - идентификатор. Границы и номер собственности обычно отображаются на крупномасштабных картах².      

С кадастром тесно связан термин «кадастровая съемка», которая означает съемку границ участков недвижимой собственности. Понятие  кадастра включает также систему данных, необходимых для налогообложения земельных участков, собственности и регистрации юридических прав.      

В зависимости от типа и классификации  кадастр приобретает различные  значения, соответствуя целям, для которых  он создается. Использование кадастров – как правило административное.        

Это систематизированный  документ, составленный официальным  органом или учреждением на основе данных об определенных ресурсах, их расположении, величине, качественных характеристиках, назначении, стоимости и др. Сведения из К. используются для расчета налогов, платы за пользование природными ресурсами, оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже. В наибольшей степени распространены К. водный, земельный, ветровой, солнечный и т.д.       

В зависимости от типа и классификации  кадастр приобретает различные  значения, соответствуя целям, для которых он создается.       

Существуют  три основных типа кадастров³:      

· правовой (запись прав на недвижимость);       

· фискальный (запись стоимости недвижимости и информации, необходимой для налогообложения и купли-продажи);       

· многоцелевой (объединение правовой и фискальной систем с другой информацией, такой как планирование и землепользование).      

Выделяются  следующие этапы создания фискального  кадастра:      

· картографирование и идентификация всех объектов недвижимости;      

· классификация объектов недвижимости;       

· анализ рыночных данных;      

· оценка объектов недвижимости;       

· определение собственников и налогоплательщиков;      

· подготовка оценочных ведомостей;       

· рассылка деклараций и сбор налогов;      

· установление процедур обжалования.       

Правовой и фискальный кадастр в России создаются одновременно. Более того, часть средств (в пределах 10%) от земельных платежей используется для развития кадастра.      

Создание  многоцелевого кадастра или земельной  информационной системы (ЗИС) связано со многими трудностями, поскольку отдельные разделы информации уже сложились и находятся в ведении различных государственных структур. Необходимы рычаги, стимулирующие сосредоточение информации в едином центре.      

Основными особенностями развития кадастра России являются:      

- потребность в формировании земельно-имущественного  кадастра, обусловленная революционными изменениями в отношении прав собственности и необходимости ускорения и упрощения процедуры регистрации этих прав;      

- возможность создания на базе  полноценного земельно-имущественного кадастра новых научных дисциплин и законодательства. В связи с этим целесообразно развитие кадастровых систем, отвечающих требованиям времени и открытых для будущего прогресса;       

- необходимость замены централизованно  принимаемых решений на системы, получаемые поддержку местных органов власти;      

- потребность в программно-техническом  обеспечении, основанная на анализе  баланса ресурсов и затрат, необходимых  для создания системы и обслу-живания  потребителей;      

- установление стандартов, формирование терминологии, форматов и структуры данных, а также классификаторов.      

Права собственности имеют два взаимосвязанных  аспекта: юридический и технический. Юридическая защита гарантируется  действующим законодательством, системой регистрации, а также в судах. Кадастр обеспечивает также технический уровень защищенности прав, поэтому земельно-имущественный кадастр можно определить как техническую инфраструктуру института прав собственности на недвижимость

 

18. Земельная реформа современной России

 

С образованием России как независимого государства  новой демократической властью  разрабатывается и претворяется в жизнь радикальная зкономическая реформа. Ее основу составляет идея крупномасштабной денационализации государственной собственности, означающая передачу принадлежащих государству объектов в собственность граждан и негосударственных организаций.

Важнейшей частью экономических преобразований сталаземельная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от исключительной государственной собственности и перехода к множеству форм собственности. В первую очередьземельная реформа коснулась аграрного сектора и сельскохозяйственных земель. 
Правовую основу земельной реформы составил блок законов и подзаконных актов, призванных придать законный характер предпринимаемым реформам. Принятые в начале 90-х гг. законы «О земельной реформе», «О собственности в РСФСР», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Земельный кодекс РСФСР образовали первоначальный правовой фундамент земельной реформы. Важную роль для формирования приватизации земель сыграли указы Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлениюземельной реформы в РСФСР» (1991), «О регулировании земельных отношений и развитии аграрнойреформы в России» (1993), «О реализации конституционных прав граждан на землю» (1996).