Право землекористування

Вважається, що у другому реченні статті 413 ЦК України [60] автор мав на увазі підстави виникнення саме права суперфіцію, яке є предметом регулювання глави 34 ЦК України, але спроба висловити свою думку зазнала невдачі. І тому у зазначеній главі мають місце розбіжності між предметом регулювання і реальним змістом.

Пунктом 3 ст.413 ЦК України передбачено, що суперфіцій може укладатися як на визначений так і на невизначений строк, не виключається можливість застосування даної конструкції, де звичайний користувач являється суперфіціарієм. Звідси суперфіцій, як право користування землею може мати постійний характер. З одного боку відповідна ознака, як безстроковість, характерна для речових трав в теорії цивільного права, з іншого - суперечить також нормам ЗК України, відповідно до якого право користування землею, якщо тільки мова не йде про право власності і постійного користування, завжди носить тимчасовий характер.

Неможливість застосування суперфіцію до даних відносин також пояснюється неузгодженістю із ст. 92 ЗК України, яка вказує, що право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності без встановлення строку. Відмінності також полягають в тому, що ЦК України не встановлює . обмеження суб'єктного складу осіб правовідносин суперфіцію, тоді як у відносинах постійного користування суб'єктний склад обмежується лише переліком осіб за певними категоріями, встановленими статтею 92 ЗК України.

Таким чином, право постійного користування не регулює правовідносини користування ділянкою, що знаходиться у приватній власності фізичної або юридичної особи. Якщо розглядати саме право постійного (безстрокового) користування, то зоно виникло, по суті, як форма роздержавлення державної власності на землю, тез надання суб'єктам даного права великої господарської правової автономії. Таке право є перехідним при адміністративно-командній системі, що притаманне лише країнам з відсутністю права власності на землю і в капіталістичних країнах воно не вживається. Адже право користування є одним з повноважень власника, а не окремий правовий титул. Розглядаючи суперфіцій, як інститут цивільного права, якому притаманні вольові правовідносини, врегульовані методом юридичної рівності сторін, набуття права користування суперфіціарієм чужою земельною ділянкою здійснюється на підставі договору (оренди, концесії, або про встановлення суперфіцію). Наприклад, за договором оренди - орендар в правовідносинах оренди землі для забудови виступає суперфіціарієм.

Фахівець земельного права Бусуйок Д.В. взагалі вважає, що впровадження таких форм, як емфітевзис та суперфіцій в право України є недоцільним, адже суміжний із ними інститут оренди землі, який є звичним для українських господарюючих суб'єктів правовим механізмом передачі прав користування землею, повністю витіснить означені застарілі форми з практики регулювання земельних відносин [69, с.72].

Зобов'язальний характер інституту суперфіцію, запровадженого до ЦК України, полягає в тому, що встановлюються лише права та обов'язки сторін і відсутня жодна норма, що наділяє його ознаками речового права. Відсутність потреби у нормах ЦК України, пояснюється тим, що спеціальним нормативним актом для регулювання даних правовідносини є Закон України «Про оренду землі», ст. 7 якого передбачає можливість, як і в суперфіції, переходу за спадкуванням. З огляду на переважне застосування до суперфіціарних відносин цього закону норми глави 34 ЦК України не підлягають застосуванню, які інакше регулюють дані правовідносини. Звідси випливає, що зміст ст.413 ЦК України, що передбачає можливість встановлення суперфіцію на визначений та на невизначений строк, має бути звужений для узгодження із Законом України «Про оренду землі» [49], стаття якого в імперативному порядку передбачає можливість встановлення і володіння земельною ділянкою на певний строк. Але заборона укладання договорів користування чужою земельною ділянкою для забудови може створити на практиці проблемну ситуацію.

Всупереч принципу слідування будівлі за землею, пунктом 2 ст. 415 ЦК України передбачено, що землекористувач має право власності на будівлі споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови. Так, спеціальні нормативні акти, а саме Закон України «Про оренду землі» і Земельний кодекс України, не містять заборони мати право власності на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці, тому не суперечать даній статті ЦК України.

Не дивлячись на це, строковість права користування земельною ділянкою невід'ємно пов'язана із строковістю права власності на будівлю і в цій ситуації право власності суперфіціарія на будівлю виявляється не захищеним. До того у 2008р. до ЦК України був запроваджений п. 5, ст.413, відповідно до якого строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років. Це також є обмеженням в часі права власності на будівлю, оскільки строк експлуатації будівлі може перевищувати 50 років. Тому необхідно скасувати даний пункт і запровадити норму, відповідно до якої суперфіцій має встановлюватися на строк експлуатації будівлі.

Дана ситуація черговий раз свідчить про неможливість забезпечити захист права власності на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці, у разі відсутності розвинутого речового права суперфіцію.

Переважне застосування до правовідносин суперфіцію земельного законодавства пояснюється тим, що всупереч своїй речовій природі, правові норми ЦК України регулюють лише зобов'язальні правовідносини, які при цьому врегульовані нормами земельного законодавства. Після удосконалення речових прав, зокрема і суперфіцію, необхідно керуватися принципом переваги земельного законодавства над цивільним лише в разі застосування норм, регулюючих зобов'язальні правовідносини, як це відображено в ст. 1 Земельного кодексу України. Тобто, ЦК України також повинен відображати положення про суперфіцій, як речового права, що надає можливість застосовувати переважно його перед земельним законодавством. При цьому суперфіціарій отримає надійний правовий інструмент захисту свого права власності на нерухоме майно, що знаходиться на чужій ділянці і зруйнує залежність такого права власності від будь-якого строку, оскільки суперфіцій, як і всі інші речові права, характеризуються безстроковістю.

До того ж, врегулювання суперфіцію виключно земельним законодавством призведе до того, що не буде підкреслена його характеристика як інституту речового права, оскільки встановлення абсолютного характеру речовим правам, зокрема і суперфіцію, є прерогативою виключно цивільного права. Звідси випливає, що спеціальним нормативним актом для відображення ознак суперфіцію як речового права є ЦК України, тому в цьому відношенні земельне законодавство має узгоджуватися із ЦК України.

Таким чином, за всіма своїми ознаками суперфіцій є також правом володіння, оскільки суперфіціарій наділений правами використання земельної ділянки для забудови, що від права власності відрізняється лише наявністю грошових зобов'язань перед власником земельної ділянки. Подібно до власника земельної ділянки, суперфіціарій здійснює будівництво з встановленням права власності на будівлю, на відміну від суперфіція сервітут, що передбачає право проходу, не підпадає під категорію володіння.

Як ми бачимо право володіння передбачає здійснення повноважень над річчю у певному відношенні і може не співпадати з правом користування. Але суперфіцій передбачає право володіння і користування в такому обсязі, що власник земельної ділянки фізично не в змозі здійснювати будь-які повноваження. Згідно такої думки також можна вважати, що власник земельної ділянки повністю позбавлений речового права на користь суперфіціарія, оскільки владу надає йому право володіння. А володіння і користування власником своєю земельною ділянкою, якщо мова не іде про публічний сервітут, у правовідносинах суперфіція буде чинити перешкоду суперфіціарію здійснювати своє право.

У правовідносинах суперфіція земля задовольняє потреби суперфіціарія слугуючи територією для розміщення йому належної будівлі, і власник при ньому фізично не здатен скористуватися своєю земельною ділянкою. Власник земельної ділянки у відносинах суперфіцію лише має право розпоряджатися, при цьому навіть право розпорядження обмежується, так як другий раз не може надати в користування ділянку вже надану для забудови, а лише відчужити, при цьому у нового власника обмеження суперфіцієм  зберігаються і залишаються права попереднього власника (отримання платні, відчуження тощо).

Визначаючи права на чужу річ як права обмеженого панування, не будучи винятком з правил, суперфіцій є обмеженим правом. У відносинах суперфіція, на всіх осіб, зокрема і на суперфіціарія, також докладається право, наприклад, не погіршувати екологічний стан ділянки настільки, що її не можна було б використовувати навіть для забудови. Суперфіцій відноситься до інституту цивільного права, регулюючи майнові відносини, де з одного боку у відносини вступає власник земельної ділянки, а з іншого власник нерухомого майна (зведеного або того, що має бути зведеним). Суперфіцій являється не лише користуванням, а і володінням земельною ділянкою для забудови. У всіх речових відносинах, зокрема і суперфіцію, де існує право володіння, домішаний елемент зобов'язального права, заснований на договорі.

Правовідносини суперфіцію, на відміну від права, мають більший перелік елементів. Суб'єктом таких правовідносин виступає не лише суперфіціарій, але й власник земельної ділянки, наданої в користування для забудови. Об'єктом - земельна ділянка та будівля, що належить суперфіціарію, незалежно від того, чи зведена, чи у вигляді об'єкту незавершеного будівництва, чи лише на проекті. Якщо характеризувати суперфіцій як право на чужу річ, то воно як і всі права на чужу річ обтяжує право власності. Таке обтяження не змінюється при переході обтяженої речі до інших осіб, і слідування права на річ не залежить від волі власника. Як було з'ясовано, будь-яке право власності є обмежене законом, зокрема і може бути обмежене сервітутом, який встановлюється законом і на певних, передбачених законом, умовах встановлює обмеження, тобто не залежить від волі власника. З огляду на те, що нами було встановлено, що суперфіцій передбачає встановлення договором додаткових, ніж встановлених законом, прав, то суперфіцій є також обтяженням.

Відтак, права на чужі речі, суперфіцій і емфітевзис, необхідно вважати обмеженнями і обтяженнями права власності.

Дещо по іншому до право обмежуючих інструментів підходить В.І. Семчик поділяючи їх на дві групи: 1) нормативні обмеження права власності на землю; 2) обтяження земельних ділянок [27, с. 357].

Встановлення нормативних обмежень прав на земельну ділянку здійснюється за допомогою нормативних актів, тому вони не залежать від встановлення за взаємною згодою між суперфіціарієм і власником земельної ділянки правовідносини суперфіцію. Інша справа, що при встановленні правовідносини суперфіцію нормативні обмеження переходять до суперфіціарія, які полягають у зобов'язанні дотримуватися певних екологічних і будівельних норм, не порушувати прав третіх осіб при здійсненні забудови та інше. За сферою дії, суперфіціарне обмеження є адресним. Підтверджуючи цю позицію дуже вдало на користь з приводу суперфіція висловився В.І. Семчик, який вважає, що земельні обтяження виникають права конкретного власника і користувача, в даному випадку суперфіціарія, стосовно визначеної земельної ділянки[27, с.368].

Виникенння суперфіцію шляхом укладення договору між сторонами говорить про приватний характер такого обмеження і підкреслює, що таке виникнення даного обмеження потребує волі власника земельної ділянки. Суперфіцій, як речове право здійснюється у визначених межах. Ці межі стосуються відносин стосовно земельної ділянки. У відносинах суперфіція межі здійснення суперфіціарія свого права полягають у неможливості розпоряджатися земельною ділянкою. Якщо сервітут є обмеженим речовим правом, то суперфіцій є найбільшим за обсягом речовим правом і навіть більшим за обсягом ніж емфітевзис. Це пояснюється тим, що при емфітевзисі власник земельної ділянки може вирощувати дерева, або інші не густі насадження, паралельно дозволяючи при цьому іншим особам використовувати зазначену територію для сільськогосподарських потреб. У випадку суперфіція, власник земельної ділянки, протягом строку дії суперфіція, взагалі фізично не в змозі скористуватися своєю обтяженою власною земельною ділянкою, оскільки неможливо здійснити забудову певної площі земельної ділянки двома будівлями. До того ж обмеженість емфітевзису (права користування земельної ділянки для сільськогосподарських потреб) полягає в тому, що нею, як правило, фактично користуються наприкінці весни та влітку протягом 2-3 місяців на рік для вирощування певної сільськогосподарської культури та збору врожаю. А суперфіціарій користується своїм правом постійно з моменту встановлення суперфіція до його закінчення [27, с.370].

Суперфіцій, як речове право, має також абсолютний засіб захисту. Вказане положення закріплено і у ст. 396 ЦК України. У ньому втілюється абсолютність прав на чужі речі. Не зважаючи на свою обмеженість, вони захищаються так само, як і право власності. Отже, право забудови чужої земельної ділянки можна віднести до багатокомпонентних прав на чуже майно, оскільки зазначене право надає його суб'єкту настільки великий обсяг повноважень, що право власності позбавлене можливості реалізації.

Підставами для виникнення права земельного сервітуту у громадян України є: 1) закон, що передбачає таке обмежене речове право на чужу земельну ділянку (норма акта вищої юридичної сили); 2) договір із власником земельної ділянки про встановлення земельного сервітуту; 3) прийняття в спадщину за заповітом; 4) рішення суду.

До основних підстав набуття права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб належать (емфітевзис): 1) укладення договору з власником земельної ділянки; 2) придбання на підставі цивільно-правового договору; 3) прийняття в спадщину від землекористувача.

До підстав виникнення суперфіцію можна віднести: 1) укладення договору з власником земельної ділянки; 2) прийняття в спадщину за заповітом власника земельної ділянки; 3) прийняття в спадщину від землекористувача; 4) придбання на підставі цивільно-правового договору; 5) перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Земельним законодавством України повинен чітко визначатися момент виникнення прав на землю диференційовано щодо кожного суб'єктивного права та з урахування підстав набуття права на земельну ділянку.

Висновки до Розділу 2

1. Аналіз доктринальних підходів та нормотворчої практики щодо визначення та нормативного закріплення права загального землекористування громадян хоч і дозволяє стверджувати про наявність підстав для виокремлення сукупності правових норм, покликаних забезпечити задоволення ряду рекреаційних, оздоровчих, естетичних, інших духовних та матеріальних потреб громадян в процесі його реалізації, однак викриває і значні законодавчі прогалини в цій сфері. Наявність відповідного правового регулювання зумовлено конституційним положенням про право громадян на користування природними ресурсами; визначеною системою екологічних прав громадян, що включає право загального природокористування, право громадян на безпечне для життя і здоров'я навколишнє природне середовище; виділенням земель загального користування в межах населених пунктів та визначенням правового режиму окремих категорій земель, що передбачає можливість вільного доступу до відповідних земельних ділянок.

2. Право загального землекористування громадян, гарантує можливість вільного, без закріплення за конкретним суб'єктом, без надання відповідних дозволів, безоплатного використання земель як необхідної умови, джерела, засобу і місця забезпечення життєдіяльності людини, для задоволення пізнавальних, наукових, рекреаційних, оздоровчих, туристичних, комунікативних та інших сферах регулювання права загального землекористування поширюється на землі загального користування в межах населених пунктів та в складі земель сільськогосподарського призначення, с також на землі оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, лісогосподарського призначення та водного фонду у межах, визначених нормами, що регламентують їх правовий режим