Право землекористування

Згідно зі ст. 9 Закону «Про концесії» [56] концесійний договір укладається на строк, визначений у договорі, який має бути не менше 10 років та не більше 50 років. Таким чином, строк короткострокового концесійного використання земельних ділянок у два рази перевищує строк короткострокової оренди землі, що не відповідає ні вимогам ч.5 ст. З зазначеного Закону, ні положенням ЗК.

Для здійснення певних видів концесійної діяльності Кабінетом Міністрів України можуть затверджуватися типові концесійні договори, наприклад Типовий концесійний договір, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12 квітня 2000 р. № 643 і Типовий концесійний договір на будівництво та експлуатацію автомобільної дороги, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 2000 р. №1519.

Якщо для здійснення концесійної діяльності необхідна земельна ділянка, до концесійного договору додається договір оренди земельної ділянки. Якщо концесіонер здійснює підприємницьку діяльність, яка згідно з законодавством України підлягає ліцензуванню, обов'язковість одержання концесіонером в установленому порядку відповідної ліцензії включається в істотні умови концесійного договору. Згідно із ст. 20 Закону «Про концесії» передача об'єктів у концесію не зумовлює перехід права власності на цей об'єкт до концесіонера та не припиняє права державної або комунальної власності на ці об'єкти. Майно, створене на виконання умов концесійного договору, є об'єктом права державної чи комунальної власності. Водночас у Законі закріплено, що майно, яке придбав концесіонер на виконання умов концесійного договору, належить йому на праві власності та може переходити у власність держави або територіальної громади після закінчення строку дії концесійного договору відповідно до умов, передбачених законом та концесійним договором.

Концесіонеру належить право власності на прибуток, отриманий від управління (експлуатації) об'єкта концесії, а також на продукцію, отриману в результаті виконання умов концесійного договору. Концесіонер має право відповідно до умов концесійного договору за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення майна, отриманого в концесію. Проте право власності на поліпшене, реконструйоване та технічно переоснащене майно залишається відповідно за державою або територіальною громадою. При цьому концесіонер має право на адекватне і ефективне відшкодування витрат, зроблених у зв'язку із поліпшенням майна, отриманого в концесію, за рахунок отриманого прибутку, якщо інше не передбачено концесійним договором.

Усе викладене дозволяє зробити висновок про те, що концесійне землекористування є самостійним видом строкового та платного володіння і користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на підставі договору концесії. Це не виключає можливості надання земельної ділянки, що належить на праві приватної власності, у платне строкове володіння і користування концесіонера. При цьому умови надання земельної ділянки відносяться до істотних умов договору концесії. Але така земельна ділянка може надаватися тільки на підставі договору оренди. Таким чином, концесіонер може користуватися земельними ділянками, як на підставі договору концесії, так і на підставі договору оренди.

У ч. 2 ст. 94 ЗК передбачено, що види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом. Слід звернути увагу на те, що у наведеній земельно-правовій нормі йдеться, не про види концесійної, а господарської діяльності, що є значно ширшою категорією. У законах, які регулюють концесію йдеться про окремі види господарської діяльності, для здійснення яких можуть надаватися земельні ділянки в концесію. Так, відповідно до ст. 1 Закону «Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг» [57] об'єктами концесії можуть бути не тільки позаміські автомобільні дороги загального користування, а й розташовані на землях дорожнього господарства інженерні та допоміжні споруди, які зазначені в концесійному договорі. До них належать земельні ділянки, зайняті майданчиками для стоянки транспорту і відпочинку учасників дорожнього руху, підприємствами та об'єктами служб дорожнього сервісу, шумо- та снігозахисними спорудами і насадженнями, протилавинними та протисельовими спорудами, з'їздами, придорожніми лісосмугами для захисту доріг тощо. Вони призначені для обслуговування рухомого складу на дорогах, учасників дорожнього руху та розміщення сервісних і ремонтно-технічних служб.

Отже, закріплення в Земельному кодексі інституту концесійного землекористування стимулюватиме подальше розширення видів підприємницької діяльності з використанням земельних ресурсів на основі концесії.

2.4. Інші види права землекористування (право земельного сервітуту, емфітевзис, суперфіцій)

Підстави набуття громадянами України права земельного сервітуту визначені главою 16 ЗК України [31] та главою 32 ЦК України [60]. У відповідності до ст 402 Цивільного кодексу України [60], встановлення земельного сервітуту можливе на підставі договору, закону, заповіту або рішення суду. Причому, виходячи із загального правила про субсидіарне застосування норм цивільного права поземельних правовідносин, пріоритет у визначенні підстав і порядку набуття права земельного сервітуту належить саме нормам, вміщеним у ЗК України. Ч. 1 ст. 100 ЗК України (яка в цілому узгоджується із ст. 402 ЦК України) визначає, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. При цьому передбачено, що договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. На відміну від таких обмежених речових прав, як емфітевзис та суперфіцій, право земельного сервітуту не може бути відчужено.

Виходячи з цього, загальними підставами для виникнення права земельного сервітуту у громадян України є:

1. закон, що передбачає таке обмежене речове право на чужу земельну ділянку (норма акта вищої юридичної сили);
2. укладення договору із власником земельної ділянки про встановлення земельного сервітуту;
3. прийняття в спадщину за заповітом;
4. рішення суду [61, с.65].

Право земельного сервітуту підлягає державній реєстрації, як і інші речові права на земельні ділянки. Спірним, на наш погляд, у цьому випадку є лише питання щодо необхідності державної реєстрації права земельного сервітуту, встановленого законом. Зазначені питання повинні бути чітко врегульовані нормативно-правовими актами земельного законодавства України.

С.О.Погрібний вніс пропозицію про те, що з метою уникнення плутанини у розумінні земельного сервітуту слід використовувати для його позначення за ЦК України категорію предіального сервітуту [62, с.278].

На думку вченого, земельний сервітут - це такий предіальний сервітут, який може бути встановлений на вимогу власника чи землекористувача земельної ділянки для її обслуговування шляхом використання корисних властивостей сусідньої земельної ділянки за домовленістю між власниками цих сусідніх ділянок або за рішенням суду за відсутності домовленості між ними». Як зазначає вчений, істотними умовами для договору про встановлення земельного сервітуту є предмет сервітутного права і, за змістом ч.3 ст. 101 ЗК України, плата за його встановлення [62, с.280].

Сучасне земельне і цивільне законодавство не визначає також повною мірою порядок встановлення земельного сервітуту на підставі заповіту та рішення суду. Звичайно, найбільш повно відносини між власником земельної ділянки та : собою, якій належить право земельного сервітуту, можуть бути врегульовані договором про встановлення земельного сервітуту. Оскільки ЗК України не містить вимог щодо форми такого договору, тому слід погодитися з вченими, що в цьому випадку «потрібно виходити з концепції Кодексу в частині обов'язкової державної реєстрації прав на земельну ділянку (у тому числі і сервітуту) для виникнення цього права згідно з п.3 ч.2 ст.100 Земельного кодексу України». Проте необхідність укладення договору у разі, коли земельний сервітут виникає з рішення суду на сьогодні законодавством не визначена. Між тим, видається, що рішення суду про встановлення земельного сервітуту повинно би прийматися при поданні позивачем відповідного проекту договору. У такому разі судове рішення про задоволення позову зацікавленої особи передбачало би укладення договору про встановлення земельного сервітуту у запропонованій редакції.

Відповідно до ч.3 ст. 402 ЦК [60] України передбачено, що у разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Підставою для виникнення примусового земельного сервітуту в Російській Федерації, як і в Україні, також є судове рішення (ст.274 ЦК РФ) [63]. Для прикладу, у Киргизькій Республіці такою підставою законодавчо визнано рішення державного органу (ст.55 ЗК Киргизької Республіки) [64].

Підсумовуючи вищевикладене необхідно погодитись з визначенням Р.І.Марусенка щодо поняття земельного сервітуту, який регламентується як юридично визнана можливість землевласника чи землекористувача земельної ділянки, яка позбавлена певних благ чи вигод, у цілях ефективного і раціонального використання належної цій особі земельної ділянки користуватися земельною ділянкою іншого землевласника чи землекористувача обмежено за способами та територіальним поширенням.

Істотними ознаками земельного сервітуту є те, що він:

1. є результатом волевиявлення сторін правовідношення, яке втілюється в угоді, або рішенні суду;
2. є обтяженням земельної ділянки;
3. обмеженням інших прав на земельну ділянку;

4) допускає тільки часткове користування земельною ділянкою як за 
з л особами, так і за територіальним поширенням;

5) складає поліфункціональну категорію, яка налічує багато різновидів;

6. земельний сервітут якнайменше обмежує права інших осіб, не позбавляючи власника (користувача) земельної ділянки належних йому прав володіння, користування та розпорядження цією ділянкою,
7. має відношення до конкретної земельної ділянки, і не може бути перенесений на іншу;
8. неподільний та невідчужуваний;

має здебільшого постійний характер [65, с. 134].

Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи. Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам. Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом. Власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту.

Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів: а) право проходу та проїзду на велосипеді; б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; є) право прогону худоби по наявному шляху; ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд; з) інші земельні сервітути.

Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках: а) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки; б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут; в) рішення суду про скасування земельного сервітуту; г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут; ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років; д) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом. На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках: а) припинення підстав його встановлення; б) коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

Система сучасного земельного права України включає на сьогодні нові правові інститути обмежених речових прав на земельні ділянки. І якщо інститут права земельного сервітуту був законодавчо закріплений ЗК України ще в його першій редакції від 25 жовтня 2001 р., то правові інститути емфітевзису та суперфіцію тривалий час містили лише норми, вміщені у Цивільному кодексі України. Проте, зважаючи на комплексний характер правових інститутів суперфіцію та емфітевзису, в юридичній науці висловлювалися обґрунтовані пропозиції щодо необхідності врегулювання відповідних правовідносин-передусім нормами земельного права. Частково ця проблема була вирішена із - доповненням ЗК країни 27 квітня 2007 р. главою 16-1, присвяченою праву користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови. Але, в межах ст. 102-1 ЗК України належної законодавчої бази для спеціального земельно-правового регулювання відповідних правовідносин поки що не створено. Крім того, ч.З ст. 102-1 ЗК фактично закріплено пріоритет норм цивільного права в регулюванні відносин, пов'язаних з укладенням договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, що навряд чи є виправданим. Позитивним моментом у розвитку нормативно-правового регулювання відносин емфітевзису та суперфіцію є законодавче встановлення вимоги щодо врахування норм ЗК України при укладенні відповідних договорів.

Загальний аналіз правових норм, вміщених у главі 16-1 Земельного кодексу України [31] та главах 33,34 Цивільного кодексу України [60], надає можливість визначити перелік підстав виникнення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Так, згідно із ч. 1 ст. 102-1 ЗК України, ч. 1 ст. 407, ч. 1 ст. 413 ЦК України як емфітевзис, так і суперфіцій можуть виникати на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для відповідних потреб. Крім того, як передбачено ч.2 ст. 102-1 ЗК України та ч.1 ст. 413 ЦК України, право користування чужою земельною ділянкою для забудови може виникати й на підставі заповіту.