Право землекористування

Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК [31] плата за землю справляється відповідно до закону. У ст. 21 Закону «Про оренду землі» [49] визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України [55]).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Закон «Про оренду землі» передбачає форми встановлення сторонами орендної плати за орендовані земельні ділянки. Відповідно до ст.22 зазначеного Закону, орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. Законом «Про оренду землі» [49] передбачені випадки зміни орендної плати за використання земельних ділянок на умовах оренди.

Так, за ст. 23 Закону орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на 3 роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.  Оренда земельних ділянок може мати місце на всіх категоріях земельного фонду країни, не залежно від їх основного цільового призначення. Розвиток орендних відносин у землекористуванні визначається не стільки основним цільовим призначенням земель, скільки видами діяльності орендарів. Земельні ділянки можуть надаватися в оренду для здійснення різних видів підприємницької діяльності. Орендне землекористування має місце при веденні фермерського господарства, як форми підприємницької діяльності з використанням земельних ресурсів як засобу виробництва, здійсненні будівництва, як форм підприємницької діяльності з використанням земельних площ як просторового базису тощо. Одночасно чинним земельним законодавством передбачаються широкі можливості оренди земельних ділянок для непідприємницьких видів діяльності як фізичними, так і юридичними особами. До них можна віднести, наприклад, орендне землекористування громадян для ведення особистого селянського господарства, для заняття садівництвом або гаражним будівництвом, установ державної власності для виконання дослідницьких робіт, підприємств комунальної власності для здійснення благоустрою, юридичних осіб приватної власності для ведення будівництва тощо.

Також правовою підставою для виникнення права оренди земельної ділянки є ст. 119 Земельного кодексу [31], відповідно до якої громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Набувальна давність згідно з ч.1 ст. 119 ЗК України є загальною підставою як для набуття права власності на земельну ділянку, так і для набуття права оренди землі.

Елементами набувальної давності як підстави виникнення права оренди землі є: добросовісне, відкрите і безперервне користування земельною ділянкою протягом 15 років (юридично значуща умова як необхідна складова фактичного складу); звернення громадянина з клопотанням про надання в оренду земельної ділянки до органу державної влади чи органу місцевого самоврядування; рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; розробка проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та погодження його Комісією з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою; рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її в користування на умовах оренди; укладення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрація права оренди земельної ділянки. Слід зазначити, що прийняття рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в оренду повинно здійснюватися з дотриманням положень, вміщених у ст.134 ЗК України [31].

Основним документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки та орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин. Договір оренди укладається при взаємному волевиявленні сторін, тобто коли орендодавець і орендар бажають вступити в орендні відносини. При цьому не повинні порушуватися принцип рівноправності сторін і принцип добровільності. Однак, все ж таки за своєю правовою природою договір оренди земельної ділянки є земельно-правовим. Його земельно-правовий характер визначається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору. З урахуванням зазначених особливостей в науковій літературі наводяться наступні визначення даного договору.

В.Андрейцев справедливо зазначає, що цей договір є угодою, за якою орендодавець передає за плату на певний строк конкретні природні ресурси (їх частину), а орендар зобов'язаний тимчасово користуватися ними, сплачувати орендну плату, виконувати інші умови договору[38, с.179].

Крім того, набуття права оренди земельної ділянки громадянами України можна визначити як передбачені земельним законодавством завершені, комплексні юридичні (фактичні) склади, що зумовлюють виникнення у громадян України суб'єктивного права оренди земельної ділянки. До них належать: 1) набуття права оренди земельної ділянки за рішенням органу державної виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування; 2) набуття права оренди земельної ділянки на підставі договорів (в т.ч. із земель державної та комунальної власності на конкурентних засадах); 3) успадкування права оренди земельної ділянки; 4) набуття права оренди земельної ділянки для здійснення концесійної діяльності; 5) набуття права оренди земельної ділянки за набувальною давністю; з набуття права оренди земельної ділянки при переході права власності на житловий будинок, будівлю, споруду.

2.3. Право концесійного землекористування

Відповідно до Закону України «Про концесії» від 16 липня 1999 року [56] та ст. 94 ЗК України [31], особливий фактичний склад зумовлює набуття права оренди земельної ділянки для здійснення концесійної діяльності. Виходячи із змісту ст. 1 Закону України «Про концесії» концесіонером може бути як фізична, так і юридична особа, зареєстрована як суб'єкт підприємницької діяльності. Крім того, підставою для зазначеного слід визнати: договір концесії (концесійний договір), яким передбачено надання земельної ділянки для здійснення концесійної діяльності; договір оренди земельної ділянки (згідно з ч.3 ст.10 Закону додається до договору концесії); державна реєстрація права оренди земельної ділянки. Концесія як форма підприємницької діяльності властива використанню природних об'єктів та освоєнню їх ресурсів. Вона була відома дореволюційному законодавству і здійснювалась на практиці, у тому числі на території сучасної України, при освоєнні природних багатств у видобувній промисловості, розробці лісових ресурсів, використанні земельних площ для дорожнього будівництва тощо. Концесійна форма використання природних ресурсів іноземними суб'єктами права існувала й у радянський період до другої половини 30 років минулого століття. Проте зі зміцненням позицій права виключної державної власності на землю та інші природні ресурси вона була заборонена. Нині концесійна діяльність відроджується. Перш за все, слід відзначити прийняття законів України «Про концесії» [56] та «Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг» [57].

Певною мірою до концесійного законодавства відноситься і Закон України від 14 вересня 1999 р. «Про угоди про розподіл продукції» [58], який передбачає залучення інвестицій для здійснення видобутку корисних копалин та розподілу продукції гірничодобувної промисловості. Безумовно, для зазначених видів концесійної діяльності необхідні земельні ділянки. Тому чинний ЗК передбачає можливість використання земельних ресурсів. Відповідно до ч.1 ст.94 ЗК для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки в порядку, встановленому ЗК. Із змісту цієї норми випливає, що для концесійної діяльності земельні ділянки надаються в оренду. Проте концесія не тотожна звичайній оренді землі, і тому концесійне використання земельних ресурсів відрізняється від орендного землекористування.

Відповідно до ст. 1 Закону «Про концесії» [56] концесія визначається як надання з метою задоволення громадських потреб уповноваженим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяльності) права на створення (будівництво) та (або) управління (експлуатацію) об'єкту концесії (строкове платне володіння), за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань по створенню (будівництву) та управлінню (експлуатації) об'єктом концесії, майнової відповідальності та можливого підприємницького ризику.

У цьому законодавчому визначенні концесії містяться деякі юридичні складові оренди, але не усі вони збігаються з аналогічними ознаками оренди землі. Такі складові концесії, як договірні засади її виникнення, платне і строкове володіння і користування (експлуатація) об'єктом концесії, наближають її до орендних відносин. Проте навіть у них можна знайти ознаки, що відмежовують концесію від оренди, не говорячи вже про інші розходження між ними. Договір концесії або концесійний договір, відповідно до якого орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування (концесієдавець) надає на платній і строковій основі суб'єкту підприємницької діяльності (концесіонеру) право створювати (побудувати) об'єкт концесії чи суттєво його поліпшити та здійснювати управління ним відповідно до закону з метою задоволення громадських потреб. У наведених визначеннях Закону «Про концесії» зафіксовано декілька важливих особливостей концесійного використання земельних ресурсів.

По-перше, концесієдавцем може бути уповноважений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, а, отже, земельна ділянка як об'єкт концесії належить на праві державної або комунальної власності. По-друге, концесіонером може бути тільки вітчизняний або іноземний суб'єкт підприємницької діяльності. Тому, і земельна ділянка надається тільки для такої діяльності. По-третє, на відміну від всіх інших видів підприємницької діяльності, яка здійснюється з метою одержання прибутку, метою концесійної діяльності є задоволення громадських потреб. Окрім того, своє відображення в Законі «Про концесії», знайшли і інші особливості, зокрема у вимогах до концесієдавця і концесіонера. Концесієдавцем може бути орган виконавчої влади або відповідний орган місцевого самоврядування, уповноважений відповідно Кабінетом Міністрів України чи органами місцевого самоврядування на укладення концесійного договору. Концесіонером є суб'єкт підприємницької діяльності, який відповідно до закону на підставі договору отримав концесію. Певні особливості вбачаються і в об'єктах, які можуть надаватися у концесію. Згідно з ч. 2 ст. З Закону «Про концесії» [56] у концесію можуть надаватися об'єкти права державної чи комунальної власності, які використовуються для здійснення діяльності у визначених сферах господарської діяльності (крім видів підприємницької діяльності, які відповідно до законодавства можуть здійснюватися виключно державними підприємствами і об'єднаннями).

Об'єктами, які можуть надаватися у концесію з наданням земельних ділянок, можуть бути об'єкти у таких сферах господарської діяльності: водопостачання, відведення та очищення стічних вод; надання послуг міським громадським транспортом; збирання та утилізація сміття; надання послуг, пов'язаних з постачанням споживачам тепла; будівництва та експлуатації автомобільних доріг, об'єктів дорожнього господарства та інших дорожніх споруд; будівництва та експлуатації шляхів сполучення; будівництва та експлуатації вантажних і пасажирських портів; будівництво та експлуатація аеропортів; надання телекомунікаційних послуг, у тому числі з використанням телемереж; транспортування та розподілу природного газу; виробництва або транспортування електроенергії; будівництва жилих будинків; надання послуг у житлово-експлуатаційній сфері; використання об'єктів соціально-культурного призначення (за винятком тих, що розташовані у рекреаційних зонах); створення комунальних служб паркування автомобілів; будівництва та експлуатації готелів, туристичних комплексів, кемпінгів та інших відповідних об'єктів туристичної індустрії.

Об'єктами права державної чи комунальної власності, які надаються у концесію, є: майно підприємств, які є цілісними майновими комплексами або системою цілісних майнових комплексів, що забезпечують комплексне надання послуг у сферах діяльності; об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, які можуть бути добудовані з метою їх використання для надання послуг по задоволенню громадських потреб у певних сферах діяльності; спеціально збудовані об'єкти відповідно до умов концесійного договору для задоволення громадських потреб у відповідних сферах діяльності, визначених законом. Концесія може надаватися на окремі види підприємницької діяльності у сферах визначених законом видів господарської діяльності. Якщо для здійснення концесійної діяльності необхідні земельні ділянки, вони надаються у користування концесіонеру на умовах оренди на строк дії концесійного договору, відповідно до положень ЗК. Об'єкти права державної чи комунальної власності, надані у концесію, не підлягають приватизації протягом дії концесійного договору. У разі прийняття після закінчення строку дії концесійного договору рішення про приватизацію майна об'єкта, що надавався у концесію, у колишнього концесіонера виникає право на викуп цього майна згідно з визначеними умовами приватизації, якщо ним у зв'язку з виконанням умов концесійного договору створено (побудовано) це майно або здійснено його поліпшення вартістю не менш як 25% вартості майна на момент приватизації.

З метою розвитку туристичної діяльності останнім часом серед них з'явилися об'єкти історико-культурної спадщини, а саме: замок 1484 р. - пам'ятка архітектури національного значення (с. Свірж Перемишлянського району Львівської області); замок XVI - XVII ст. - пам'ятка архітектури національного значення, (с. Старе село Пустомитівського району Львівської області); палац XIX ст. - пам'ятка архітектури національного значення, (с. Тартаків Сокальського району Львівської області) тощо. Продовжується також використання концесійних засад у сфері автодорожнього будівництва, про що свідчить Указ Президента України від 29 січня 2008 р. № 62/2008 «Про деякі заходи щодо розвитку автомобільних доріг в Україні» [59]. При цьому умови надання земельної ділянки відносяться до істотних умов договору концесії.