Право землекористування

Наприкінці слід погодитись з думкою І.О.Костяшкіна [39, с.58] який вважає, що право загального землекористування громадян - це комплексний міжгалузевий інститут, що ґрунтується на природно-правовій доктрині і регламентує права та обов'язки, межі та порядок вільного, без закріплення за конкретним суб'єктом і отримання дозволів, безоплатного, рівноправного використання земель як необхідної умови, джерела, засобу і місця забезпечення життєдіяльності людини для задоволення наукових, рекреаційних, оздоровчих, туристичних, комунікативних та інших потреб, гарантує можливість вимагати від держави, всіх юридичних та фізичних осіб виконання ними їх обов'язків в сфері цільового використання, відтворення та охорони земель, щодо яких реалізується відповідне право, а при необхідності звертатись за державним чи громадським захистом порушеного права. Наявність відповідного правового регулювання зумовлено конституційним положенням про право громадян на користування природними ресурсами; визначеною системою екологічних прав громадян, що включає право загального природокористування, право громадян на безпечне для життя і здоров'я навколишнє природне середовище; виділенням земель загального користування в межах населених пунктів та визначенням правового режиму окремих категорій земель, що передбачає можливість вільного доступу до відповідних земельних ділянок.

2.2. Право орендного землекористування

Право оренди земельної ділянки - це один із видів спеціального землекористування, передбаченого ЗК України. Поряд із правом власності на земельну ділянку право оренди землі є одним із найпоширеніших в Україні суб'єктивних прав на землю. Причому, громадяни України сьогодні можуть набувати земельні ділянки у користування лише на умовах оренди. На сьогодні глава 15 ЗК України під назвою «Право користування землею» у ч.6 ст.93, присвяченій оренді земельних ділянок, містить бланкетну норму про те, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються спеціальним законодавчим актом «Про оренду землі» [49].

Порядок передачі земельних ділянок в оренду частково врегульований ст.124 ЗК України. Ст.93 ЗК України визначає коло осіб, яким земельні ділянки можуть передаватися в оренду. Підстави, умови та порядок набуття права на оренду земельних ділянок зазначеними суб'єктами встановлені нормами глави 19 розділу IV ЗК України (ст.ст. 116, 118, 120, 122-126). При цьому ЗК України диференційовано визначає порядок передачі земельних ділянок в оренду, залежно від певних критеріїв.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою ст. 134 ЗК. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст.122 ЗК, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (ч.1 ст. 124 ЗК України) [31].

Стаття 149 ГК України регламентує, що суб`єкти господарювання в процесі здійснення своєї діяльності можуть використовувати природні ресурси. Ст. 290 ГК України встановлює правові підстави оренди землі у сфері господарювання. [50 ]

Таким чином, оренда землі є засобом аграрного виробництва, завдяки чому може здійснюватися сільськогосподарська діяльність. Оренда являє собою засноване на договорі строкове платне володіння і користування майном. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» [49]. визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Таким чином, оренда землі являє собою господарську операцію, що передбачає надання орендодавцем землі у користування іншій юридичній або фізичній особі на визначений строк, за цільовим призначенням і за орендну плату. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Доктор юридичних наук Фурса С.Я. визначає, що оренда землі має виключно договірний характер відносин, що означає добровільність укладення договору, при цьому кваліфікаційними ознаками оренди землі є: наявність договору між орендодавцем і орендарем; передача орендареві прав володіння і користування земельною ділянкою; платність володіння і користування землею; строковість володіння і користування земельною ділянкою. Відсутність хоча б однієї зазначених ознак у тих чи інших відносинах землекористування не дає можливості кваліфікувати їх як земельно-орендні відносини та застосувати до них законодавство про оренду землі [51].

Ст. 93 Земельного кодексу України визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням, організаціям, а також іноземним державам [31].

Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років. Право оренди земельної ділянки необхідно відрізняти від права постійного користування земельною ділянкою, що являє собою право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Договір суборенди землі є похідним від договору оренди землі і не може суперечити його положенням. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Справедливо вказує П.Ф. Кулинич, що в Україні та інших країнах СНД, в яких приватна власність на землі сільськогосподарського призначення значною мірою виникла внаслідок трансформації колективної власності на землю, а орендарями виступають переважно реформовані крупні сільськогосподарські підприємства, створені на основі колишніх колективних господарств, орендодавець землі є слабшою стороною договору оренди землі і потребує додаткового правового захисту. [52, c.361]

Від інституту оренди земельної ділянки необхідно відрізняти іпотеку землі. Відповідно до Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном (у тому числі земельною ділянкою), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника Стаття 15 Закону «Про іпотеку землі» визначає особливості іпотеки земельних ділянок [53].

Специфічним є порядок передачі земельних ділянок в оренду у разі зміни їх цільового призначення та із земель запасу під забудову. Відповідно до ч. З ст. 124 ЗК України у таких випадках передача земельних ділянок в оренду громадянам і юридичним особам здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення в порядку, встановленому статтями 118 та 123 ЗК України [31]. Вірогідно, що у випадках, коли орендарем є фізична особа, застосуванню підлягатиме ст.118 ЗК України. При передачі земельних ділянок в оренду юридичним особам повинна застосовуватися ст. 123 ЗК України.

Ст. 7 Закону України «Про оренду землі» передбачено можливість переходу права на оренду земельної ділянки до інших осіб у разі смерті фізичної особи-орендаря чи засудження його до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду. Виходячи із змісту Закону України «Про оренду землі» можна виділити такі особливості, що зумовлюють набуття права оренди земельної ділянки:

1. набуття права оренди земельної ділянки за рішенням органу державної виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування;
2. набуття права оренди земельної ділянки на підставі цивільно-правових договорів (в тому числі із земель державної та комунальної власності на конкурентних засадах);
3. успадкування права оренди земельної ділянки;

4)набуття права оренди земельної ділянки для здійснення концесійної 
діяльності;

5)набуття права оренди земельної ділянки за набувальною давністю;

6)набуття права оренди земельної ділянки при переході права власності на житловий будинок, будівлю, споруду [49].

Найпоширенішим фактичним складом, що зумовлює виникнення права оренди земельної ділянки у громадян України є набуття такого права за рішенням органу державної виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування. Набуття права оренди за цією підставою можливе у разі, якщо на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна, що належить громадянину на праві власності, при одержанні земельних ділянок для сінокосіння та випасання худоби або ж городництва та в і інших випадках. Такий фактичний склад може мати два різновиди, залежно від того, чи передача в оренду вимагає виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки [49].

У разі, якщо існує необхідність виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (при зміні її цільового призначення або ж наданні земельної ділянки, межі якої не визначено в натурі (на місцевості)), необхідно провести процедуру, яка включає наступні етапи:

- звернення особи з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (до клопотання додаються документи, передбачені ч.2 ст.123 ЗК України);

- рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної дiлянки;

- розробка проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та погодження його Комісією з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою;

- позитивний висновок державної  землевпорядної експертизи факультативний  юридичний факт, оскільки проведення  такої експертизи здійснюється  у випадках, передбачених законодавством);

• подання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної дiлянки разом з клопотанням про надання земельної ділянки в оренду до органу державної виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування;
• рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передачу її у користування на умовах оренди;
• укладення договору оренди земельної ділянки;
• державна реєстрація права оренди земельної ділянки.

Крім того, особливу процедуру передбачено при наданні земельної ділянки в оренду Кабінетом Міністрів України, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, оскільки законодавством (ч.7,8 ст.123 ЗК України) передбачено задатковий розгляд клопотання та проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки і подання відповідних пропозицій Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською і Севастопольською міськими державними адміністраціями (в разі вирішення питання про надання земельної ділянки в оренду Кабінетом Міністрів України) або Радою Міністрів Автономної Республіки Крим (в разі вирішення питання про надання земельної ділянки в оренду Верховною Радою Автономної Республіки Крим). Дещо спрощеним буде фактичний склад, у разі відсутності потреби у виготовленні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Він включатиме наступні юридичні факти:

- звернення особи з клопотанням  про  надання  земельної ділянки  в користування на умовах оренди (до клопотання додається технічна документація і землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою);

• рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки в користування на умовах оренди;
• укладення договору оренди земельної ділянки;

- державна реєстрація права оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 4 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки може вiдчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Тому у випадках набуття права на оренду земельної ділянки на підставі цивільно-правових договорів із земель приватної власності фактичний склад, що призводитиме до виникнення права оренди у громадянина України, буде включати наступні елементи: укладення цивільно-правового договору про придбання права на оренду земельної ділянки (договору купівлі-продажу, дарування, міни тощо); укладення договору оренди земельної ділянки (складний юридичний факт); державна реєстрація права оренди земельної ділянки.

Набуття ж громадянами України права оренди земельної ділянки із земель державної та комунальної власності відповідно до ст.134 ЗК України за загальним правилом (крім випадків, визначених законодавством) здійснюється на конкурентних засадах на підставі цивільно-правових угод. Фактичний склад, що зумовлюватиме набуття права оренди земельної ділянки в цьому разі включатиме значно більшу кількість обов'язкових юридичних фактів:

- рішення органу державної влади чи органу місцевого самоврядування про знесення визначеної земельної ділянки до переліку земельних ділянок, права на «с: підлягають продажу на земельних торгах окремими лотами;

• визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
• визначення вартості лота;
• виготовлення технічного паспорта земельної ділянки;

- виготовлення документації із землеустрою щодо відведення земельної дiлянки;

- опублікування офіційної інформації про продаж земельної ділянки на земельних торгах;

• проведення та визначення результатів земельних торгів;
• укладення договору купівлі-продажу права на оренду земельної ділянки;