Технический учет объектов недвижимости

Содержание

 

Введение

 

 

 

Введение

 

Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Трансформация производственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночных отношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией коренным образом изменили основу формирования и развития управления системой технического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования в системе БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса и поставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложилась ситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектов недвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились.

В современных условиях проблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе узловых  вопросов приобретает особое значение и является одним из перспективных исследовательских направлений экономической науки. Выяснение места и роли технического учета в системе управления объектами недвижимости служит основой для всестороннего исследования важнейших механизмов в решении данной проблемы, которая в современных условиях является одной из самых сложных.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Научные основы технического учета объектов недвижимости

 

1.1. Понятие, характер и сущность недвижимого имущества как объекта технического учета

 

Термин «недвижимое имущество» был введен в оборот в России Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дорога». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, переводы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности обретающиеся, и все сокровенные в недрах се металлы, минералы и др. ископаемые».

Во времена СССР категория недвижимости отсутствовала вплоть до 90-х годов. В примечании к статье 21 ГК 1922 г. сказано «с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». В советском праве не было деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля и другие естественные ресурсы (вода, леса, недра) - исключительно собственность государства.

Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности. Приватизация привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченный переход прав собственности на объекты недвижимости стал основой для появления нового и на тот момент уникального для России конца XX века товара - недвижимости.

В действующем Гражданском кодексе  РФ (ст. 130) записано: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные  объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [1]. Таким образом, можно утверждать, что к недвижимости относится все, что неразрывно связано с землей.

Следует различать понятия недвижимость как физический объект и правовые отношения, связанные с недвижимостью, и это различие довольно существенно. Реально в экономическом обороте принимают участие не недвижимые вещи как таковые, а права на возможность совершать какие-либо действия с вещью. В связи с этим важным понятием является «право собственности на недвижимость», которое обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта, и относится к нематериальным понятиям. Недвижимое имущество является одним из носителей отношений собственности, причем таким, в котором прочно переплелись правовые и экономические отношения, и в этом смысле используя термин «недвижимость» логичнее было бы подразумевать не только физический объект, но и совокупность право на него.  Несмотря на это недвижимость обладает существенной спецификой как сама по себе (физический объект), так и по характеру своего рыночного оборота. Основными особенностями можно назвать:

а) вещная природа недвижимости (материальный актив);

б) недвижимость - сложная вещь, состоящая из различных объектов прав (в муниципальном жилищном фонде собственником жилых зданий является муниципалитет, а собственниками приватизированных квартир - физические и юридические лица);

в) обязательность государственной  регистрации;

г) недвижимость по физическим характеристикам является уникальной.

Что касается последней особенности, то, конечно, можно утверждать, что  все объекты недвижимости в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж, характеристики микрососедства т.д., нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют различные планировки. Любой класс и группа объектов недвижимости содержат разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность. Следовательно, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости.

Жилым признается помещение, сооружение, строение или что-то иное, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям [1]. Понятие «жилье» неоднородно и достаточно емкое, поскольку для проживания могут быть использованы и чердаки, и подвалы, машины и так далее.

Объекты жилой недвижимости формируют  самостоятельную товарную группу (и соответственно, самостоятельный сегмент рынка) в силу того, что обладают большой спецификой по сравнению традиционными товарами конечного потребления.

Во-первых, жилищный фонд неоднороден, то есть у каждой квартиры имеется  свой особенный набор потребительских характеристик, сформированных под влиянием внешних и внутренних; по отношению к жилищу факторов. При приобретении жилья покупатель вместе с недвижимостью получает характеристики местоположения (доступность к объектам соцкультбыта, к работе, транспортным магистралям, экология района, характеристики соседства). Внутренними характеристиками квартиры являются площадь, планировка, состояние систем коммуникационного обслуживания, внутренняя отделка и так далее. Можно сказать, что жилая недвижимость является разнородной, неповторимой, в определенном смысле уникальной. Полезность объектов недвижимости оценивается индивидуально каждым потребителем на основе собственных представлений о сочетании характеристик. К сказанному выше можно добавить фактор социального окружения, причем в контексте некоторого психологического барьера, который испытывает и должен преодолеть потребитель в связи с переездом на новое место жительство.

Во-вторых, жилье имеет длительный срок эксплуатации. Объекты жилой недвижимости имеют длительные сроки эксплуатации, и при надлежащем уходе здание может простоять до ста лет и более, как следствие, вторичное жилье чаще бывает в обороте, чем впервые введенные объекты недвижимости. Следовательно, рынок жилья в значительной степени может соответствовать определению «рынок вторичного жилья», предложение на котором неэластично из-за доминирования «вторичного жилья».

Третье свойство жилья  вытекает из самого определения недвижимости, содержащегося в ГК РФ. Недвижимость - это товар стационарной дислокации и пользования, который жестко связан с земельным участком, - отсюда возникают особенности его товарооборота: на рынке обращается не сам товар, а права собственности на него, которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. В международной практике налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и федерального бюджетов. Как и во всех странах мира, в России  недвижимость составляет основу национального богатства, в связи с чем система технического учета и инвентаризации приобрела государственный статус учетно-оценочного фундамента этого достояния и имеет важнейшее значение как одна из основных функций управления недвижимостью ввиду того, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Процесс  становления и развития системы  технического учета объектов недвижимости

 

В России процесс становления  и развития государственного технического учета имеет древнюю историю, и уходит корнями в глубь прошлых веков. Исторические документы свидетельствуют, что в России уже в середине 13 века проводилась опись имущества, носящая характер инвентаризации. Inventаrium – по латински опись. В 1555 году был утвержден первый государственный наказ по технической инвентаризации царем Иваном Грозным, который содержал порядок описания недвижимости и правила расчета площадей. В описях владений феодалов в 16 – 18 веках содержались сведения о границах имения, о господской усадьбе, о церкви и духовенстве, о каждой из деревень феодала, крестьянских хозяйствах и их обеспеченности землей, скотом и инвентарем, а также сведения об источниках доходов и их размерах у населения описываемых имений.

С  18 по 19 в.в.  со времен Петра первого и до отмены крепостного  права инвентаризация земель и строений проводилась для целей учета и совершения сделок. После отмены крепостного права усилилась ее значимость для налогообложения.

В России  инвентаризационные правила появились в 1847 году. В  целом об инвентаризации строений в дореволюционной России сведений практически не имеется, кроме сохранившихся записей, схематических чертежей и других материалов отделов городских управ и незначительных кадастровых реестров, позволяющих судить об истории становления государственного технического учета. Фактически история бюро технической инвентаризации (БТИ) началась в  1927 году с принятия постановления Экономического совещания РСФСР «Об инвентаризации имущества местных советов». Этим постановлением предписывался учет всего недвижимого имущества основных фондов коммунальных предприятий в связи с разработкой и принятием пятилетнего плана развития страны. Именно с этого времени вновь созданная система государственного учёта и технической инвентаризации приступила к осуществлению своих основных функций — к сбору и поддержанию в актуальном состоянии базы данных о составе, техническом состоянии и стоимости объектов недвижимости.

В 1930 году функции управления системой технической инвентаризации были переданы Главному управлению коммунального хозяйства при Совете Народных Комиссаров РСФСР. С 1931 года эти функции перешли к Наркомату коммунального хозяйства РСФСР, который в 1946 году был преобразован в соответствующее Министерство. Иными словами, с 1930 года БТИ стали входить в систему жилищно-коммунального хозяйства страны. В это время начала закладываться нормативная база инвентаризации, когда именно в Ленинграде были установлены правила заполнения инвентарных карточек, ставших основой современных технических паспортов. Тогда же была издана инструкция "Инвентаризация недвижимого имущества", определившая порядок производства оценочных работ, обмера строений и составления поэтажных планов.

В 1939–1940 годы в СССР во время переоценки строений  были разработаны и введены в действие новые нормы оценки зданий, учитывающие стоимость строительных материалов.  После Великой Отечественной войны, когда город потерял 5 миллионов кв. м жилья, было разрушено и основательно повреждено 10 тысяч домов, были проведены учет, паспортизация и переоценка всех сохранившихся зданий и сооружений. В ходе этой работы были составлены реестровые книги на четыре вида собственности: на коммунальную собственность местных Советов, на собственность государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций, а также на собственность частных владельцев. Кроме того, в этот период бюро технической инвентаризации получили полномочия выдавать регистрационные удостоверения тем собственникам, у которых отсутствовали правоустанавливающие документы, но имелись «косвенные» подтверждения его права на строение.