Технический учет объектов недвижимости

В городе широко развернулось восстановление разрушенных зданий и строительство новых, осуществлялась массовая газификация и теплофикация жилищного фонда. Соответственно, увеличились объёмы работ бюро технической инвентаризации на местах.  В это же время с конца 1960-х годов начинается процесс преобразования самостоятельных БТИ в хозрасчётные, а затем в социалистические предприятия. И в 1975 году в соответствии с приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР организации технической инвентаризации были переведены на хозрасчёт, сохранив за собой право юридического лица. С 1958 года в службе технической инвентаризации сформировался отдел землепользования, землеустройства и охраны земель. Он занимался инвентаризацией отдельных земельных участков, обмеров всех строений и угодий. После принятия федерального закона "О государственном земельном кадастре" и Земельного кодекса РФ эти функции наряду с оформлением правоустанавливающих документов землепользования выполняет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

В семидесятые годы в  Ленинграде активно велось строительство жилых зданий преимущественно домами типовых серий. На 1 января 1970 года в городе насчитывалось 55645 строений, жилая площадь которых составляла почти 33 млн. кв. м; на 1 января 1980 года - 60466 строений общей площадью более 96 млн. кв. м. Основным практическим пособием для работников службы технической инвентаризации является вышедший в 1978 году в Москве справочник С.Д. Литвинчева. Составленный им в соавторстве сборник официальных документов "Техническая инвентаризация в недвижимости", переизданный в 2001 году, охватывает 127 документов. Один из последних - Постановление правительства РФ № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности".

Следует заметить, что  до конца 1980-х годов структура бюро технической инвентаризации (БТИ) была достаточно стабильной. Конечно, в этот период происходили некоторые реорганизации и структурные изменения, однако никаких существенных преобразований в системе технического учета не было. Анализируя данный этап формирования системы технического учета, следует помнить, что почти все имущественные активы РСФСР находились в государственной собственности. А это значит, что в стране фактически отсутствовал оборот земельных участков и объектов недвижимости. Поэтому фискальные функции, которые по большому счёту стали причиной зарождения инвентаризации и которые в современных условиях приобретают всё больший вес, в советский период органами технической инвентаризации осуществлялись не в полном объёме. Преимущественно БТИ проводили учёт жилого и нежилого фонда, необходимый для планирования расходов по строительству, ремонту и эксплуатации зданий. Конечно, у некоторых граждан в личной собственности были, например, домики в деревне, но в масштабах страны процент личной собственности граждан был таким незначительным, что государство и вовсе не брало его в расчёт.

Лишь в 1985 году интересы государства вышли за пределы  города. Тогда на селе началось большое строительство жилого и общественного фонда, который необходимо было учесть и проинвентаризировать в том числе и для целей налогообложения. Согласно постановлению Совета Министров СССР «О порядке государственного учёта жилищного фонда» службы технической инвентаризации в 1985 году приступили к учёту и регистрации жилищного фонда в сельской местности. Тогда же в связи с новым экономическим курсом, принятым частью руководства КПСС во главе с генеральным секретарём ЦК партии М.С. Горбачёвым, Россия, а вместе с ней и органы технической инвентаризации, в очередной раз вступали в новую эпоху. 

Продолжая ответственную  работу находясь вплоть до начала 90-годов  в системе жилищно-коммунального  хозяйства, БТИ взяли на постоянный технический учет жилищный фонд и  объекты местного хозяйства страны. Однако ликвидация Минжилкомхоза РСФСР, исполкомов Советов народных депутатов и их жилищно-коммунальных органов управления на местах привели к разрушению государственной системы технической инвентаризации жилищного фонда, осуществляемой БТИ. Ликвидация промышленных министерств привела к прекращению инвентаризации промышленных объектов, ранее проводимой этими министерствами. Система государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости была нарушена.

С началом массовой приватизации жилищного фонда, объектов недвижимости гражданского и промышленного назначения возникла потребность в их государственном учете, технической инвентаризации и регистрации прав. Государство же в это время лишилось достоверной и полной информации об объектах недвижимости России, не получало в полном объеме налогов в государственную казну.

Начавшийся период государственной  стабилизации потребовал неотложных мер по наведению порядка в этой важнейшей сфере управления национальным достоянием России.  Президент и Правительство Российской Федерации потребовали проведения федеральной политики и восстановления и обеспечения единого государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности. 

В современной России система БТИ приобрела государственный статус учетно-оценочного фундамента национального богатства страны, заняла ключевое место в системе государственной экономики, обеспечивая государство и общество данными о составе недвижимости и ее стоимостном выражении. Составляемые им справочники по жилому и нежилому фондам необходимы для целей государственного планирования и управления, налогообложения, определения размеров платежей за найм и аренду помещений, оценки объектов при сделках с недвижимостью, а также отчетности, контроля за качеством вводимых в эксплуатацию зданий и состоянием строительной исполнительной документации. На основании данных государственной службы технической инвентаризации принимаются управленческие решения на всех уровнях государственной власти: главы администраций городов и районов, мэры городов, главы администраций и Правительства субъектов Российской Федерации. Служба технической инвентаризации работает в тесном взаимодействии с налоговыми, статистическими органами, регистрационными палатами в центре и на местах.  По данным БТИ, технически грамотно проведенная инвентаризация недвижимости, как правило, увеличивает налогооблагаемую базу на 40-60 процентов, в результате чего создается прочная материальная база, в том числе для решения задач экономического развития территории. 

Государственный технический учет объектов капитального строительства в Российской Федерации был введен постановлением правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года №921. Учет осуществлялся первоначально муниципальными учреждениями и муниципальными унитарными предприятиями, а затем и государственными унитарными предприятиями, именуемыми организациями технической инвентаризации (например, БТИ). В каждом субъекте Российской Федерации велся и в настоящее время ведется реестр объектов капитального строительства – зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, расположенных на «подведомственной» субъекту Российской Федерации территории. В отношении земельных участков уполномоченным органом государственной власти осуществлялся и осуществляется кадастровый учет. При осуществлении государственного технического учета объектов капитального строительства «привязка» объекта к земельному участку не производится.

В основу системы технического учета объектов недвижимости должен быть заложен принцип, предполагающий формирование и учет единых объектов недвижимости. Под единым объектом недвижимости понимается единый «сложный» и «неделимый» объект, включающий земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение). Данное понятие позволяет исключить противоречия в правах на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости. Это ликвидирует существующую многоэтапную систему учета недвижимости - кадастровый учет земельных участков, проводимый органами, ответственными за ведение земельного кадастра, и технический учет зданий, строений и сооружений, проводимый БТИ и другими организациями, регистрирующими права на недвижимое имущество.

Необходимо было уйти от существующих параллельно систем учета земельных участков и учета того, что на них построено, объединив в рамках одной государственной структуры разрозненные функции кадастрового и технического учета. То есть создать единую систему учета объектов недвижимости, в роли такого объекта в каждом случае должен выступать имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и «прочно связанные» с ним здания и сооружения.

Государственный кадастр  недвижимости, который будет являться государственным информационным ресурсом, «призван» объединить в единый реестр и объекты капитального строительства, и земельные участки, на которых они расположены, с «привязкой» объектов капитального строительства к земельным участкам путем определения координат характерных точек контура объектов недвижимости. Государственный кадастр недвижимости будет являться систематизированным сводом сведений обо всем недвижимом имуществе, расположенном на территории Российской Федерации. Каждому объекту недвижимости, сведения о котором будут внесены в государственный кадастр недвижимости, будет присвоен не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер, именуемый кадастровым номером. В государственном кадастре недвижимости будут содержаться сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая будет являться основой для исчисления налога на недвижимость, предполагаемого к введению с 1 января 2013 года.

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 08.09.2006 г. № 268 «Об утверждении Правил ведения  Единого государственного реестра объектов капитального строительства» определил порядок и сроки введения в действие Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

С 1 января 2013 года согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вместо государственного технического учета объектов капитального строительства – зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в отношении указанных объектов будет осуществляться государственный кадастровый учет. Одним из документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, будет являться технический план объекта недвижимости.

В настоящее время  государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных  участков. В отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства кадастровый учет не ведется, он начнется лишь с 1 января 2013 года.

После вступления в силу с 1 марта 2008 года Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» Правительство РФ в 2009 г. поручило Минэкономразвития России разработать Концепцию создания единой федеральной системы в сфере госрегистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости. В соответствии с этой Концепцией создание единой федеральной информационной системы в сфере регистрации прав и кадастрового учета проходит в три этапа.

На первом этапе - до 1 января 2010 г - сформирована структура центрального аппарата Росреестра, проведены организационные мероприятия по объединению территориальных органов Росреестра /утверждение типовых положений, временные регламенты взаимодействия подразделений/. Планируется обеспечить возможность одновременного представления заявления о регистрации прав и заявления о кадастровом учете.

На втором этапе - до 1 января 2011 г - осуществлено объединение территориальных органов Росреестра без сокращения их численности, переданы функции в сфере осуществления государственного кадастрового учета подведомственным ФГУ.

На третьем этапе - до 1 января 2012 г - передача федеральным автономным учреждениям (ФАУ) полномочий по осуществлению регистрации прав, кадастрового учета, предоставлению информационных услуг. Планируется завершить создание единой федеральной информационной системы недвижимости /ЕФИСН/, что позволит ввести единые учетно-регистрационные процедуры, исключит дублирование сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним /ЕГРП/ и Государственного кадастра недвижимости /ГКН/, обеспечит возможность оказания комплексных услуг, в том числе по предоставлению сведений.          

1.3. Проблемы технического  учета недвижимости

В процессе длительного развития накоплен опыт, дающий богатый материал для обобщения характера государственного технического учета и технической инвентаризации недвижимости. Однако сегодня существуют следующие проблемы технического учета недвижимости:

В процессе рыночных преобразований система была разрушена. В результате этого появились муниципальные, БТИ субъектов Федерации и частные структуры, что способствовало разобщению учетных данных в масштабе Российской Федерации. Это привело к тому, что технический учет ведется бессистемно, часть информации дублируется, часть теряется, а многие объекты остаются не учтенными.

Состояние технического учета недвижимости создает условия для уклонения от налогов и препятствует налаживанию эффективного контроля и управления территорией.

Развитие системы технического учета объектов недвижимости отстает  от потребностей рынка недвижимости, которое обусловлено тем, что на протяжении всего предшествующего периода не была выработана ясная концепция формирования этой системы. В условиях реформирования экономики была последовательно воплощена в жизнь нерациональная политика жесткого разграничения и автономизации ведомств, ответственных за государственный учет земельных участков и государственный технический учет объектов градостроительной деятельности. Поэтому правомерно устранение практики «размежевания ведомств» путем объединения в рамках одной государственной структуры ныне разрозненных подсистем кадастрового, технического учета и регистрации прав объектов недвижимости в одном ведомстве на основе формирования единого кадастра недвижимости.

В основу системы технического учета  объектов недвижимости должен быть заложен принцип, предполагающий формирование и учет единых объектов недвижимости. Под единым объектом недвижимости понимается единый «сложный» и «неделимый» объект, включающий земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение). Данное понятие позволяет исключить противоречия в правах на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости. Это ликвидирует существующую многоэтапную систему учета недвижимости - кадастровый учет земельных участков, проводимый органами, ответственными за ведение земельного кадастра, и технический учет зданий, строений и сооружений, проводимый БТИ и другими организациями, регистрирующими права на недвижимое имущество.

Необходимо уйти от существующих параллельно  систем учета земельных участков и учета того, что на них построено, объединив в рамках одной государственной структуры разрозненные функции кадастрового и технического учета. То есть создать единую систему учета объектов недвижимости, в роли такого объекта в каждом случае должен выступать имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и «прочно связанные» с ним здания и сооружения.