Технический учет объектов недвижимости

Информации и сведений, полученных в результате проведения паспортизации жилого и нежилого фонда в Санкт-Петербурге, осуществляемой в соответствии с ежегодной ведомственной целевой программой Санкт-Петербурга и контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Жилищный комитет на основании результатов мониторинга:

Осуществляет разработку рекомендаций по мероприятиям, направленным на снижение физического износа конструктивных элементов и инженерных систем объектов.

В случае получения данных, указывающих на ухудшение технического состояния объекта или отдельных конструктивных элементов, которое может привести к обрушению объекта, - осуществляет организацию на объектах постоянного наблюдения средствами постоянного диагностического контроля с целью принятия экстренных мер по предотвращению аварийных ситуаций.

В Систему мониторинга включается:

• информация о техническом состоянии объектов по результатам осмотров;
• данные о техническом состоянии объектов по результатам паспортизации;
• рекомендации по мероприятиям, направленным на снижение физического износа конструктивных элементов и инженерных систем объекта по результатам паспортизации;

 

3.3. Классификация объектов жилой недвижимости на примере Санкт - Петербурга

 

Многолетняя практика исследования сложившегося жилищного фонда выработала множество различных классификаций объектов жилого назначения, которые различаются по признакам классификации, целям, детализации и конкретным задачам анализа.

Две самые общие классификации  жилищного фонда приводятся в  Жилищном Кодексе РФ в статье 19 [2, с.12].

     В зависимости  от формы собственности жилищный  фонд подразделяется на:

1) частный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  муниципальным образованиям.

       В  зависимости от целей использования  жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный  жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений  частного жилищного фонда, которые  используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого  использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

В зависимости от продолжительности и характера использования объекты жилого назначения делятся на  [12, с.24]:

-    первичное  житье — место постоянного проживания:

- вторичное жилье —  загородное жилье, используемое  в течение ограниченного периода времени:

-  третичное жилье  — предназначено для кратковременного  проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Существует и классификации объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания. Данные классификации, относящиеся к числу простейших, так как в их основе лежит один типологический признак, можно увидеть в различных учебниках и методических рекомендация. Приведем одну из них [49].

Таблица 1

Категории жилых строений по материалам несущих конструкций  и стен.

Материал и технология          несущих  конструкций	материал наружных ограждений (стен)
Сборно-железобетонные строения	Панель
	Блок
	Панель, обложенная кирпичом
Кирпичные строения	Кирпич
Монолитно-каркасные строения	Монолит
	Панель
	Монолит, обложенный кирпичом
	Монолит, обложенный плиткой  (вентилируемый фасад)
	Сэндвич (пеноблоки-утеплнтель- облииовочный кирпич)
	Кирпич

 

Согласно приказу Госстроя РФ  «Об утверждении методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда» городской жилищный фонд с учетом типа зданий (материала  конструктивных  элементов)   целесообразно   классифицировать   по следующим группам [6]:

       I группа  -  здания  каменные   особо капитальные;   фундаменты каменные  и бетонные,  стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные;

       II группа - здания каменные обыкновенные; фундаменты каменные, стены  каменные  (кирпичные),  крупноблочные  и   крупнопанельные, перекрытия    железобетонные    или    смешанные   (деревянные   и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам;

       III группа - здания каменные облегченные;  фундаменты каменные и бетонные,  стены облегченной кладки из  кирпича,  шлакоблоков  и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам;

  IV группа   -   здания   деревянные,  рубленные   и  брусчатые, смешанные сырцовые; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленные, брусчатые   и   смешанные  (кирпичные  и  деревянные),  перекрытия деревянные.

Данные классификации  по одному типологическому признаку далеко не являются исчерпывающими. Приведем примеры наиболее встречающихся  простейших классификаций по следующим характеристикам:

а)  по функциональному  назначению (индивидуальные и многоквартирные жилые дома; сельские, поселковые и городские жилые дома);

в) по типу проекта (типовые, серийные, разработанные по индивидуальному заказу жилые дома);

г) по времени (жилые дома сталинского периода строительства, дома первых массовых серий хрущевского периода, новостройки и т.д.);

д) по этажности (в основном выделяют четыре группы, до 5 этажей; от 6 до 9 этажей; от 10 до 15 этажей; от 16 этажей и выше) [6]. Однако можно выделить и другую классификацию по этому признаку, включающую 4 группы, которая использовалась в методике расчета стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы [8].

е) по комфортности проживания (элитное, повышенной комфортности и типовое);

ж) в  зависимости  от процента физического износа (самая  детальная классификация выделяет 7 групп: 1) хорошее состояние 1-10%; 2) Вполне удовлетворительное 11-20%; 3)Удовлетворительное 21-30%; 4) Не вполне удовлетворительное 31-40%; 5) Неудовлетворительное 41-50%; 6) Ветхое 51-60%; 7) аварийное – более 61%.

Дальнейшая детализация  типов квартир связана с наличием лифта, основных элементов благоустройства, высотой потолков, размером кухни и т.п. Кроме того, классообразующими признаками могут выступать такие характеристики квартир, как расположение на первом-последнем или на средних этажах, наличие и степень развитости инфраструктуры и сервиса в ломе.

Следует заметить, что  в Санкт-Петербурге была разработана собственная классификация объектов жилищного фонда по качественной характеристике, которая разделяет весь жилищный фонд города на 12 групп относительно года постройки и материала стен. Данная классификация, безусловно, более точно отражает особенности жилищного фонда города, однако и она требует большей детализации.

Таблица 2

Классификация жилищного  фонда  города Санкт-Петербурга

по качественной характеристике

Группа по качественной характеристике	Общая характеристика зданий группы
1	Дома дореволюционной постройки, прошедшие комплексный капитальный ремонт
2	Дома дореволюционной постройки, не прошедшие капитальный ремонт
3	Дома постройки 1918-1930 гг., категории "Конструктивизм"
4	Дома постройки 1931-1956 гг. категории "Сталинские"
5	Дома постройки 1957-1970 гг. категории " Кирпичные дома первых массовых серий "
6	Дома постройки 1957-1970 гг. категории " Панельные дома первых массовых серий "
7	Дома постройки 1970-1980 гг. кирпичные
8	Дома постройки 1970-1980 гг. панельные
9	Дома построенные после 1980 года категории "Новое строительство кирпичные"
10	Дома построенные после 1980 года категории "Новое строительство  панельные"
11	Дома деревянные
12	Дома постройки 1945-1948 гг. категории "Немецкие"

 

Признаки классификации  жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации и предпочтения. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Приведенные выше системы  классификации рассматривают объекты недвижимости  как основные фонды либо объекты статистического учета. Вместе с тем, если проводить анализ влияния физических характеристик объекта жилой недвижимости на его рыночную стоимость, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» физические  свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

При решении различных  задач анализа жилищного фонда  города требуется определять показатели различной степени дифференциации и обобщения. Для этого вся совокупность объектов фонда должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, уровню комфортности, физическому износу, а иногда и по другим типологическим признакам, т.е. должна быть проведена типизация объектов.

Целью типизации в  нашем случае является выделение  групп однородных объектов по их физическим характеристикам. В общем случае цена объекта на рынке зависит от его характеристик. Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться (на примере квартир в многоквартирных жилых домах):

числом     (значения     размера     кухни,     высоты     потолка,     декартовых     координат местоположения, расстояния до ближайшей станции метро, и т.п.);

диапазоном чисел (диапазон значении периода строительства, высоты потолков, и т.п.);

количественным   признаком   (этажность  дома,   этаж  расположения   квартиры,  число комнат, число санузлов, число балконов, и т.д.);

качественным    признаком   (материал    несущих   конструкций,   материал   наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т.д.);

бинарным признаком  «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире)

состоянием дома —  после реконструкции, капремонта, и  т.д.

Разделим все характеристики по трем классификационным основаниям — материалу   несущих   конструкций, году постройки и планировке (комфортность проживания).

Назовем подмножество физически  определимых вариантов сочетания  характеристик «типом объектов». Тогда  под конкретным типом (классом) объектов по качеству понимается группа объектов, выбранная из общей совокупности объектов жилищного фонда, все характеристики которых (из заданного перечня характеристик, признанных значимыми) имеют значения, лежащие внутри заданного для каждой характеристики поддиапазона.

В практике работы аналитиков жилищного рынка Санкт-Петербурга  за несколько десятилетий сменилось множество версий типизации, все более полно решающих данную задачу. Однако в основном они исходили из подхода от конструкции, и не использовали признак комфортности в качестве типизирующего. Не претендуя на всеохватывающий анализ, в данной работе попытаемся привести единую классификацию жилищного фонда города Санкт-Петербурга, основываясь на разработанную ранее классификацию, однако существенно расширив и детализировав ее с учетом важных ценообразующих факторов для объектов жилой недвижимости. Для этого необходимо провести первичную типизацию в соответствии с принятой классификацией исходя из материала стен жилых объектов и года их постройки, тем самым определив группы, а затем внутри групп разделить жилые объекты на классы в соответствии с различием их ценообразующих признаков, следовательно,  выделить подгруппы по третьей значимой характеристике, называемой  потребительскими качествами.