Стратегия развития организации и управления персоналом

Вывод

Подход к  оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте  систематического процесса последовательного  решения проблем. В основу этого  процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы  с сайта http://www.ef.wwww4.com/

 

 

 

Содержание

 

Введение

 

1.5. Принципы оценки недвижимости, основанные  на представлениях пользователя

 

2.5. Тест

 

3.5. Задача

 

4.5. Задача

 

5.5. Задача

 

Заключение

 

Список  использованной литературы

 

Введение

 

Оценка  стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

 

Активное  формирование рынка недвижимости в  России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, низкой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

 

Будущие доходы от недвижимости наряду с другими  факторами, определяющими стоимость  объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

 

Целью контрольной работы является изучение принципов оценки недвижимости, основанных на представлениях пользователя, а также решение практических заданий.

 

1.5 Принципы оценки недвижимости, основанные  на представлениях пользователя

 

Оценка  недвижимости как система теоретических  и практических знаний основывается на ряде рассматриваемых далее фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.

 

Выделяют  следующие четыре группы принципов:

 

1. Принципы, основанные на представлениях  собственника:

 

1.1. Полезность.

 

1.2. Замещение.

 

1.3. Ожидание.

 

2. Принципы, обусловленные процессом  эксплуатации недвижимости:

 

2.1. Вклад.

 

2.2. Остаточная продуктивность.

 

2.3. Сбалансированность.

 

2.4. Разделение.

 

3. Принципы, обусловленные рыночной  средой:

 

3.1. Спрос и предложение.

 

3.2. Конкуренция.

 

3.3. Соответствие.

 

3.4. Изменение внешней среды.

 

4. Принцип лучшего и наиболее  эффективного использования (ЛНЭИ).

 

Первая  группа принципов построена на представлениях потенциального покупателя -- продавца.

 

Принцип полезности определяется размером и  временем получения доходов или  других позитивных результатов от использования  объекта: недвижимости. Это может  быть доход, благо в виде жилья, бизнес, общественное использование, престиж, развитие бизнеса и др.

 

Полезность определяет отношение собственника при рассмотрении объекта недвижимости с позиций:

 

— доходного подхода -- объект должен обеспечивать оптимальный доход при рассмотрении объектов - аналогов;

 

— затратного подхода -- за предлагаемый объект нецелесообразно платить стоимость больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности, в приемлемые сроки;

 

— сравнительного подхода -- нет смысла платить за данный объект больше, чем за предлагаемый сопоставимый по полезности объект.

 

Принцип замещения предусматривает, что  при наличии аналогичных по полезности и доходности объектов первоочередным спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Например, при  застройке района однотипными коттеджами первоочередным спросом будет пользоваться коттедж с наименьшей ценой.

 

Принцип ожидания определяется величиной выгод  и дохода ожидаемого собственником  в результате использования недвижимости в течение определенного срока  и ее последующей реализации. Принцип  ожидания является основным при использовании доходного подхода 2, с. 215.

 

Ожидание  связано с такими принципами второй и третьей групп, как:

 

- вклад -- наиболее эффективное использование инвестиций;

 

- остаточная продуктивность -- максимальная эффективность объекта на момент реализации;

 

- сбалансированность -- оптимальное сочетание частей объекта или участков земли;

 

- принцип разделения -- возможность эффективного использования объекта по частям;

 

- принцип спроса и предложения -- определяет действия собственника и ожидаемый результат.

 

На  ожидание существенное влияние оказывают  наличие конкуренции; соответствие архитектурных, конструктивных, дизайнерских и других решений, местоположение, объекта; необходимость учитывать экономические, политические, социальные, юридические, инфраструктурные факторы, претерпевающие изменения во времени, и, конечно, во всех случаях ожидание связано с наилучшим использованием объекта недвижимости.

 

Вторая  группа принципов обусловлена процессом  эксплуатации и изменениями, которые  претерпевает недвижимость во времени.

 

Принцип вклада имеет для объекта недвижимости определяющее значение в изменении  его стоимости. Например, евроремонт квартиры повышает ее стоимость значительно больше, нежели затраты на сам ремонт, и наоборот, запущенность и неухоженность объекта недвижимости может существенно снизить его стоимость.

 

Вклад относится к улучшениям объекта  недвижимости, однако остаточная стоимость  земли при этом не изменилась.

 

Вклад осуществляется в виде инвестиций, в том числе сюда включаются затраты  на оплату труда; приобретение материалов, оборудования, программных продуктов, энергетических ресурсов, информации; затраты, связанные с оформлением  документации.

 

Вклад должен обеспечивать принцип лучшего  и наиболее эффективного использования  объекта.

 

Принцип остаточной продуктивности при оценке играет важную роль, так как чем  выше остаточная продуктивность, тем  выше стоимость объекта. На остаточную продуктивность оказывают влияние изменение экономических, социальных и политических факторов, развитие инфраструктуры и реализация технических решений.

 

Принцип сбалансированности может рассматриваться  как баланс спроса и предложения  в масштабах региона или района и одновременно как баланс наличия участков, квартир определенной емкости; соответствия архитектурных и технических решений ландшафтным, экологическим и современным требованиям.

 

Эффективность сбалансированности достигается за счет оптимального сочетания размеров земельных участков и создаваемых на них объектов.

 

Принцип разделения предполагает, что части  объектов недвижимости и имущественные  права на них можно разделять  и соединять для получения  максимальной стоимости или дохода.

 

В связи с тем, что недвижимость не перемещаема, переход ее от одного владельца к другому осуществляется путем передачи прав на нее 5, с. 201.

 

При разделении недвижимости на части и  имущественных прав возможны следующие  варианты:

 

1. Пространственное  разделение: разделение прав на  воздушное пространство, территориальные и нейтральные воды, подземное пространство с недрами, земельные массивы на отдельные участки, охранные участки возле стратегических объектов, зоны рекультивации, разделение здания на подвальную часть, этажи, технический чердак, кровлю, лестничные площадки.

 

2. Разделение  по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование,  ипотека, внесение в уставный  капитал предприятия, эмиссия  акций и ценных бумаг.

 

3. Разделение  во времени владения и пользования:  краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативное управление, траст, сервитут.

 

Третья группа принципов обусловлена действием  рыночных законов и воздействием внешней среды.

 

Принцип спроса и предложения означает, что стоимость  недвижимости определяется факторами  спроса и предложения на рынке  недвижимости. Если спрос превышает  предложение, цена растет, и, наоборот, если предложение больше спроса, цена падает.

 

Спрос -- это обеспеченная платежеспособность покупателей.

 

Предложение -- это средства, вкладываемые в недвижимость при сложившихся рыночных ценах. В регионах предложение определяется наличием: готовых объектов на вторичном рынке, площадей и земельных участков под застройку, мощностей строительных организаций и материально-технических ресурсов; ценами на строительные материалы, энергоресурсы, рабочую силу.

 

А спрос определяется обеспеченностью жильем и услугами, демографическим составом и доходами населения, экономическим и социальным развитием региона, налогообложением, интенсивностью рекламы, миграционными условиями и т.п.

 

Изменения спроса и предложения являются двигателем экономики.

 

Принцип конкуренции  позволяет на конкурентном рынке  выравнивать доходность инвестиций в разных сегментах недвижимости за счет открытой конкуренции продавцов и покупателей. Уровень доходности на рынке недвижимости привлекает инвесторов, что усиливает конкуренцию. Конкуренция регулирует спрос и предложение, повышает качество объектов и услуг и снижает их стоимость.

 

При оценке недвижимости необходимо также учитывать уровень  риска капиталовложений.

 

Принцип соответствия архитектурного стиля и уровня удобств  и услуг потребностям и ожиданиям  рынка.

 

Принцип изменения  связан с циклами жизни объектов недвижимвсти, изменением районов и городов; их экономическим развитием; изменениями социальных условий и требований; развитием культуры, науки и техники, развитием информационной базы, отраслей и общества в целом. Изменение «вещественного богатства» в обществе ведет к изменению уровня жизни населения, росту ВВП, и происходит все это за счет научно-технического прогресса в области создания, развития, обращения активов государства, т.е. недвижимости 1, с. 324.

 

Можно выделить следующие этапы создания и развития недвижимости:

 

1. Технико-экономическое обоснование  необходимости создания объекта.

2. Согласование и утверждение решения и финансирование проекта.

3. Проектирование.

 

4. Создание, строительство объекта  и ввод в эксплуатацию.

 

5. Функционирование объекта, получение  дохода, полезность для общества  и владельца.

 

6. Капительный ремонт, реконструкция,  направленные на повышение эффективности  объекта.

 

7. Перепрофилирование, утилизация объекта.

 

Учитывая  этапы создания и развития объекта («вещественного богатства») и изменения на рынке недвижимости, необходимо обеспечить эффективное управление этим процессом и таким образом обеспечить экономику недвижимости.

 

Четвертая группа -- это принцип лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (ЛНЭИ). Его можно сформулировать следующим образом: использование среди разумных возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наибольшей стоимости земли.

 

Богатство нашей, страны (земля) обладает огромными  потенциальными возможностями, и задача экономики недвижимости состоит  в том, чтобы создать на этой земле соответствующий капитал.

 

Для существующих объектов недвижимости принцип  ЛНЭИ сводится к поиску оптимального варианта использования земли.

 

Глобально задача может быть поставлена иначе -- необходимо в масштабах страны решить вопрос создания новых конгломератов (по типу Астаны -- новой столицы Казахстана), используя при их строительстве принципы, рассмотренные выше. В этом случае экономика недвижимости позволит решить главные задачи, стоящие перед будущими поколениями.

 

2.5 Какое из перечисленных ниже определений является синонимом понятая «стоимость в обмене»

 

- собственная стоимость;

 

- стоимость для конкретного пользователя;

 

- ликвидационная стоимость;

 

- рыночная стоимость.

 

Правильный  ответ: рыночная стоимость.

 

Стоимость в обмене: стоимость, рассматриваемую в связи с отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене или меновой стоимостью. Поскольку в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, в дальнейшем мы будем говорить об обмене вещи на деньги, т.е. о продаже.

 

Отличие стоимости в обмене от стоимости  в пользовании заключается в  том, что стоимость в пользовании  есть характеристика вещи с точки  зрения ее конкретного обладателя (реального  или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, объективируется только при продаже вещи и тем самым основывается на суждениях, по крайней мере, двух сторон, участвующих в сделке. Более того, стоимость в обмене обычно рассматривается не только в рамках некоторой конкретной сделки между конкретными лицами, но как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Поэтому термины «стоимость в обмене» и «рыночная стоимость» часто используются как синонимы.