Разработка мероприятий по усовершествованию договорной политики организации с целью снижения налоговых обязательств

Во всех этих случаях главным действующим лицом является потребитель. Он заказывает услугу, оплачивает ее, и он же должен и оценивать ее качество. В этом плане потребителю предоставлены широкие права, к сожалению, он не всегда пользуется ими в полном объеме.

Жилищный кодекс четко определяет, что отношения между собственниками строятся на основе заключения договора. Это позволяет сделать механизм управления многоквартирным домом  прозрачным как в юридическом, так  и в финансовом планах.

Закон предусматривает конкретные требования к договору управления многоквартирным домом. Он заключается в письменной форме, его условия должны быть утверждены на общем собрании собственников, а сам договор подписывается с каждым конкретным собственником.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона управляющая организация (ТСЖ) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным  домом должны быть указаны:

- данные об организации, независимо  от её формы собственности,  предлагающей свои услуги в  качестве управляющей организации  (сведения о государственной регистрации,  уставный капитал, сведения об  учредителях и прочие реквизиты);

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ содержанию  и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме, порядок  изменения такого перечня, а  также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание  и ремонт жилого помещения  и размера платы за коммунальные  услуги, а также порядок внесения  такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

- порядок изменения размера  оплаты за содержание и ремонт  жилого помещения и коммунальные  услуги в случае оказания услуг  и выполнения работ ненадлежащего  качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

- права и обязанности собственников  помещений и управляющей организации;

- срок действия договора;

- порядок изменения или расторжения  договора;

- условия предоставления коммунальных  услуг, параметры качества предоставления коммунальных услуг, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг;

- порядок установления фактов  ненадлежащего качества и несвоевременного  выполнения работ и предоставления  услуг управляющей организации;

- адрес и номер телефонов  аварийно — диспетчерской службы.

Условия договора управления многоквартирным  домом устанавливаются одинаковыми  для всех собственников помещений  в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным  домом, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 ЖК РФ на срок не менее чем один год и не более чем три года.

При отсутствии заявления одной  из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности  жилищного кооператива или в  котором создано товарищество собственников  жилья, осуществляется с учетом положений разд. V и VI ЖК РФ

В соответствии с действующим законодательством  и нормативными актами каждый потребитель  жилищно-коммунальных услуг имеет  право на получение качественных коммунальных услуг, а исполнитель  обязан эти услуги предоставить. Таким образом, договор на предоставление коммунальных услуг потребителю является для исполнителя обязательным и соответственно правоотношения, возникающие между потребителем и исполнителем при исполнении договора подпадают под действие закона.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» устанавливаются обязательные требования при заключении ТСЖ или управляющей организацией с ресурсоснабжающими организациями договоров энергоснабжения, теплоснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме или жилого дома коммунальной услуги соответствующего вида.

Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает защиту прав потребителей путем:

- включения в договор условий,  гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;

- повышения ответственности исполнителей  за нарушение порядка и условий  предоставления услуг, а также гарантий их качества.

Существенными условиями договора ресурсоснабжения являются:

- предмет договора (вид коммунального  ресурса);

- дата начала поставки коммунального  ресурса;

- показатели качества поставляемого  коммунального ресурса;

- порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса;

- порядок определения цены договора, исходя из установленных на  соответствующий период регулирования  тарифов (применяемых в соответствующем  расчетном периоде цен) на соответствующий  коммунальный ресурс, используемый для предоставления коммунальной услуги собственникам (пользователям) жилых и нежилых помещений, в том числе в зависимости от режима его потребления, если установленные приборы учета позволяют определять объем потребления дифференцированно по времени суток или по иным критериям, отражающим степень использования коммунального ресурса, и порядок определения стоимости поставленного коммунального ресурса;

- порядок оплаты коммунального  ресурса. При этом расчетный  период принимается равным 1 календарному  месяцу.

В договоре ресурсо-снабжения также  предусматриваются следующие условия:

- условие о разграничении ответственности  сторон за несоблюдение показателей  качества коммунального ресурса.  Ресурсоснабжающая организация  несет ответственность за качество  поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, предназначенных для подачи коммунального ресурса к внутридомовым инженерным системам (отвода бытовых стоков из внутридомовых систем).

Указанная граница раздела определяется в соответствии с актом разграничения  балансовой принадлежности сетей и  актом эксплуатационной ответственности  сторон, копии которых прилагаются к договору ресурсоснабжения;

- порядок взаимодействия сторон  при поступлении жалоб потребителей  на качество и (или) объем  предоставляемой коммунальной услуги;

- определенное с учетом требований  законодательства РФ об энергосбережении и 
о повышении энергетической эффективности условие о разграничении обязательств сторон по оборудованию многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета;

- обязательства сторон по снятию  и передаче показаний приборов  учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса.

В случае поставки ресурсоснабжающей  организацией коммунального ресурса  ненадлежащего качества или с  перерывами, превышающими установленную  продолжительность, размер платы за коммунальный ресурс изменяется в порядке, определенном правилами предоставления коммунальных услуг.

При определении в договоре ресурсоснабжения порядка взаимодействия сторон при  поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги предусматривается обязательность выявления причин предоставления коммунального ресурса ненадлежащего качества и (или) в ненадлежащм объеме и порядок выявления этих причин, устанавливаемый с учетом требований, предусмотренных Правилами предоставления коммунальных услуг.

В договоре ресурсоснабжения предусматривается  также порядок приостановления  и ограничения подачи коммунального  ресурса в аварийных ситуациях, в период проведения планово-профилактического  ремонта централизованных сетей инженерно-технического обеспечения и в случае наличия у исполнителя задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 1 расчетный период (расчетный месяц), а также ответственность сторон за нарушение этого порядка.

Неисполнение условий договора должны быть подтверждены актами, надлежащим образом оформленные, так как  в дальнейшем это может повлиять на качественное процессуальное оформление доказательственной базы вины управляющей организации.

В тоже время собственники помещений  в многоквартирном доме являясь  стороной в договоре управления многоквартирным  домом, вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии соблюдения установленного порядка и принятия на себя неблагоприятных последствий в виде возмещения понесенных исполнителем расходов.

То есть в соответствии с главой 29 Гражданского кодекса РФ управляющая  организация вправе потребовать  от собственников возмещения расходов, понесенных ей в связи с исполнением обязательств по договору. Расторжение договора собственником возможно после выплаты инвестиционной составляющей вложенной управляющей организацией в ремонт и содержание многоквартирного дома.

При соблюдении всех условий договор управления многоквартирным домом будет считаться прекращенным, а у собственников появится право на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом.

Если одна из сторон не выполняет  оговоренные условия, договор предусматривает систему ответственности сторон, вплоть до расторжения договорных отношений. Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В любом случае договор до подписания необходимо внимательно изучить и оформить протокол разногласий.

Протокол разногласий составляется в том случае, если жители дома не согласны с какими-то пунктами предлагаемого  им договора управления. В протоколе  необходимо изложить пункт договора, с которым вы не согласны, и рядом изложить данный пункт в вашей редакции. Вы можете включить в протокол те пункты, которые управляющая организация упустила в тексте договора, а вы считаете необходимым, чтобы они там присутствовали.

Для того, чтобы УО не смогла оставить без внимания и уведомления ваш протокол разногласий, его необходимо подписать большинством собственников дома и направить почтой с уведомлением управляющей организации и с сопроводительным письмом, в котором указать дату отправления, либо вручить секретарю управляющей организации под роспись.

Если договор не устраивает вас  по большинству позиций, то целесообразно  направить УО для рассмотрения свой вариант договора.

Потребитель обязан:

- при обнаружении неисправностей (аварий) внутри-квартирного оборудования, коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета немедленно сообщать о них исполнителю и в аварийно-спасательную службу, а при наличии возможности — принимать все возможные меры по их устранению;

- в целях учета коммунальных ресурсов, подаваемых потребителю, использовать коллективные (общедомовые), общие (квартирные) или индивидуальные приборы учета, внесенные в государственный реестр средств измерений;

- обеспечить сохранность пломб  на коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборах учета и распределителях, установленных в жилом помещении;

- допускать в заранее согласованное  с исполнителем время в занимаемое  жилое помещение работников и  представителей исполнителя (в  том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации аварий — в любое время;

- в заранее согласованное с  исполнителем время 
(не чаще 1 раза в 6 месяцев) обеспечить допуск для снятия показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета;