Разработка мероприятий по усовершествованию договорной политики организации с целью снижения налоговых обязательств

- своевременно и в полном  объеме вносить плату за коммунальные услуги. В случае невнесения в установленный срок платы за коммунальные услуги потребитель уплачивает исполнителю пени, что не освобождает потребителя от внесения платы за коммунальные услуги.

Потребителю запрещается:

- использовать бытовые машины (приборы, оборудование) с паспортной мощностью, превышающей максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте жилого помещения, ведение которого осуществляется в соответствии с порядком государственного учета жилищных фондов;

- производить слив теплоносителя  из системы отопления без разрешения  исполнителя;

- самовольно присоединяться к  внутридомовым инженерным системам  или присоединяться к ним в  обход коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы без внесения 
в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный дом или жилой дом либо 
в технический паспорт жилого помещения;

- самовольно увеличивать поверхности  нагрева приборов отопления, установленных  в жилом помещении, свыше параметров, указанных в техническом паспорте  жилого помещения;

- самовольно нарушать пломбы  на приборах учета, демонтировать приборы учета и осуществлять действия, направленные на искажение их показаний или повреждение.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ — управление многоквартирным  домом должно обеспечивать благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Исполнитель обязан:

- предоставлять потребителю коммунальные  услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества;

- самостоятельно или с привлечением  других лиц обслуживать внутридомовые  инженерные системы, с использованием  которых предоставляются коммунальные  услуги потребителю;

- устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством Российской Федерации;

- при наличии коллективных (общедомовых)  приборов учета ежемесячно снимать  их показания и заносить в  журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета. По требованию потребителя в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения, предоставить потребителю указанный журнал;

- производить в установленном  разделом порядке уменьшение  размера платы за коммунальные  услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность;

- вести учет жалоб (заявлений,  требований, претензий) потребителей  на режим и качество предоставления  коммунальных услуг, в течение  2 рабочих дней с даты получения жалобы направлять потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа;

- информировать потребителя о  плановых перерывах предоставления  коммунальных услуг не позднее,  чем за 10 рабочих дней до начала перерыва;

- по требованию потребителя  направлять своего представителя  для выяснения причин непредоставления  или предоставления коммунальных  услуг ненадлежащего качества (с  составлением соответствующего  акта), а также акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в связи с авариями, стихийными бедствиями, отсутствием или некачественным предоставлением коммунальных услуг;

- не позднее 3 дней до проведения  плановых работ внутри жилого  помещения согласовать с потребителем время доступа в это помещение или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри жилого помещения;

Исполнитель имеет право:

- требовать внесения платы за  потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных  федеральными законами и договором, — уплаты неустоек (штрафов, пеней);

- требовать допуска в заранее  согласованное с потребителем  время в занимаемое им жилое  помещение работников или представителей  исполнителя (в том числе работников  аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий — в любое время;

- требовать от потребителя полного  возмещения убытков, возникших  по вине потребителя и (или)  членов его семьи, в случае невыполнения потребителем обязанности допускать в занимаемое им жилое помещение работников и представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации аварий;

- в заранее согласованное с  потребителем время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев, осуществлять проверку правильности снятия потребителем показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб;

- без предварительного уведомления  потребителя приостановить предоставление  коммунальных услуг в случае:

а) возникновения или угрозы возникновения  аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро— и газоснабжение, а также водоотведение;

б) возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения;

приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц  после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае:

а) неполной оплаты потребителем коммунальных услуг;

б) проведения планово-предупредительного ремонта и работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, относящихся  к общему имуществу собственников  помещений в многоквартирном  доме;

в) выявления факта самовольного подключения потребителя к внутридомовым инженерным системам;

г) получения соответствующего предписания  уполномоченных государственных или  муниципальных органов;

д) использования потребителем бытовых  машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте жилого помещения;

е) неудовлетворительного состояния  внутридомовых инженерных систем, за техническое состояние которых  отвечает потребитель, угрожающего  аварией или создающего угрозу жизни  и безопасности граждан, удостоверенного подразделением государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации.

1.3. Проблемы  налоговой правосубъективности  организаций сферы ЖКХ

 

Практика договорных отношений в управляющих компаниях показывает, что заключаемые договоры часто преследуют две цели: упрощение расчетов между сторонами договора и минимизация налогообложения.

В первом случае нарушается жилищное законодательство, во втором – налоговое. О том, как избежать таких ситуаций, и пойдет речь в данной статье.A.L.

Собственники помещений в многоквартирном  доме (МКД) или ТСЖ могут заключить  с управляющей организацией договор  управления домом согласно ст. 161 ЖК РФ. Юридическая сторона любого договора определяет и дальнейший порядок  налогообложения сделки. Стороны  договора управления МКД свободны в выборе условий договора, если они не противоречат жилищному законодательству Российской Федерации.

В соответствии с новой редакцией  п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления управляющая компания (УК) по заданию  собственников помещений обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. В связи с этим возникает возможность заключения УК договора, в соответствии с которым весь комплекс работ по содержанию и ремонту общего имущества поручается выполнять сторонней организации, например по агентскому договору. В этом случае агент (УК), опираясь на положения ст. 1005 ГК РФ, обязуется за вознаграждение по поручению собственников помещений МКД осуществлять весь комплекс работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД от своего имени, но за счет собственников, либо от имени и за счет собственников. Казалось бы, если агентский договор будет заключен от имени УК (агента), то компания не нарушает требование Жилищного кодекса (далее – ЖК РФ), в соответствии с которым она должна предоставлять услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества по заданию собственников помещений. Но такая конструкция договорных отношений в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 10841/10 признана несоответствующей жилищному законодательству. ВАС РФ указал, что договоры управления, содержащие условия о посредническом характере деятельности УК, являются притворными сделками. С одной стороны, данный вывод следует из только трех существующих вариантов управления МКД, но с другой – прямого запрета на заключение посреднических договоров в ЖК РФ не существует. Статья 162 ЖК РФ ссылается на договор управления МКД, правовая форма которого отсутствует в Гражданском кодексе. Поэтому, по мнению автораA.L., необходимо ввести в Гражданский кодекс новую правовую форму – договор управления МКД, обозначив существенные условия и обязательность его заключения. В настоящей редакции ЖК РФ обязательность заключения договора управления МКД предусмотрена только в случае, если все помещения МКД находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Необходимо ввести в ГК РФ новую  правовую форму – договор управления многоквартирным домом, обозначив  существенные условия и обязательность его заключения.

УК может привлекать для осуществления  работ, определенных договором управления МКД, специализированные организации. Но при этом, оставаясь стороной договора управления, она будет нести  всю ответственность за весь комплекс работ, выполняемых как собственными силами, так и привлеченными организациями.

Пленум ВАС РФ в своем постановлении  от 17.02.2011 № 11 отметил, что лица, осуществляющие работы по ремонту имущества жилого дома на основании договора подряда, не могут являться субъектами ответственности  за правонарушения, предусмотренные  ст. 7.22. КоАП РФ, поскольку на них не возлагается бремя содержания этого имущества. УК может предъявить претензии к качеству и своевременности выполнения работ привлеченными организациями в порядке регрессного требования.

Таким образом, исходя из условий договора управления МКД, которые соответствуют ЖК РФ, можно обозначить правила отражения хозяйственных операций в бухгалтерском учете и порядок их налогообложения.

Плата за содержание и ремонт помещений  собственников МКД является доходом  УК в полном объеме в целях налогообложения и учитывается в бухгалтерском учете по кредиту счета 90.1 “Продажи”. Стоимость выполненных работ привлеченными организациями, отражаемая после подписания актов выполненных работ по дебету счета 20 “Основное производство”, уменьшает выручку от оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

A.L.В целях применения льготы по НДС в части содержания и ремонта общего имущества МКД (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ) УК может передать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества сторонней организации. При этом Налоговым кодексом не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества МКД, выполняемых (оказываемых) собственными силами УК.

Следует отметить, что специалисты  Минфина России расширили условия применения льготы: они считают, что УК может применить освобождение от уплаты НДС только в случае соответствия стоимости услуг по содержанию общего имущества, оказываемых собственникам и получаемых от подрядных организаций*. Представим, что УК осуществляет весь спектр работ по содержанию и ремонту общего имущества с помощью подрядных организаций, оставив себе лишь функции управления. Договор управления МКД, если одной его стороной выступает коммерческая организация, является возмездным, поэтому стоимость услуг управления должна либо содержаться в плате за содержание и ремонт общего имущества, либо указываться отдельно. Передав выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества сторонней организации, УК не сможет, применяя льготу, увеличить стоимость выполненных сторонними организациями работ на стоимость услуг управления.

Стоимость услуг управления нигде  не прописана и обычно стыдливо прячется в стоимости содержания дома.

В связи с этим возможны два решения: или отказаться от льготы, или доказывать в суде, что НК РФ не содержит в  качестве условия освобождения от уплаты НДС соответствие цены приобретения услуг у подрядных организаций  и платы за содержание общего имущества, предъявляемой собственникам помещений.

При рассмотрении порядка предоставления льготы налоговое ведомство ссылается  на состав общего имущества МКД, перечень которого содержится в постановлении  Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В  этот перечень услуги управления не включены, значит, в любом случае они не могут быть освобождены от обложения НДС. Было бы логично вести отдельный учет облагаемых и необлагаемых операций и включать в налоговую базу по НДС только стоимость услуг управления. При этом в договоре управления МКД необходимо указать перечень услуг управления, обозначить их цену и включить в платежный документ отдельной строкой. На практике в данной ситуации налоговые органы отказывают в применении льготы в отношении всего комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Было бы логично вести отдельный  учет облагаемых и необлагаемых операций и включать в налоговую базу по НДС только стоимость услуг управления. При этом в договоре управления МКД  необходимо указать перечень услуг  управления, обозначить их цену и включить в платежный документ отдельной строкой.

Применять освобождение от обложения  налогом на добавленную стоимость  в отношении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества МКД, выполняемых (оказываемых) в рамках договора, отличного от договора управления, неправомерно, что явно следует из содержания подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Особо следует обратить внимание на порядок применения освобождения от уплаты НДС в том случае, когда  часть работ по содержанию и ремонту  общего имущества выполняется собственными силами, а часть – сторонними организациями.

Таким образом, одни и  те же хозяйственные операции, т. е. операции с одинаковыми финансовыми  и материальными потоками, юридически могут быть оформлены совершенно по-разному, что существенно изменит их последствия, как для целей бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения, а, следовательно, и финансовое положение организации в целом.

A.L.

 

 

2. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И НАЛОГОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ОРГАНИЗАЦИИ

2.1. Краткая характеристика предприятия

 

Общество с ограниченной ответственностью «Жилье» (ООО «Жилье создано в соответствии с постановлением администрации г. Дивногорска от 02.11.2004г. №2017-п.