Анализ проблем функционирования гостиничных цепей в России

Контракт на управление – это соглашение, предусматривающее передачу владельцем гостиницы прав на эксплуатацию и управление гостиницей управляющей компании (гостиничному оператору) в течение определенного периода времени за определенную плату. По условиям такого контракта в основном передаются управленческий опыт и каналы продаж взамен получения доли в доходах (3…5%) или в валовой прибыли (8…15%). При этом получатель услуг платит взнос за присоединение к системе бронирования и маркетинга. Управленческие фирмы работают как с независимыми отелями, так и с известными гостиничными цепями.

Контракты на управление бывают трех типов:

• предприятие фирмы в другой стране экспроприировано
• фирма начинает управление новым предприятием
• фирма берется за управление бедствующим предприятием.

Заключая контракт на управление гостиницей, управляющая компания оказывает услуги по эксплуатации и управлению гостиницей в качестве агента от имени и за счет владельца.

Услуги управляющей компании по временному признаку разделяются на два основных этапа: услуги до ввода в эксплуатацию гостиницы (предварительная деятельность) и услуги после ввода в эксплуатацию гостиницы (собственно услуги по управлению).

Предварительная деятельность включает в себя следующие виды услуг:

• обучение и наем рабочей силы
• предоставление помощи владельцу в получении лицензии и разрешений, необходимых для управления гостиницей
• оказание других услуг по подготовке и организации работ по управлению гостиницей.

В отношениях с работниками гостиницы управляющая компания выступает  как агент  владельца и обязуется от имени, по поручению и за счет  владельца находить рабочую силу, принимать на работу, перемещать, платить и увольнять с работы всех служащих  и работников, необходимых для управления гостиницей, а также полностью определять кадровую политику. При этом владелец является непосредственным работодателем всех служащих гостиницы за исключением определенных старших руководителей гостиницы и иностранных работников, которые являются работниками управляющей компании.

После ввода гостиницы в эксплуатацию управляющая компания становится обладателем исключительных прав и обязанностей по надзору, управлению и руководству гостиницей. В обязанности управляющей компании также входит определение всех программ управления, подлежащих исполнению, согласно условиям контракта на управление гостиницей.

К основным правам и обязанностям управляющей компании относятся:

• установление всех цен, таблиц расценок, стоимости номеров, арендной платы; контроль сбора, выплаты и выдачи счетов на все виды услуг, а также доходов от управления гостиницей;
• ведение бухгалтерского и иного управленческого учета, а также хранение соответствующих бухгалтерских и иных учетных документов гостиницы;
• оказание услуг по заключению лизинговых, лицензионных и концессионных соглашений для всех общественных мест в гостинице, включая все магазины, офисные площади и холлы; все эти лизинговые, лицензионные и концессионные соглашения должны быть оформлены на имя владельца и могут быть подписаны управляющей компанией от имени владельца;

оказание услуг по поддержанию гостиницы и мебели, предметов обстановки и оборудования в должном порядке;

• от имени владельца ведение переговоров и заключение контрактов по обслуживанию и приобретению лицензий и разрешений, необходимых для управления гостиницей, обслуживания жизненно важных систем;
• проведение договоров и заключение от имени владельца соглашений по банкетным помещениям и гостиничным номерам, проведению развлекательных программ;
• организация закупок всего инвентаря, продовольствия, бытовых материалов, необходимых для функционирования гостиницы;
• подготовка и предоставление на согласование владельцу годового плана работы гостиницы;
• выполнение иных управленческих задач

За небольшим исключением все расходы управляющей компании при исполнении своих обязанностей и все расходы, возникшие в процессе выполнения контракта на управление гостиницей, производятся за счет владельца и считаются его обязательствами.

Управляющая компания, как правило, не получает никаких прав на имущество предприятия. Однако встречаются случаи, когда заключение контракта сопровождается частичным участием управляющей компании в собственности. Это характерно для транснациональных гостиничных компаний. Как правило, контракт на управление гостиницей заключается на срок от 10 до 30 лет в зависимости от требований и стандартов управляющей компании и компании – владельца торговой марки гостиницы. [7;38]

В содержании контрактов на управление включены, как правило, семь основных моментов:

1. Наделение управляющей  компании (оператора) правом управления предприятием. При этом собственник лишается прав вмешиваться в процесс управления.

2. Возложение на собственника  всех расходов по различным  операциям, а также всех финансовых  и оперативных рисков, вытекающих  из его права собственности.

3. Защита или освобождение  оператора от ответственности  за любые действия, за исключением  тех, которые совершены с умыслом  или в результате грубой неосторожности.

4. Срок управления собственностью  гостиничных предприятий. Обычно контракт на управление заключается на пять, десять или двадцать лет.

5. Управленческое вознаграждение, размер которого определяется исходя из размеров валового дохода или чистой прибыли. Обычно это 2—4,5% от валового дохода или чистой прибыли. Некоторые контракты предусматривают в первый год 2%, во второй — 2,5%, в третий и последующий годы — 3,5%. Усилившаяся конкуренция между управленческими фирмами привела к уменьшению размера контрактного вознаграждения.

6. Условия возобновления  контракта. Большинство существующих условий предоставляют преимущественное право принятия решения управленческой компании. Если собственник располагает серьезными средствами воздействия на управляющую компанию, он может получить преимущественное право принятия решения о возобновлении контракта.

7. Условия прекращения  контракта. Существуют как минимум четыре варианта прекращения контракта, дающие преимущества либо собственнику, либо управляющей компании:

• если одна из сторон не выполняет условия контракта в течение законодательно установленного времени с момента уведомления о выявленных нарушениях, сделанного другой стороной;

• если одна из сторон признается банкротом либо передает имущество кредиторам за долги;

• если одна из сторон становится причиной приостановления или отзыва лицензии на право осуществления предприятием соответствующих функций;

• контракт может быть прекращен по обоюдному желанию.

Управление по контракту имеет свои слабые и сильные стороны. Преимущества управления по контракту для владельца предприятия состоят в следующем:

1. При контрактной системе  управляющая компания или менеджер обычно не владеет долей имущества.

2. Свобода выбора управляющей  компании или менеджера.

3. Возможность осуществления  инвестиций в предприятие, независимо  от мнения управляющего.

4. Максимальная прибыль  за вычетом управленческого вознаграждения.

Недостатки контрактного управления для владельца предприятий заключаются в следующем:

1. Отсутствие оперативности  контроля.

2. Максимальный риск и  необходимость выплаты управленческого вознаграждения.

3. Отсутствие права вмешиваться  в процесс управления.

4. Трудности с досрочным  расторжением контракта.

Преимущества контрактной системы для управляющей компании (менеджера):

1. Расширение сферы влияния.

2. Увеличение доходов  с минимальными затратами.

3. Полное отсутствие необходимости  выплат владельцу.

Недостатки управления по контракту для управляющей компании (менеджера):

1. Ограничение дохода  суммой управленческого вознаграждения.

2. Зависимость от финансового  положения владельца.

3. Прекращение деятельности, потеря работы по окончании (истечении) срока контракта (в случае не возобновления контракта).[6]

Управление по франшизе.

Франчайзинговое соглашение (договор) должно содержать следующие условия: плата за использование торговой марки, размер лицензионного платежа, оценку рекламного бюджета, порядок и размер погашения кредитов, срок действия соглашения, методы бухгалтерского учета и порядок отчетности, стандарты деятельности и т.д.[3;61]

Франшиза, по существу, означает прокат торговой марки. Корпорация, в частности гостиничная, предоставляет предпринимателю право вести собственное дело под ее вывеской, но по единым стандартам. Она оказывает содействие франшизополучателю в осуществлении этой деятельности и контролирует ее в целях сохранения своей репутации.

Наиболее полное определением понятия “франчайзинг” дает Международная ассоциация франчайзинговых организаций: “Франчайзинг – это длительные во времени взаимоотношения согласно которым франчайзер (франшизодатель) предоставляет защищенное в законном порядке право заниматься определенной предпринимательской деятельностью, а также помощь в организации обучения, управления за вознаграждение от франчайзи (франшизополучателя) “. В гостиничной сфере эта форма управления вводится в 1907 г. в результате покупки компанией “Ritz Development Company” в нью-йоркской фирмы торговой марки – право называться «Ritz-Carlton”. Первый значительный договор франчайзинга в гостиничном бизнесе был заключен в 1927 г. Хоурдом Джонсоном.

Управление по договору франчайзинга осуществляется по следующей схеме: франчайзер предоставляет право франчайзи использовать свою торговую марку, технологию и методы работы, систему резервирования, наработанные маркетинговые методы, систему скидок и др.. Фирма-франчайзи наряду с другими льготами принимает участие в рыночной стратегии франчайзера. Для франчайзера предоставление права заниматься предпринимательской деятельностью является своеобразной формой развития бизнеса, что приводит получения дополнительного источника доходов, поэтому франчайзер заинтересован в расширении своей сбытовой сети за счет новых членов. За счет увеличения общего капитала и совместного решения актуальных и стратегических задач, снижается доля затрат на маркетинговые исследования рынка гостеприимства, продвижение товара на рынок, обучение персонала, возникают преимущества в связи с расширением сферы влияния на окружающую среду сферы гостеприимства. Особенности компании заинтересованы в расширении сети за счет новых членов разрабатывают для заинтересованных лиц пакет информационных документов об условиях вступления и сотрудничества, информацию о компании, сферу деятельности. Основным документом в этом порядке есть “Заявка условия”. В этом документе помимо прочего приводится характеристика квалификации руководителей франчайзера, анализ его финансовой стабильности, условия франчайзинга – суть отношений при заключении контракта, конкретные проекты, в которых франчайзер будет помогать франчайзи, направления материально-технической модернизации, которые необходимо реализовать франчайзи и др.. Перед принятием окончательного решения заключения договора франчайзинга, целесообразным для франчайзи является проведение встречи с членами или потенциальными предприятиями для согласования проблем перспективных взаимоотношений. После согласования вопросов вступления между франчайзером и франчайзи заключается договор. Договор может регламентировать особенности работы предприятия в конкретном географических или рыночных условиях, количество предприятий охваченных франчайзингом, срок действия договора и др.. В гостиничной сфере договор франчайзинга часто регламентирует требования к внешнему виду здания, интерьер номеров и помещений общего пользования, количество номеров, предлагаемых услугах, уровень обслуживания, техническое обеспечение и проч., Важно, чтобы в договоре согласованы различные аспекты, которые могут гарантировать стандартов качества.

   Важный элемент договора франчайзинга касается согласования форм оплаты, которую вносят предприятия-франчайзи. В мировом опыте используются такие формы оплаты, как вступительный взнос, отчисления или различные фиксированные выплаты (роялти), плата за маркетинговые услуги, плата за использование централизованной системы бронирования номеров. Вступительный взнос является одноразовой фиксированной выплатой за предоставление права франчайзи и оказания услуг. В взнос включается стоимость комплекта проектных документов, полный набор инструкций по управлению предприятием, повышение квалификации высшего и среднего звена управления, обучения обслуживающего персонала до открытия отеля, а также стоимость периодической подготовки обслуживающего персонала в течение срока действия договора. Выплата вступительного взноса производится сразу после подписания договора франчайзинга или делится на две части: половина к обучению, вторая половина в процессе обучения. Кроме вступительного взноса франчайзи обязан обеспечивать роялти (отчисления), которые определяются объемами операций. В гостиничной сфере составляют в среднем 3 - 4% от дохода с каждого сданного номера. Объем вступительного взноса и роялти зависит от позиций определенной торговой марки на рынке; с укреплением позиций и широкой географической известности компании-франчайзера цена фирменной марки растет. С целью контроля и увеличения роялти франчайзер должен осуществлять периодический мониторинг предприятий, проверку производства и давать рекомендации по повышению его производительности. Рекомендации могут касаться внедрения новых видов обслуживания, использование нового оборудования, современных информационных технологий, изменения интерьера, и других элементов диверсификации с целью создания нового имиджа предприятия. Отдельные компании-франчайзеры могут давать рекомендации о месте строительства гостиницы, заключают соглашения о поставках строительных материалов и др.. В том случае, когда эти вопросы решает франчайзи со стороны франчайзера осуществляется контроль за соблюдением стандартов и норм согласованных в договоре. В отдельных случаях, согласно договору между франчайзером и франчайзи осуществляется дополнительный рекламный сбор, размер которого не превышает 1-5% валового дохода. На эти средства проводятся рекламные компании, осуществляется стимулирование продажи и обеспечивается реализация специальных программ.

С целью управления франчайзингом, корректировка взаимоотношений в его системе, при франчайзера создается наблюдательный совет, который возглавляет президент гостиничной компании и группа ведущих менеджеров. Наблюдательный совет выполняет функции контроля и корректировки, согласно выводам ее мониторинга принимаются решения о приеме в сеть франчайзера новых членов и расторжения договора франчайзинга. Типичными причинами расторжения договора франчайзинга могут быть: