Жерге жеке меншік құқығын жүзеге асыру тәсілдері

Жердің нарықтық құнының анықталу ерекшеліктері:

- Жердің нарықтық құнына  белгіленген мерзім ішінде пайдаланушының  қажеттіліктерін қанағаттандыра  алатын жер учаскелері ие болуы  тиіс.

- Жердің нарықтық құны нарықтағы сұраныс пен ұсынысқа және сатушы мен сатып алушының бәсекелестік сипатына байланысты болады.

- Жердің нарықтық құны осы жер учаскесінен белгіленген мерзім ішінде тиімді пайдалаған жағдайда күтілетін нәтижеге, яғни түсетін кіріске байланысты.

- Жердің нарықтық құны уақытқа байланысты өзгеріп отырады және белгілі бір күнге ғана белгіленеді.

- Жердің нарықтық құны оның нысаналы мақсатының өзгеруіне, рұқсат етілген пайдалануға, осы жер учаскесіне өзге бір тұлғалардың бар жоқтығына байланысты.

- Жер учаскесінің нарықтық құны оның орналасқан жеріне және өзге сыртқы факторларға байланысты.

- Жер учаскесінің нарықтық құны неғұрлым тиімді пайдалануға байланысты анықталады.

Жер учаскесінің нарықтық құнын анықтауда жер учаскесін бағалаушы тұлға белгілі бір әдістерді қолдануы тиіс. Жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау әдісі дегеніміз – қалыпты бәсекелестік жағдайында нақты жер учаскесінің азаматтық құқықтық мәмілелер негізінде оқшаулануы мүмкін неғұрлым мүмкін құнын анықтауда қолданылатын амал-тәсілдердің жиынтығы. Бағалаушы тұлға жер учаскесінің құнын анықтауда салыстырмалы, табыстық және шығындық әдістер қолданылады.

6. Қолданыстағы Қазақстан  Республикасының Жер Кодексінде  жоғарғы заң шығарушы органның  өкілеттіктеріне қатысты бірде-бір  арнайы бап болмады және әлі  де жоқ, бұл біздің пікірімізше, дұрыс емес. Жер мәселесін шешу – бұл бүкіл халықтың тағдыры туралы мәселені шешу, сондықтан жер қатынастарын реттеудің бұл саласында Парламенттің өкілеттіктері Жер кодексінде арнайы анықталуы тиіс

Зерттеудің әдістемелік негізін қоғамдық, әлеуметтік, құқықтық құбылыстарды танудың, зерттеудің теориялық- қисындық, құқықтық тарихи және философиялық әдістері мен тұжырымдары құрайды. Зерттеу барысында танудың құқықтық ғылым үшін әдетті әдістері мен амалдары кеңінен қолданылады. Олар: салыстырмалы, тарихи талдау, қисындық, статистикалық және т.б. Дипломдық зерттеу жүргізу мен белгілі бір қорытындыға келу жер нарығы қызметін реттейтін құқықтық актілерге талдау жасау мен тиісті саладағы ғалым-заңгерлердің зерттеулеріне сүйіну арқылы мүмкін болды.

Зерттеудің нормативтік және ақпараттық негізі. ҚР-ның конститутциясы, заңдар, Президенттің жарлықтары, заңды тәжірибе және іргелі заң актілері мен кодекстері құрайды. Жер нарығының құқықтық реттеу мәселесін терең зерттеу мақсатында Қазақстан мен шетел мемлекеттерінің ғалымдарының еңбектері пайдаланды.

Зерттеудің теориялық және тәжірибелік маңыздылығы.

Зерттеу барысында жасалған қорытындылар мен ұсыныстар жер нарығы қатынастары аясындағы құқықтық мәселелерді әрі қарай зерттеуде, сонымен қатар, заң шығармашылығы мен құқық қолдану тәжірибесін жетілдіруге пайдаланылуы мүмкін.

Зерттеу нәтижелері ғылыми зерттеу жұмыстарында және жоғары оқу орындарының оқу процессінде жер құқығы, аграрлық құқық, экологиялық құқық, азаматтық құқық пәндері мен арнайы курстардан дәріс және семинар сабақтарын жүргізуге қолданылуы мүмкін.

Зерттеу нәтижелерін сыннан өтуі. Зерттеудің негізгі мәселелері жерді құқықтық жағынын тиімділігін, шешім шығару жолдарын оның негіздерін анықтап, негіздейтін мәселе бойынша бірнеше мақала Жер нарығын мемлекеттік басқаруды құқықтық реттеудің мақсаттары мен міндеттері // Ғылыми журнал ТарМУ хабаршысы 2008ж. №3,160-164б Жер учаскелеріне жеке меншік иелерінің құқықттары мен міндеттері Ғылыми журнал ТарМУ хабаршысы 2008ж№.4,117-127б, түрінде баспасөз беттерінде жарияланды.

Жүргізілген зерттеу нәтижелері ғылыми-теориялық конференцияда жасаған баяндамада және М.Х.Дулати атындағы Тараз мемлекеттік университетінің Азаматтық-құқықтық пәндер кафедрасының мәжілісінде дипломдық жұмысты талқылау барысында баяндалды.

Дипломның құрылымы. Жұмыс кіріспе, үш бөлім, сегіз тарау, қорытынды, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен құралады. Дипломдық жұмыс көлемі 84 беттен тұрады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Жер нарығын мемлекеттік басқаруды құқықтық реттеу мәселелері

 

1.1 Жер нарығын мемлекеттік басқаруды құқықтық реттеудің мақсаттары мен міндеттері

 

2003 жылғы 20 маусымда қабылданған  Қазақстан Республикасының Жер  кодексінде жер туралы заңнаманың  міндеттерінде жер қатынастарын  реттеу мәселелерінде және мемлекеттік  органдардың құзыреті туралы  нормаларда «басқару» және «жер қорын басқару» сөзі бірде бір рет кездеспейді. Жер құқығы қатынастарында басқару жоқ екендігін, жер туралы заңнаманың міндеттерінде аталғандай барлық мэселелер жер қатынастарын реттеумен ғана шешілетіндігі білдіргені ме? Ресейлік «Жер құқығы» оқулығының авторы Б.В.Ерофеев өз еңбегінде «Жер нарығын басқару» түсінігінен бас тарта отырып, 7-тарауды «Жер нарығын мемлекеттік реттеу» деп атай, былай дейді: «Жер қатынастарын мемлекеттік орталықтанған басқару қаншама артықшылықтарына қарамастан-тиімсіз болып шықты, оған дәлел ретінде шет мемлекеттердің көптеген тарихи мысалдары мен Ресейдің қайғылы социалистік тэжірибесін атауға болады». Бұған кейін автор келесі қорытындыға келді: «Жер нарығын мемлекеттік реттеу жалпы мемлекеттік басқарудын бөлігі болып табылады». Алайда, бұл жерде «жалпы мемлекеттік басқару» түсінігіне анықтама берілмеген. Жер құқығы ғылымында Б.Е.Ерофеев жер қорын басқару институтын жоққа шығарушы жалғыз автор емес. Оған дейін Н.Т.Осипов жер қорын бірыңғай басқаруды жоқса шығарып, оның орнына жер учаскелерін беру және алып қою, жерге орналастыруды және т.б. реттейтін институтты қойған.

Жер қорын басқару анықтамасын басқаларға қарағанда Ю.А.Вовк берген: «Біртұтас жер қорын басқару ретінде мемлекеттік жерлерді мейлінше ұтымды пайдалануды ұйымдастырған жөн; оларды қорғауды мақсат етіп тұтатын құқықтық қызметі түсініледі»[1,2].. Бұл анықтамада жер қорын мемлекеттік басқарудың басты өзіндік белгісі болып оның елдегі жерлерді ұтымды пайдалану мен қоэғаудағы ұйымдастырушылық рөлі табылады. Анықтамадағы екінші ерекшелік жер қатынастарын емес, біртұтас мемлекеттік жер қорын басқарудан көрініс табады. Ю.А.Вовктың жоғарыда аталған анықтамасы Н.Б.Мұхитдиновтың «Біртұтас жер қорын мемлекеттік басқару» деп атаған институтымен бірдей болып келеді. А.Х.Хаджиевтің пікірі бойынша, «жер қорын мемдекеттік басқару дегеніміз мемлекеттік басқару жүйесіндегі аса маңызды бағыт болып табылады, ол жерлерді ұтымды пайдалану мен қорғаудың тиімділігін қамтамасыз етудің қажетті ұйымдастырушылық шарты. Бұл дұрыс тұжырым ал бұдан кейін автор жер қатынастарын мемлекеттік реттеудің мазмұнын жер қорын мемлекеттік басқарудың мазмұнына теңестіреді, мемлекеттік басқару ұйымдастырушылық қызметті білдіретінін ретінін, ал жер қатынастарын мемлекеттік реттеу осыған ұксас қызметтің мазмұнын құрайтынын атаған». Аталған автор жер қорын басқару тиісті мемлекеттік органдардың ұйымдастырушылық, атқарушы-билік жүргізуші қызметін білдіреді деп санай отырып, жер құқығының жер қатынастарын реттеу құқығына жататын институттарын жер ресурстарын басқару институтымен тіпті де шатастырып жібірген. Бұл ретте ол ҚР жер ресурстарын басқару женіндегі орталық уәкілетті орган атқарушы-билік жүргізуші функциялар құқығына ие емес екенін ескермеген .

Жер ресурстарын басқару жер-іс жүргізушілік құқық саласындағы қызмет ретінде жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық уәкілетті органның және оның жергілікті жерлердегі органдарының құзыретінде қарастырылған. Бұл орталық уәкілетті орган құзыретінің мазмұнынан көрініп тұрғандай, оның қызметі жерге меншік объектілеріне билік жүргізумен байланысты емес, ал жер ресурстарын басқару оның елдегі барлық жер ресурстарын, яғни, Қазақстан Республикасының жер қорына кіретін барлық жерлерді ұтымды пайдалану мен қорғауға қатысты іс жүргізушілік, ұйымдастырушылық-құқықтық қызметін сипаттайды. Сол себепті, бұл органның құзыреті жергілікті өкілдік және атқарушы органдардың, жергілікті өзін-өзі басқару органдарының құзыретіне және аудандық маңызы бар қалалардың, кент, ауыл (село), ауылдық (селолық) округтар әкімдерінің құзыретіне қарағанда өзгеше. Қазақстан Республикасы Жер кодексінің екінші тарауы «Мемлекеттік органдардың жер қатынастары саласындағы құзыреті» [3,4].. деп аталады. Соның ішінде, жер ресурстарын басқару жөніндегі органның құзыреті, жоғарыда атап өткеніміздей, жер қатынастарын реттеу саласындағы басқа мемлекеттік органдардың құзыретіне қарағанда өзгеше. Қазақстан Республикасының Жер кодексі жер қорын мемлекеттік басқару институтын қарастырмағандықтан, біз Қазақстан Республикасы Үкіметінің, басқа да билік жүргізуші-атқарушы органдардың және аудандық маңызы бар қалалардың, кенттер, ауылдар (селолар), ауылдық округтар (селолық окртгтар) өздерінің құзыретін жеке тарауда қарастырумен шектелеміз. Өйткені, олардың қызметі жер қатынастарын реттеудегі атқарушы-іс жүргізуші функциямен тығыз байланысты. Сонымен қатар, жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық орган мен оның жергілікті ережелердегі органдарының құзыреті де қарастырылды.

Адамдардың арасындағы қатынастарда “ешқандайда әрекет саналы ойсыз, қалаулы мақсатсыз жасалмайды”. Қоғамдық қатынастарды құқықтық реттеу осындай реттеудің мақсаты мен міндеттері болмаған жағдайда мүмкін емес, себебі, құқықтық реттеуге қатысты белгілі бір мақсаттар мен міндеттерге жету заң шығарушы органдар мен халық үшін қалаулы нәтиже болып табылады. Мұндай нәтиже нормативтік құқықтық актілерді дайындау, қабылдау және орындау процесінде жүзеге асырылады. Сондықтан да, жер мәселесіне байланысты қабылданған заңнаманың мақсаттары мен міндеттері кез келген заңнаманың негізгі институттары болып табылады және олар заңнаманың негізгі нормалары болып, жекелеген институтты құрайтын заңнама қағидаларымен де тығыз байланыстылықта болады. Кейбір заңдар мен заң актілерінде мақсаттар, міндеттер және қағидалар әрқашанда көрсетіле бермейді. Алайда, бұл дегеніміз мұндай заңдар мен заң актілерінің мақсаттары, міндеттері жоқ дегенді білдірмейді. Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 5-бабына сәйкес, “Қазақстан Республикасы жер заңдарының міндеттері болып жер учаскесіне меншік құқығы мен жер пайдалану құқығы туындауының, өзгертілуі мен тоқтатылуының негіздерін, шарттары мен шектерін; жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтары мен міндеттерін жүзеге асыру тәртібін белгілеу; жерді ұтымды пайдалану мен қорғау, табиғи ортаны сақтау мен жақсартуды қамтамасыз ету мақсатында жер қатынастарын реттеу; шаруашылық жүргізудің барлық нысандарын тең құқықпен дамыту үшін жағдайлар жасау; жеке және заңды тұлғалар мен мемлекеттің жерге құқықтарын қорғау; жылжымайтын мүлік нарығын жасау мен дамыту; жер қатынастары саласында заңдылықты нығайту болып табылады” [5,6]..

Мемлекет жер қатынастарын құқықтық реттеуді ұйымдастырушы ретінде Қазақстандағы жер қатынастарын қоғамның әрбір мүшесінің жер туралы заңнамадағы мақсаттарға сай дамуына, жер туралы заңнаманың барлық талаптарының сақталуына мүдделі. Сол себепті жер қатынастары жер туралы заңнаманың нормаларымен тығыз байланысты болады. Алайда, құқықтық нормалар мен жер қатынастарын бір қатарға қоюға болмайды. Өйткені, құқықтық нормалар статистикалық, ал жер қатынастары динамикалық сипатқа ие. Жер қатынастары қатысушыларының әрекетін, әрекетсіздігін, қылықтарын реттейтін құқықтық нормалардың жүзеге асырылуы барысында жер қатынастарының қарастырылуы мүмкін емес. Жер саласында жер қорын басқару мемлекеттік басқарудың дербес функциясы болып табылады. Оның мақсаттары мен міндеттері әкімшілік құқықпен қарастырылатын мемлекеттік басқаруға қарағанда өзгеше. Жер қорын мемлекеттік басқару жер құқығы институттарының бірі болып саналады. Оның басты мақсаты-жерді барынша ұтымды пайдалануды қамтамасыз ету және оларды қорғау. Жер процесінің әрбір құрылымы заңды мәні бойынша жер процесінің қарастырылып отырған институтының дербес элементі. Жер қатынастарының барлық мәселелері жер және басқа да заңдармен реттеле бермейді. Кейбір жағдайларда жер қатынастары Қазақстан Республикасының жер заңдарында көзделген тәртіпте жер қатынастарының субъектілерімен реттеледі. Жер қатынастары нормаларының жүзеге асырылу механизміндегі басты мәселе-жер қатынастары субъектілерінің өз құқықтары мен міндеттерін жүзеге асыруы. Осы мәселені шешкенде ғана құқық нормаларының тиімділігіне қол жеткізуге, жер туралы заңнаманың мақсаттары мен міндеттеріне жетуге болады.

 

1.2. Жерді пайдаланудың  теориялық мәнi мен маңызы

 

Адамдардың кез келген қызметі - өндірістік коммерциялық т.б. - жермен тікелей байланысты. Жер - жылжымайтын мүліктің маңызды түрі және құрамдас бөлігі, кез келген жылжымайтын объектіні қалыптастыру негізі болып табылады. Жылжымайтын мүліктің басқа да объектілері сияқты жер мынадай қасиеттермен сипатталады:

- кеңістіктік шектеулігі;

- сипаттарын бұзбастан  қозғалтудың мүмкін еместігі;

- кез келген шаруашылық  және қоғамдық әрекеттің міндетті  шарты болуы.

Жылжымайтын мүліктің барлық түрлеріне тән жалпы қасиеттерімен қатар жер ерекше, тек өзіне тән сипаттарға ие. Олар:

- өндіргіштік қабілеті;

- икемді пайдаланған жағдайда санасының жақсару мүмкіндігі;

- пайдалану мақсаттарына сай құндылыгының арта түсуі.

Жер, ең алдымен кеңістігімен, бедерімен, қыртысымен, суларымен, қойнауымен, өсімдік және жануарлар дүниесімен сипатталатын табиғи байлық, ресурс болып табылады. Өндіргіш күштердің дамуымен бұл ресурс әлеуметтік-экономикалық байланыстар объектісіне, ауыл шаруашылығының өндірістік негізіне және шаруашылық салалары орналасуы мен дамуының кеңістік базисіне, тұтас алғанда тұрмыстың аумақтық негізіне айналады.

Жердің бірегей қасиеті - ол табиғи күштердің көмегімен ауыл шаруашылығы және басқа да шикізаттық өнімдерді жаппай өндіру мүмкіндігінде жатыр. Егер, адам ең алдымен биологиялық объект, содан кейін ғана ойлау мүмкіндігі бар, зерделі тіршілік иесі болса, жер де табиғат жасаған объект, содан кейін ғана өндіріс жабдығы, кеңістіктік базис, жылжымайтын мүлік, т.с.с. болып табылады. Нақты жер алабы немесе телімі болып нақыталған жағдайларда ғана жер жылжымайтын мүлік объектісі ретінде қарастырылды.

Жеке немесе заңды тұлғаның пайдалануындағы, нақты шекарасы мен аумағы бар жер телімі жер иелігін құрайды. Осы түсініктер жерге құқық (меншік, иемдену және пайдалану) пен сол құқықты пайдалану процесін анықтайды.[7,8].

Жер табиғи ресурс ретінде өзінің экономикалық мәнін азаматтардың және олардың бірлестіктері, жергілікті және мемлекеттік басқару органдары арасындағы әлеуметтік-экономикалық байланыстар мен мүліктік қатынастар жүйесі арқылы көрсетеді. Мұндай өзара әрекеттер жер қатынастары деп аталады және ол өзінің мәнін жерді пайдаланудың макро және микроэкономикасы арқылы анықтап, белгілейді. Сонымен бірге жер катынастарының көп түрлі құқықтық аспектілері экономикалық көрсеткіштер арқылы жүзеге асады.

Жер іс-әрекеттің кеңістік базисі және жылжымайтын мүлік объектісі ретінде әлеуметтік және экономикалық параметрлермен сипатталады.