Жерге жеке меншік құқығын жүзеге асыру тәсілдері

Менің пікірім бойынша, Үкімет міне осы келеңсіз құбылысты жоюға барынша белсене кірісуіміз керек. Егер дұрыстап іске кіріссе, оның механизмін табуға, әкімдер мен жер жөніндегі мемлекет қызметшілерін халықтың пайдасы үшін мүдделі етуге әбден болар деп еспетейміз. Айталық, нарықтық қатынастың бас кезінде елімізде жаппай салықтан қашу деген келеңсіз құбылыс болған. Әкімдер мен шенеуніктер фирма, кәсіпорын басшыларымен жеңұшынан жалғасып, салықтың жиналуына дұрыс мән бермейтін. Бірақ Үкімет бұл құбылыс тамырына, заң мүмкіндіктерін қарастыра отырып, дер кезінде балта шапты. Салықтан қашатын кәсіпорынды күні ертең оның салмағын көтере алмай тоз-тозы шығатын жағдайға әкеліп тіреді. Салық жинай алмайтын әкім қызметінен кететін болды. Бюджеттің орындалуы әкім жұмысының басты көрсеткішіне айналды. Қазір енді ел көлемінде салық жинай алмай немесе бұл жөнінде салықтан қашқан кәсіпорындардың жетегінде кетіп жүрген әкімдерді жоқтың қасында деуге болады. Енді осындай амалды әкімдердің жерге қатысты қызметіне байланысты да қолданған дұрыс. Олар жер жөнінде өзінің жергілікті халқының мұң-мүддесін көздейтін болсын. Өйткені, егер әкім жергілікті халықтың емес, жердің болашақ алпауыттарының мүддесін көздейтін болса, жерді игеруге құралы мен қаржысы жоқ адамдардың барлығы күні ертең сол жерден айрылатын болады. Себебі, заңның өзі соған орайлас етіп жасалынған. Жер ресурстарын басқару жөніндегі республикалық агенттік Жер кодексінің ең алдымен сол жергге жұмыс істей алатын тұлғаның мүддесін көздейді.

Қазіргі уақыттағы жерді ақылы пайдаланудың негізгі саясаты ол, өтпелі кезеңдегі ауыл экономикасының жағдайына байланысты болып отыр. Заң сол жермен жұмыс істейтін тұлғаның жағдайын төмендетпеуге, оның тұрақты болып қалыптасуына негізделген. Жер салығы мен жалға берудің төмен болуы әзірше осы себептермен түсіндіріледі. Тұрақты, экономикасы мықты жер пайдаланушылар қалыптасқанша, бастапқы және кейінгі жер пайдаланушылардың арасында жер құқығын қайта рәсімдеу жұмысы болады және ол объективті жағдайдан туындайды. Менің пікірім бойынша, жер қолында құралы мен қаржысы бар бір мықты табылғанша қолдан қолға өтуі әбден мүмкін. Осы ретте күні ертең қарапайым адамның қолына берілген жерді пайдалану жөніндегі құқықты сатып алуға жол ашылмақ. Ауыл шаруашылығына жарамды жерлер-ауылдағы тіршіліктің негізгі көзі. Ауылдағы қазіргі кедейшілік пен жұмыссыздық та түбінде осы жерді пайдалану арқылы жойылмақ. Қазір Елбасының Үкімет алдына қойып отырған негізгі міндеттерінің бірі нақ осы мәселеге байланысты болып отырғанда Үкімет ең алдымен ауыл адамдарының жерге қатысты құқығын барынша қорғауы керек. Өйткені, жерден айрылған халық еш уақытта кедейшіліктен құтылмайды. Ауылдағы орташа тап та қалыптаспайды. Қазақстың кең даласы, оның шұрайлы жерлері ең алдымен сол қазаққа бұйырмаса, осы жерді күні ертең күн қорғамақ деген ойлар туындайды. Орталықтандырылған тоталитарлық жүйе негізінде қалыптасқан әлеуметтік-экономикалық, құқықтық қатынастар адамдардың өскелең материалдық және рухани қажеттіліктерін мейлінше толық қанағаттандыру қағидаларына қайшы келіп, өзі барлық әлеуметтік-экономикалық және құқықтық қатынастарды қайта реттеуді, экономикалық құқықтық реформаларды жүргізіп, іске асыруды талап етті. Сол алдыға қойған мақсаттардың бірі-жер құқық қатынастарын бір жүйеге келтіру, оның қоғамға, халыққа мейлінше тиімді қызмет етуіне ықпал жасау. Бұл салада, ең алдымен жер және басқа да табиғат байлықтарын тиімді және ұтымды пайдалануды және оларды қорғауды қамтамасыз ету жұмыстарын жүзеге асыру болып табылады[31,32]..

2 Қазақстан республикасының заңнамаларына сәйкес жер нарығын құқықтық реттеу аспектілері

2.1 Жер нарығын құқықтық реттеудің теориялық негіздері мен басым бағыттары және жер нарығын реформалау мәселелері

Қазақстанның саяси және экономикалық құрылысын қайта құру процестері жер қатынастарын түбегейлі өзгерту және жер реформасын жүргізу қажеттігін туғызды. Елбасының Жарлығымен 1991 жылы қолға алынған жер реформасын жер қатынастарын қайта құру және жерге қатысты түрлі нысандардың тиімді жұмыс істеуі үшін жағдай туғызу, сонымен қатар жер ресурстарын тиімді пайдалану мен қорғауға мемлекеттік бақылау жасау мақсатында құрылған Қазақстан Республикасының жер қатынастары және жерге орналастыру жөніндегі мемлекеттік комитеті басқарады. Жер қатынастарының дамуы мен жер реформасын шартты түрде бес кезеңге бөлуге болады: Бастапқы кезең (1990-1993 жж.) Жер кодексі. “Жер реформасы туралы”, “Шаруа қожалықтары туралы”, “Жер салығы туралы” Қазақстан Республикасының заңдары, сонымен қатар аталған заңдардың орындалуын жүзеге асыру үшін Министрлер Кабинетінің 11 қаулысы қабылданды. 1992-1993 жылдары шаруа (фермерлік) қожалықтарын және жеке қосалқы шаруашылықтарды, бау шаруашылығын, бақшашылықты және мал шаруашылығын дамыту үшін арнайы жер қорын құру мақсатында жерді есепке алу жүргізіледі. 1992-1994 жылдары ауылдық елді мекендерді және кенттерді кеңейту үшін қосымша жерлерді бөлу жұмыстары жүргізіледі. Нәтижесінде 7,5 мың елді мекенге 17,7 млн.-ға жер бөлінді. 1993-1994 жылдары барлық ауылшаруашылық ұйымдарында жұмыс істейтін жұмыскерлердің жер телімдерінің көлемін анықтау жұмыстары жүргізілді. Осы, кезеңде қабылданған заңдардың совхоздар мен колхоздардың мемлекеттік емес болып қайта құрылуына, жерде шаруашылық жүргізудің жаңа түрлерінің пайда болуына өз әсерін тигізгені сөзсіз. Бірақ, елде нарықтық қатынастардың одан әрі дамуына жердің тек мемлекеттік меншікте болуы кедергі келтіре бастады. 1991 жылға дейін барлық жерді пайдаланушыларға КСРО бланкасымен толтырылған жерге иелік ету туралы мемлекеттік акті берілген болатын. Жерді пайдалану туралы құжатты қайта тіркеу қажеттілігі содан туындап отыр, ал егемендік алғаннан кейін бұл құжаттардың жаңа формасы бекітілді. Бұрынғы мемлекеттік актілерді жаңа бланкілерге ауыстыру қыруар жұмыс істеуді талап етті. Алайда нәтижесі де жаман болмады. Осы жұмыс процесі барысында жерге иелік етушілер мен жерді пайдаланушылардың сол жерді негізгі бағытталған мақсатқа пайдаланып отыр ма, жоқ па сол анықталып, көп нәтиже берді [33].

Елімізде нарықтық қатынастардың кеңінен қанат жая алмай отыруына, бір жағынан жер нарығының қалыптаспауы әсер етті. Сондықтан да, Қазақстан Республикасы Президентінің 1994 жылдың 24 қаңтарындағы “Жер қатынастарын реттеудегі кейбір мәселелер туралы” және 1994 жылдың 5 сәуірінде жарық көрген “Жер қатынастарын одан әрі жетілдіру туралы” Жарлықтарының жарық көруі, біздің еліміздің тарихында бұрын соңды болмаған нарықтың жаңа нышандарын енгізді. Бұның өзі егер сол кезеңде жер тек қана мемлекеттің меншігі болғанын ескерсек, төңкерістік қадам болды. Аталған Жарлық бойынша мыналар белгіленді: 1) заңды тұлға өздеріне тиісті жер учаскесін пайдалануға, жалға беруге, сатуға және жер пайдалану, жалдау құқығын басқа азаматқа ие заңды тұлға жалға не кепілдікке беруге құқылы; 2) азаматтар өзіне тиісті өмірлік мұрагерлік жолмен берілген жер учаскелерін сатуға, сйылауға, жалға және кепілдікке басқа азаматқа немесе заңды тұлғаға сатуға мүмкіндік алды; 3) азаматтар өздеріне тиісті өмірлік иелену құқығына, ал заңды тұлғалар өздеріне тиесілі пайдалану құқығын, жер учаскесін пайдалану және жалдау құқығын серіктестікке, кооперативке сонымен қатар, шетелдіктердің қатысуымен болатын, акционерлік қоғамның жарғылық капиталына төлем ретінде беру мүмкіндіктерін алды.1 Жоғарыда көрсетілген жер туралы нормативтік актілердің маңыздылығы сол-олар нарықтың алғашқы белгісі болып табылатын-жерге жеке меншік құқығын енгізу болды. Бұл дегеніміз экономиканың дамуында ерекше орын алатын қажеттіліктердің бірі. Бұл батыл қадамға қарсы шығушылар аз болған жоқ. Жер қатынастарын одан әрі дамыту мен жетілдіру мәселесі жер туралы Жарлықта көрінс тапқан. Ол жерді пайдалану мен қорғауды құқықтық реттеудің жаңа бағдарын тиімді айқындаған құжат болды. Аталған жарлық бойынша белгіленген нарықтық реттелетін жер қатынастары біздің мемлекетіміздің өркениетті демократиялық әлемге сапарының айқын жолын салар басты бағыты болып табылады. Жер қатынастарын құқықтық реттеу ерекшеліктерін айқындайтын, жер туралы заңнамалар мен өзге де актілер зеттеу жұмысымның келесі тарауларында жан-жақты қарастырылған [34,35].

Жер қатынастары дамуының екінші кезеңі (1994-1995 жж.) жер заңының нарық жағдайына бейімделу кезеңі болып табылады. Осы мақсаттарда Қазақстан Республикасы Президентінің “Жер қатынастарын реттеудің кейбір мәселелері” және “Жер қатынастарын одан әрі дамыту туралы” Жарлықтары шығып, республикада алғаш рет мемлекеттің жерге ерекше меншігі жағдайында жерді пайдалану құқығын сатып алу-сату институты енгізілді. Осы кезеңнен бастап нарықтық экономика жағдайына бейімділген жаңа жер қатынастарының алғы шарттары пайда бола бастады. 1994 жылдан бастап Қазақстан Республикасының Жер қатынастары және жерге орналастыру жөніндегі мемлекеттік комитеті Жер кодексінің жаңа редакциясы бойынша жұмыстар жүргізіп, нәтижесінде 1995 жылғы 22 желтоқсанда Қазақстан Республикасы Президентінің заң күші бар “Жер туралы” Жарлығы шықты. Осы Жарлықтың шығуымен жер реформасын жүзеге асырудың үшінші кезеңі басталды (1995-2002 жж.). Ол негізгі мәселені, яғни жердің жылжымайтын мүлік ретінде танылуын, құқықтық реттеудің нысаны ретіндегі заңдық мәртебесін шешті. Жер заңға сәйкес заттық құқық, сервитуттар тарайтын шаруашылық, меншік және пайдалану нысанына айналды. Сонымен, республикамыздың өркениетті дамыған нарыққа енуін қамтамасыз ете алатын жер қатынастарының заңдық негіздерінің бүтін жүйесі құрылды. 1995 жылдан бастап қайта құрылған және қайта ұйымдастырылған шаруашылықтарының жұмыскерлеріне жер үлесіне құқық беретін куәліктерін рәсімдеу және беру жұмыстары жүргізілді. Бұл жұмыстар 1997 жылы анықталып, нәтижесінде жер үлесіне құқық беретін 2,3 млн.-нан астам куәлік берілді. 2000 жылдың соңында республикада жер үлестерін нақты дербестердіру жұмыстары аяқталды. 2000 жылға қарай “Жер туралы” Жарлықтың жеке нормалары өмір болмысынан артта қала бастады және өзгертулер мен толықтыруларды енгізу қажеттілігі туындады.

Жер заңдарын жетілдіру қажеттігіне жерді пайдалану құқығының институтын қайта құу және ауылшаруашылық мақсатындағы жерлерге жеке меншікті енгізу мүмкіндігін қарастыру себепші болды. Бірақ, қоғамның жер меншігіне деген бірыңғай емес көзқарастары жер меншігінің өрісін кеңейтуге мүмкіндік бермеді. Екі жлдық бүкілхалықтық талқылаудың соңында 2001 жылы 24 қаңтарда “Жер туралы” Заң қабылданып, ол жер реформасы дамуының төртінші кезеңінің бастамасы болды. Ауылшаруашылық мақсатындағы жерлер мемлекеттің меншігіне жатады және ол жерлерді жалға беру кеңінен қолданылады. Он жыл бұрын жер пайдаланушылар-негізінен совхоздар мен колхоздар жер ауқымы бойынша ең ірі шаруашылықтар болып табылатын. 1990 жылдың 1 қаңтарында совхоздардың орташа саны-2044 болып, колхоздар 407 болды, ал жалпы ауылшаруашылық өнеркәсіптер саны 3968 болды. Жер реформасын жүргізудің нәтижесінде шаруашылықтардың жер пайдалану құрылымдары едәуір өзгерістерге ұшырады. 113,2 мың шаруа (фермерлік) қожалығында, 3,1 мың акционерлік қоғамдар мен шараушылық бірлестіктерінді, 1,9 мың өндірістік кооперативтерде жерге орналастыру және жерді пайдалануды қалыптастыру жұмыстары жасалды.1 Мемлекеттік ауылшаруашылық кәсіпорындарына берілген жерлер ауқымы реформа кезеңінде 205 млн. гектар жерден 3,3 млн. гектарға қысқарды. Елдегі 3,1 млн. жер теліміне меншік иелері мен жер пайдаланушылардың 2,8 млн.-нан астамына жер теліміне құқығын растайтын құжаттары берілді. Жер телімін сатып алу-сату құқығының институттары енгізілгеннен бастап республиканың жерге орналастыру қызметі, мемлекеттік жер телімдерін немесе жерді пайдалану құқығын сатуы бойынша 58,2 мың мәмілелерді рәсімдеп тіркеді. Бұл мәмілелердің жалпы құны қазіргі кезде 14,6 млрд. теңгені құрады. Маңызды экономикалық проблема және жер рыногы дамуының негізгі қозғаушы күші ретінде жерге төлемнің негізделген нормативтерін-жердің нормативті бағасын, жер салығын, жалдық төлемін, жердің кепілдік бағасын (ипотек жағдайында) және нақты жер төлемдерінің әділ құнын жүргізуге беретін басқа да көрсеткіштерін белгілеу болып табылады. Сонымен қатар, жер аймақтарға, санаттарға және бағасы бойынша бөлу жұмыстарын жүргізу керек; шаруашылық субъектілерінің бірігуіне (кооперациялануына), орналасуына және нығаюына көмек көрсету керек; жерге орналастыру, бұзылған жерлерді қалпына келтіру, жерлерді игеру және жақсарту жобалары мен сызбаларын жасау арқылы жерді пайдаланудың жаңа жүйесін жасауға ғылыми және жобалық-техникалық көмек көрсету қажеттіліктері де туындап отыр. Жерге орналастыру, жер кадастары, сандық картографиялауды жасау, мемлекеттік бағдарламаларға және заңды тұлғалар мен азаматтардың тапсырыстарына сәйкес топырақтық, геоботаникалық, топографиялық-геодезиялық және басқа да іздестіру жұмыстарды жүргізу мәселелері алға қойылып отыр. Осы аталған және басқа да шараларды орындау елдің жер ресурстарын тиімдірек пайдалануға мүмкіндік береді және жер реформасын ойдағыдай жүзеге асыруға мүмкіндік туғызады деп айтуға болады [36,37].

2003 жылы қабылданған Жер  кодексі бесінші кезең болып  саналады. Бұл жер кодексінде  республикамыздағы осы уақытқа дейін шешімін таппай келген бірнеше мәселелер осы заңнаманың қабылдануымен жер саласы көптеген өзгерістерге ұшырап, жер мәселесін дамытуға үлесін қосқан еді. Жер кодексі республикада жер құрылымына реформа жасап, өзгерістер жүргізуде айтарлықтай маңызы болды және ол төмендегідей мәселелерде айқын көрініс тапты:

- жер иелерінің қызметіне  мемлекет, шаруашылық және басқа  да ұйымдардың сырттан келіп  араласуына тыйым салынды;

- жергілікті атқарушы  органдарының жер қатынастарын  реттеудегі уәкілдігі кеңейтілген;

- жер дауын шешу үшін сот билігінің рөлі күшейтілген;

- жер иелері мен жер пайдаланушыларының құқығы заңдастырылды;

- азаматқа бөлінетін жер  көлеміне қойылатын қатаң шектеулер  алынып тасталды.

Қазақстан Республикасындағы 2003 жылы қабылданған Жер кодексі жер қатынастарын қайта құруда қоғам талабын толық ақтай алмады, нарықтық қатынасқа көшудегі өтпелі кезеңге сай болмады. Жер туралы реформаның негізгі міндеті-жерде түрлі шаруашылқтың тиімді, өнімді жұмыс істеуі үшін экономикалық, әлеуметтік және құқықтық жағдайын дұрыс жолға қойып, сол арқылы жер қатынастарын жаңартып, дамыту. Сонымен қатар, жерді тиімді пайдалану, оны қорғау және осылардың негізінде ауыл шаруашылық өнімін мол алуға жол ашу да басты мақсаттардың бірі болды. Жер реформасының басты бағыттары болып мыналар белгіленеді: 1)жер учаскелерін пайдалану құқығы туралы құжаттарды толтыру мен қайта толтыру; 2) арнайы жер қорын қалыптастыру.

Арнайы жер қорынан ең бірінші кезекте шаруашылық қожалығын жүргізетін азаматтарға жер берілді.1 Арнайы жер қоры негізінен өз жерлерін дұрыс әрі тиімді пайдалана алмаған ауыл шаруашылық өнеркәсіптері мен ұйымдарының жерлерінен жасақталды. Сондықтан да бұл үшін заңда жерді дұрыс, тиімді пайдалана алмағандардан алып, тиімді пайдаланатындарға берудің құқықтық механизмдері айқын көрініс тапқан болатын. Жерде еңбек ететін ауыл шаруашылық ұйым мүшелерінің шаруашылық қандай түрін қаласа ерікті, сондықтан жекешелендірудің негізгі мақсаты жерді мемлекет иелігінен алып, оларға беруді көздейді. Мәне, осыған байланысты ауыл шаруашылық ұйымдарды жекешелендірудің барысында, жерді пайдаланудың жаңа нысандарының пайда болуы заң бойынша айқындалып отырды. Олар негізінен шаруа қожалықтарынан ауыл шаруашылық кооперативтерін, серіктестіктер және таратылған шаруашылық жерлеріне иелік ететін басқа да шаруашылықтардың құрылуының нәтижесінде жүзеге асырылды. Құрылымдарға берілетін жер учаскесінің көлемін орта жер үлесінің мөлшерінде анықталып, еңбек ұжымдарына таратылды. Бұл туралы шешім аудандық атқару органдарының мәртебесімен бекітілді. Жер бөлісі кезінде аталған тұлғалардан басқа осы аумақта тұратын және ауылшаруашылық қызметпен айналысуға тілектері бар азаматтарға заңға сай жер үлестері тағайындалды. Селолық ел орналасқан жерлердің шекарасын айқындап алу не үшін керек болды дегенде, жерге реформа жасағанға дейін барлық ел орналасқан ауылдар совхоздар мен ауылдар жерінің құрамына кірді, ал заң бойынша олардың барлығы селолық атқару ұйымдарының басқаруына берілген. Сондықтан да жерге орналастыру ұйымдары жергілікті ауыл әкімдерімен біріге отырып, қанша жер қажет соны анықтайды. Солардың негізінде жерге орналастырудың жобасы жасалып, селолық ел орналасқан жер айқындалған соң, мұны аудандық атқару ұйымдары бекітеді.