Жерге жеке меншік құқығын жүзеге асыру тәсілдері

Жер - өндірістің басты құралы. Қазақстанда жер реформасы және жер қатынастарын қалыптастыру.

Жер - өндіріс құралы ретиінде еңбек процесінің материалдық алғышарты, оның аса  маңызды заттық факторланыңы бірі. Ол халық шаруашылығының бір қатар салаларының,  ең алдымен ауыл және орман шаруашылығының табиғаттың өзі Берген басты өндіріс құралы. Өндіріс құралы ретінде жердің негзгі қасиеті-оның құнарлығы.

Жер шаруашылық айналымына тартылғаннан кейін, оның құнарлығы тыңайтқыштар енгізу, техникалық құралдарды, жерді өндеудің технологиясын жетлдіру  арқылы, яғни техникалық прогресс негізінде қолдан жаңартылып, жақсартылады. Жердің  құнарлығын артытырудың неғұрлым қолайлы жағдайы оның табиғи және қолдан жасалған өндірістік мүмкіндіктерін пайдалануды дұрыс ұйымдастыру арқылы  жасалады.  Экономикалық құнарлықтың өсуі- жерді пайдалнудың тиімділігін арттырудың аса  маңызды шарты.

Жердің құнарлығы дегеніміз - адамға керекті өсімдік өнімдеріне, мал шаруашылығығына керекті жағдай туғызу. Жердің құнарлығы ондағы коректік заттардың мөлшеріне, топырақтың құрылымына тағы басқа биологиялық, климаттық факторларға байланысты. Бұлар алғашында жаратылыста болатын табиғи процестердің барысында қалыптасады.

Жердің экономикалық құнарлығының көрсеткіші- ауыл шаруашылығы дақылдары шығымдылығының және мал шаруашылығы өнімділігінің өсуі, бұл жерлердің сапасының тұтыну құны жақсаруының тікелей айғағы.

Жердің өндіріс құралы ретіндегі аса маңызды бір ерекшелігі шаруашылық айналымындағы жердің тұтыну құны кемімейтіндігі былай тұрсын, қайта жақсара беретіндігінде.

Жердің негізгі өндірістік қасиеті (құнарлығына байланысты), оның ерекшелігі ол бір уақытта еңбек заты да, еңбек құралы да бола алады. Өндіріспроцесі топырақты өндеуге бағытталса, жер еңбек заты ретінде қызмет етеді. Сондықтан шаруашылық айналымына тартылып, өндірістегі жерді тек табиғат сыйлығы ғана деп қарауға болмайды. Бұл жағдайда жердің өндіргіш қасиеті-ол адамның еңбек етуінің нәтижесі, ал оның тиімділігі жұмсалған шығындарды есепке ала отырып, бағаланады. Бірақ, ауыл шаруашылығы өндіріс процесінің алғашқы сатысында ғана жер еңбек заты ретінде болады.

Ауыл шаруашылығы өндірісінің шарты және оның барлық технологиясының негізі ретінде жер еңбек құралы болып табылады. Жердің құнарлығы, оның ауыл шаруашылығы дақылдарын қажетті қоректік заттармен қамтамасыз ету қабілеттілігі оны ерекше өнідіріс құралы етеді. Бұл ретте жердің өзгешелігі сол- адам топырақта болып жататын биологиялық, химиялық, тағы басқа процестерді пайдаланады, бұл процестер үшін қолайлы жағдай туғызады, олардың бақылап, белгілі мақсатқа қрай бағыттайды. Бұл мағынада жерді өндіріс құралы ретінде пайдалану проблемасы машинаны немесе жабдықтарды пайдаланудан әлдеқайда қиын. Шын мәнінде техникалық прогрестің дамуымен байланысты [9,10]..

Жер телімінің маңызды сипаттарына оның көлемі мен орналасуы жатады. Телімнің орналасуы оның негізгі инженерлік коммуникациялардан, аумақтық орталықтардан, жолдар және олардың сапасы мен қашықтығына қарай сипатталады. Орналасу өзгешеліктеріне байланысты жер телімінің құндылығы да неше мәрте өзгеріп тұрады.

Жер телімінің құндылығына тікелей әсер ететін оның табиғи-технологиялық қасиеттеріне жер бедері, геологиясы, қыртысы, аумағы сияқгы қасиеттері жатады. Аталған сапалық көрсеткіштерге байланысты жер телімін игеру мен пайдалану шығындары, атап айтқанда инженерлік коммуникацияларды тарту, ғимараттар мен құрылғыларды салу, оларды пайдалану шығындары әрқалай болып келеді.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құндылығына әсер ететін факторлар қатарына тікелей жер телімінің және оған жақын жерлердің экологиялық жағдайы да жатады. Жердің ең маңызды экономикалық сипаттары болып оның өнімділігі, құнарлылығы, инфрақұрылымдық жағдаяттары есептеледі. Өнімді жерлердің құндылық сипаты олардың бонитеті нәтижесінде белгілі болады. Бонитетті бағалау жер қыртысының табиғи және экономикалық құнарлылығын сипаттайтын маңызды көрсеткіш болып табылады. Осы көрсеткіш негізінде етістіктерге арналған жерлердің құнарлылық нормативтері есептеледі.

Жер құнарлылығынан кейінгі маңызды көрсеткішке жердің орналасу аумағы жатады. Жылжымайтын мүлік объектісі ретіндегі ауыл шаруашылығы кәсіпорнының орналасқан аумағын рыноктық бағалау олардың ауыл шаруашылығы өнімдерін өткізу және материалдық-техникалық жабдықтар алу пункттерінен қашықтығымен анықталады.

Жер телімінің орналасуын технологиялық бағалау оның шаруашылық орталығынан қашықтығымен өлшенеді.

Жылжымайтын мүлік экономикасының маңызды мәселелерінің бірі жерді пайдалану жүйесін тиімді қалыптастыру. Жерді тиімді пайдалану проблемасы көп жағдайларда жерге орналастыру әдістері арқылы шешіледі. Жерге орналастыру ғылымы (ең алдымен жерге орналастыруды жобалау) техникалық, экономикалық, экологиялық және қоғамдық ғылымдар тығыз өзара әрекеттесетін білімнің пәнаралық саласы. Мұның өзі жердің қоғамдық базис ретінде табиғи ресурс та, әлеуметтік-экономикалық байланыстар объектісі де, мүліктік қарым-қатынастар заты да болуымен түсіндіріледі [11]..

Жерге орналастырудың да міндеті екі түрлі: бір жағынан — жерді тиімді пайдалану және қорғау, екіншіден - өндірісті аумақтық ұйымдастыру мәселелері. Әлеуметтік-экономикалық құбылыс ретінде жерге орналастыру дегеніміз - жерді пайдалану және аумақтық кұрылысты ұйымдастыру бойынша жүргізілетін шаралар жүйесінің заңды процесі. Жерге орналастыру жұмыстары жер қатынастарын реттейді, оны пайдалануды ұйымдастырады, жерді есептеп, бағалайды, жер пайдаланудың аумақтық жоспарларын талдап жасайды. Жерге орналастыру қызметі экономиканың барлық салаларына қатысты жер мәселесін қамтиды. Мемлекеттік деңгейде - бұл жерді өзгертудің ғылыми болжамы; меншік түріне қарамастан жерді тиімді пайдалану мен ұйымдастырудың біртұтас мемлекеттік саясатын қамтамасыз ету; жердің мақсатты пайдаланылуын қадағалау; жерді пайдаланудың экологиялық және экономикалық негізделген түрлері мен әдістерін қалыптастыру; жерге құқықты куәландыратын құжаттарды даярлау мен беру.

Жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты жерге орналастыру әдістері арқылы келесі мәселелер шешімін табады:

- Аумақтардың қала құрылысы, экологиялық және экономикалық сипаттамалары негізінде жерді пайдалану жәнс қорғау бағдарламасын талдап жасау;

- Жер телімдерін біртұтас мемлекеттік жүйе бойынша қалыптастыру және оларды техникалық дайындау;

- Жер пайдалануды реттейтін жобаларды талдап жасау;

- Жер телімдері шекараларын белгілеу, жер телімдерін бөлу, жер телімдеріне құқық беретін құжаттарды дайындау;

- Қалалар, кенттер және ауылдардың аумақтық шекараларын анықтап бекіту;

- Пайдаланылмайтын, тиімсіз пайдаланылатын және мақсатқа сай емес пайдаланылатын жерлерді қайта есептеп анықтау;

- Жерді бағалау жұмыстарын атқару.

Жерге орналастыру әдістері арқылы жылжымайтын мүлік объектілері үшін шешімін табатын ең маңызды мәселе жер телімдерін беліп (кесіп) беру. Нәтижесінде, жылжымайтын мүлік объектісінің, жеке меншік жердің, жер пайдаланудың шекаралары орнындалады. Жер телімін бөлу жөніндегі құжаттарға: шекаралар сипаттамасы, шекаралар жоспарлары, аралық белгілер координаттарының каталогы кіреді. Жұмыстар кадастрлық суреттерді, карталар мен жоспарларда пайдалану арқылы жүргізіледі. Бұл материалдарда жер телімдерінің орналасуы, шекаралары, көлемдері және құқықтык мәртебелері көрсетіледі. Сондай-ақ баска жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты аралық белгілері дәлденеді.

Жерге орналастыру құжаттары мүдделі мемлекеттік және қоғамдық ұйымдар және мекемелермен келісіледі, содан кейін бұл кұжаттарды мемлекеттік атқару билігі немесе жергілікті органдар бекітеді. Лицензиясыз жүргізілген жобалау - іздестіру жұмыстарынын заң күші жоқ деп есептеледі

Жер кадастры дегеніміз — жер телімдерін және олармен тығыз байланысты жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу жүйесі. Бұл жүйеге, сондай-ақ, жерге құқық беруші құжаттарды дайындау және жер телімдерін есептеу мен бағалау да кіреді [16,17].

Мемлекеттік жер кадастры жердің құқықтық режимі, оларды меншіктеушілер, жер пайдаланушылар мен жалға алушылар, жер категориялары, жердің сапалық сипаттамасы мен құндылығы туралы қажетті мәліметтер мен күжаттардан тұрады.

Жерге құқықты тіркеу (меншіктеуді, иемденуді, пайдалануды) — ең маңызды мәселелердің бірі. Тіркеу процесі кезінде жердің әрбір теліміне катарлы нөмер белгіленеді. Жер пайдаланудың бастапкы есептеу-тіркеу бірлігі болып қарапайым жер телімі немесе жер аумағы қабылданады. Жер телімін тіркеуден бұрын жерді беру, алу туралы жоне оның жоспар-картасы жөніндегі заңи құжаттар дайындалады. Жерге меншік, жерді пайдалану мемлекетгік жер-кадастр кітабына тіркеледі. Заңды құжат жер теліміне меншік құқығын тұрактандырушы куәлік болып табьшады.

Кадастрлық бағалау жердің объективті құндылығын анықтау үшін қолданылады және негізінен салық салу базасын анықтау үшін пайдаланылады. Ол әкімшілік аудан аумағында жүргізіліп, натуралды және құндық көрсеткіштер түрінде өрнектеледі. Әр түрлі категориядағы жерлердің құндылығы олардың табыстылығына, жер рыногындағы қалыптасқан сұраныс пен ұсынысқа қарай анықталады.

Жеке меншік жер иелерінің, жерді пайдаланушылар мен жалға алушылардың жер құнарлылығын сақтау мен арттыру, жерді өндірістік қызметтің зардаптарынан қорғау мүдцелшігін күшейту үшін жерді тиімді пайдалану және қорғауды экономикалық ынталандыру шаралары карастырылады. Жекеменшік жер иелері, жерді пайдаланушылар және жалға алушыларға бірқатар жағдайларда олардың жерді жақсартуға байланысты шығындарын өтеу шаралары қарастырылады.

Жердің радиоактивтік, химиялық немесе басқаша ластануына жол берген кәсіпорындар, ұйымдар және азаматтар, сондай-ақ жерді жылжымайтын мүлік объектісі ретінде бүлдірген жеке және заңды түлғалар жерді қалиына келтіруге жұмсалған қаражаттарды өтеуге міндеттеледі [18,19].

Жоғарыда айтылған, жердің қайталанбас, әрі шектеулі табиғи ресурс екендігін тағы бір еске алсақ, онда жердің үстін қолда бар мүмкіндіктерді пайдалану негізінде сақтау және мейлінше абаттандыру оның тек қана экономикалық құндылығы емес, сонымен қатар оның әлеуметтік, рухани байлық есебіндегі құндылығын өсіре түсетіндігіне сенім молаяды. Ал, мұның өзі қай жағынан алып қарастырсақ та мәнді де маңызды шаралардың бірі емес, бірегейі.

Жер (жер ресурстары) — табиғаттың бір бөлігі. Адамзат қоғамы үшін жер - өндіріс құрал-жабдығы.

Жер - еңбек құрал-жабдығы болумен қатар еңбек заты да, себебі адамның кез келген сферадағы іс-әрекеті жермен байланысты және жерге әсер ету арқылы жүзеге асады. Осы екі сапаның жиынтығы жерді өндірістің айрықша жабдығы санатына қосады және ол ұлттық шаруашылықгың барльіқ салаларында әрекет етеді. Жердің өндіріс құрал-жабдығы ретіндегі жылжымайтын мүлікке тікелей әсер ететін ерекше қасиеттері бар. Олай дейтініміз - жер:

- өткендегі (бұрынғы) еңбек нәтижесі болып табылмайды;

- кеңістікті шектеулі;

- өндірістің басқа құрал-жабдықтарымен айырбастала алмайды;

- тұрақты аумақга орналасқан;

- дұрыс пайдаланылған жағдайда тозбайды;

- аумақтар бойынша әр алуан (сапасы айрықша);

- әрбір накты жер телімі пайдалылығының ерекше сипаты бар;

- құнарлы, ауыл шаруашылығында жердің ең пайдалы жақтары тиімді жүзеге асады;

- адамдар қызметінің барлық  сферасында дерлік (ауыл шаруашылығы  мен орман шаруашылығынан басқа) кеңістіктік операциялық табыс  ретінде қолданылатындықтан оңца (жерде) орналасқан объектілермен тығыз байланыста болады. Мысалы, ғимараттар, құрылғылар, жолдар, мелиоративтік күрылғылар т.б. материалдық элементтер жермен тікелей, тығыз байланыста ғана өздерінің функцияларын атқара алады.

Жер қатынастарының басты элементі — жерге меншік құқығы. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 193-бабында былай деп жазылған: "Жер, оның қойнауы, су, өсімдік және жануарлар дүниесі, басқа да табиш ресурстар мемлекеттік меншікте болады. Жер заң актілерінде белгіленген негіздерде, шарттар мен шектерде жеке меншікте болуы да мүмкін".

Меншік формалары жер қатынастарының басқа да маңызды деген аспектілерін анықтайды, яғни әлеуметтік, экономикалық, саяси, құқықтық және әкімшілік жүйелерді жер ресурстарын қоғамдық мүдцелерге сәйкес пайдалану мақсатында жұмылдырады. Жер ресурстарының меншік иелері мен оларды пайдаланушылар арасындағы экономикалык қарым-қатынастар ренталық сипатта болады. Жылжымайтын мүлікке салық салу бойынша батыс елдерінің мамандары калалық рента деп аталатын көрсеткіш негізгі үш кезден құралады деп есептейді: Олар,

- Табиғат сыйлығы: жер құнары, қолайлы климат, өзендер ресурстарының бағалылығы, пайдалы қазбалардың құндылғы т.с.с;

- Коммуналдық қызмет көрсетуді қамтамасыз ету, яғни өз аумағында өмірлік игілікгер, өмірлік стандарттар, өмір сүру қалпы, жұмыс орындары деңгейін ұстау және дамыту; жергілІкті әкімшілік әлеуметтік, инженерлік, көлік, өндірістік инфрақұрылымдарды ұстау және дамыту үшін жер рентасын жоғарылатуды талап етуі ықтимал;

- Әрбір жер теліміндегі өндірістік (кәсіпкерлік) қызмет кәсіпорынның, кәсіпкердің, басқарушының жетістікті, қарымды іс-әрекеті осы телімнен пайда табуға мүмкіндік береді, оның бір бөлігі жалдау ақысы ретінде қала бюджетіне құйылады [20,21].

Керіп отырғанымыздай, рыноктық экономикасы дамыған елдерде қаланың дамуы едәуір мөлшерде жер рентасы есебінен қамтамасыз етіледі екен. Бұдан туындайтын қалалық басқару органдарының міндетіне қала аумағындағы жерді және одан түсетін рентаны мейлінше тиімді пайдалану жатады.

Жер үшін төлемдердің (жер салығы, жалға алу салығы, жердің нормативтік бағасы) негізінде жердің құнын бағалау әрекеттері жатыр. Дүниежүзілік бағалау практикасында жер ресурстарын бағалаудың екі түрі белгілі: жер меншігі объектілерін жаппай және біртіндеп бағалау. Бағалаудың екі түрі де құнды есептеудің жүйелі әдістері болып табылады. Екі әдісті де қолдану барысында рынокты сараптау қажет болады. Бірақ екеуінің арасында принципті айырмашылық бар. Ол айырмашылықгарға бағалауды жүргізу масштабы мен бағалау сапасын қадағалау жұмыстарындағы айырмашылықгар жатады.

Жаппай бағалау моделдері үлкен географиялық ауамақта жер пайдаланудың бір немесе бірнеше варианттарын қамтитын рынокты дамытуды көздейді. Жаппай бағалауды жүргізу үшін едәуір атқарушьшар құрамы қажет. Олардың міндеттері: нақты мерзімге белгіленген бағалау процедурасын бір ізге салу мақсатындағы стандартты әдістеме жасау; бағалау процесінде де, атқарылған бағалау сапасын тексеруде де Қолданылатын статистикалык. әдістерді пайдалану. Меншіктің жекелеген объектілерін бағалау, әдетте шектеулі қызметкерлер күшімен атқарылады да, шешімді бір ғана маман қабылдайды. Атқарылған жұмыс сапасы ұқсас объектілердің реалды (шынайы) сату бағаларымен салыстыру арқылы анықталады.