Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

n–число периодов (порядковый номер периода);

m –период владения объектом до момента продажи.

Ставка  дисконтирования - ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не содержит норму возврата капитала.

Данная величина может меняться по периодам получения  дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.

Расчет ставки дисконтирования производится следующими методами:

• кумулятивного построения;
• рыночного анализа;
• инвестиционной группы.

Задача 10. В соответствии с инвестиционным проектом, вкладывая 1,1 млн. руб. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последующих 5 лет получает годовой доход, приведенный в таблице 1. Установить:

1. Какова величина текущей стоимости доходов?
2. Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составит 23% годовых?

Таблица 2. Годовой доход объекта недвижимости, тыс. руб.

Годы	1	2	3	4	5
Доход тыс.руб	210	295	460	680	870

Решение:

1. Текущая стоимость ежегодного потока дохода на сегодняшний день – момент вкладывания денег составит:

V = = + + + + = 170,7+195+247,2+297,1+309 = 1219 руб.

2. Чистая текущая стоимость дохода от инвестиций равна:

(1100 – 1219) = -119 тыс.руб., следовательно, проект покупки оборудования на рассматриваемых условиях окупаемости рентабелен.

Задача 11. На земельном участке в качестве варианта наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 20 млн. руб., из которых 12 млн. руб. приходится на начало 1-го года, 5 млн. руб. - на конец 1-го и 3 млн. руб. - на конец 2-го года. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход в виде чистой аренды начиная с конца 2-го года в соответствии с данными, приведенными в таблице 2, и будет продан через 6 лет после первоначальной инвестиции за 36 млн. руб. (за вычетом расходов на продажу). Ставка дисконтирования для доходов определена в 17%, для объекта недвижимости - 15%.   Доход по периодам: 2-3 млн,руб, 3-3,5 млн.руб, 4-4 млн.руб, 5-4,5 млн.руб, 6- 5 млн.руб, прогнозируемая цена продажи недвижимости  - 39,2 млн.руб.

 

 

 

Таблица 3. Итоговый поток денежных средств, тыс. руб.

Статья доходов и расходов	Периоды (годы)
	0	1	2	3	4	5	6
Первоначальная инвестиция	(12000)
Дополнительные затраты		(5000)	(3000)
Чистый операционный доход, NOI			3000	3500	4000	4500	5000
Чистая реверсия (продажа)							39200
Поток денежных средств	-12000	-5000	-	3500	4000	4500	44200

 

Решение:

V = +

V = -12000 + (-5000) + 0 + + + + + =  -12000 – 5000 + 2185,3 + 2134,6 + 2052,5 + 1949,19 + 16947,2 = 8268,79 тыс. руб.

3.2. Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости

Сравнительный подход оценки недвижимости определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен  сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Основными условиями  применения методов сравнительного подхода являются активность рынка с аналогичными объектами недвижимости и доступность качественной информации по совершенным сделкам.

Источниками получения  информации являются продавцы, покупатели, регистрационные палаты, налоговые органы, специализированные риэлторские базы данных, электронные и печатные периодические издания ипотечные банки.

Сравнительный подход базируется на принципах спроса и предложения, замещения, вклада. Рыночный подход представлен двумя методами: метод сравнения продаж и валовой рентный мультипликатор.

3.2.1. Метод сравнения продаж

Посредством анализа  рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

V = Р_i ±

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

Р_i – цена продажи i-ro объекта сравнения (аналога);

К_i – корректировка (поправка) цены продажи i-гo объекта сравнения на различие в j-ой характеристике от объекта оценки.

Под аналогичным  объектом недвижимости понимается объект, максимально похожий на оцениваемый по функциональному назначению или использованию, размерам, местоположению.

Единица сравнения - физическая или экономическая единица, в которой выражается поправка на отличия в характеристиках объектов. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости и наличия рыночной информации.

Элемент сравнения — характеристики недвижимости и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену объектов-аналогов. Корректировка на выявленные различия в характеристиках объектов обеспечивается соответствующими величинами поправок. Поправки могут выражаться как в абсолютных, так и в относительных величинах.

К различиям в характеристиках объектов недвижимости относят:

1. Переданные  имущественные  права  на объект.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Время продажи.
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Отклонение от целевого использования.
9. Наличие движимого имущества.

Задача 12. Требуется оценить дачу общей площадью 70м². Дача имеет три комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача – 10 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. Третий и пятый объекты сравнения приобретены с привлечением ипотечного кредита. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице 4.

Таблица 4. Информация для проведения оценки

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Оцениваемый объект
		І	ІІ	ІІІ	ІV	V
Цена продажи, руб.	?	50,2	55,1	57,2	59,9	52,0
Площадь дома, м2	70	45	51	53	62	55
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Продан 3 месяца назад	Две недели назад	Год назад
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные (цена завышена на 7,0 тыс. руб.)	Рыночные	Нерыночные (цена завышена на 5,6 тыс. руб.)
Площадь садового участка, соток	10	11	12	10	11	10
Число комнат	3	4	4	3	3	3
Местоположение (относительно города)		Аналог	Ближе к городу	Аналог	Ближе к городу	Аналог
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Лучше	Аналог
Водопровод	Есть	Есть	Есть	Нет	Есть	Есть

 

Таблица 5. Решение

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объекты сравнения (аналоги)
		І	ІІ	ІІІ	ІV	V
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи 1 м2, руб.		1116	1080	1075	966	945
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные	Рыночные	Нерыночные
Поправка на условия финансового  расчета		0	0	-132 (7000/53)	0	-102 (5600/55)
Скорректированная цена		1116	1080	947	960	843
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полгода	Полгода	3 месяца	2 недели	Год назад
Поправка на дату продажи, % (руб.)		6% (+67)	6% (+65)	3% (+28)	0	+12% (+101)
Скорректированная цена		1183	1145	975	960	944
Местоположение		Аналог	Ближе к городу	Аналог	Ближе к городу	Аналог
Поправка на местоположение		0	-38	0	-38	0
Скорректированная цена		1183	1107	975	922	945
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Лучше	Аналог
Поправка на транспортную доступность		-76	0	0	-76	0
Размер участка, соток	10	11	12	10	11	10
Поправка на размер участка		-23	-23	0	-23	0
Число комнат	3	4	4	3	3	3
Поправка на число комнат		-132	-132	0	0	0
Водопровод	Есть	Есть	Есть	Нет	Есть	Есть
Поправка на наличие водопровода		0	0	+30	0	0
Скорректированная цена продажи		952	952	1005	823	945
Количество внесенных  поправок, ед.		4	4	3	3	2
Абсолютное значение поправок, руб.		-164	-128	-74	-137	-1
Стоимость 1м2оцениваемойдаи, руб.	952

 

В качестве рыночной стоимости  объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, в размере 952 за м². Правильность выбора подтверждается также тем, что во 1й объект сравнения внесено наименьшее количество поправок, сумма которых минимальна.

Рыночная стоимость оцениваемой дачи составляет 952 * 70 =66640 руб.

2. Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Основан на прямой взаимосвязи между ценой продажи и величиной потенциального, либо действительного валового дохода (годового, месячного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.

BPM = ,

где Р_i – цена продажи i-го аналогичного объекта;

I_i – валовой доход i-го аналогичного объекта;

N – количество используемых аналогов.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

V = I * BPM

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

I – валовой доход оцениваемого объекта.

Задача 13. Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известные цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 6. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 5700 рублей в месяц.

Таблица6. Расчет валового рентного мультипликатора

Объекты-аналоги	Рыночная цена, тыс.руб.	Арендная плата в месяц, тыс.руб.	Расчетный ВРМ
Квартира 1	2450	5,7	429,82
Квартира 2	2250	5,5	409,09
Квартира 3	2600	6,2	419,35
ВРМ (средний)			419,42

 

Решение:

Квартира 1 = 2450 / 5,7 = 429,82

Квартира 2 = 2250 / 5,5 = 409,09

Квартира 3 = 2600 / 6,2= 419,35

ВРМ (средний) = (429,82 + 409,09 + 419,356) / 3 = 419,42