Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Рыночная стоимость оцениваемой  однокомнатной квартиры составляет  419,42 * 5,7 = 2390,7 руб.

3.3. Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.

V = V_L + (V_восст. - D),

где V – стоимость объекта недвижимости;

V_L – стоимость земельного участка;

V_восст. – стоимость восстановления (замещения) здания;

D – накопленный износ оцениваемого здания.

Методология оценки недвижимости затратным подходом включает элементы оценки рыночным и доходным подходами, поскольку участники рынка соотносят  стоимость приобретаемого объекта  с затратами, которые потребуются  для строительства или приобретения аналогичного объекта.

В основе затратного подхода  лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления – стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения —  затраты настроительство объекта недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но построенного с использованием современных проектных решений и нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, современного оборудования.

В процессе оценки данным методом определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, также учитывается предпринимательская прибыль.

Для пересчета  восстановительной стоимости прошлых  показателей затрат в текущие цены (на дату оценки) применяются специальные индексы.

Методы расчета  восстановительной стоимости зданий и сооружений:

• метод количественного обследования;
• метод разбивки по компонентам;
• метод сравнительной единицы.

Накопленный износ - потеря стоимости оцениваемого объекта по ряду причин (эксплуатация, новые материалы и технологии строительства, воздействие окружающей среды и др.).

В зависимости  от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Износ зданий, сооружений делится также на устранимый и неустранимый.

Методы определения  износа зданий и сооружений:

• рыночной выборки или сравнения продаж;
• метод эффективного возраста;
• метод разбивки.

Задача 14. Восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, определена в 26232 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 80 лет. Эффективный возраст здания равен 20 лет. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение:

И = * ВС

1. Определяется величина накопленного износа

И = 20 / 80 * 26,232 = 6,558 млн.руб.

2. Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости

V = V_L + (V_восст. - D) = 1,230 + (26,232 – 6,558) = 20,904 млн.руб.

Задача 15. Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000м². Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 159 руб./м². Полезная площадь здания 2574м². Стоимость строительства здания по смете 34,196 млн. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы. Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 92 руб./м². Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов равен 3,5.

Таблица 7. Восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании

Вид работ (затрат)	Стоимость, тыс.руб.
Замена кровли	150
Отделка интерьеров	430
Демонтаж и модернизация отопительной системы	195

Решение:

1. Определяется  стоимость земельного участка (V_L)

V_L = S_L * C_K

V_L = 4000 * 159 = 636000 руб.

2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания. Прямые затраты составляют 12000000 руб., косвенные – 20 % от прямых затрат, тогда

V_восст. = 34196 + (34196 * 0,20) = 41035,2 тыс.руб.

3. Вычисляется общий накопленный износ. Устанавливается на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ.

D = D_физ. + D_функ. + D_вн. = 580 + 195 + 846,5 = 1621,5 тыс.руб.

Физический износ D_физ. = 150 + 430 = 580 тыс.руб.

Функциональный износ  D_функ. = 195 тыс.руб.

Внешний износ D_вн = 2574 * 92 * 3,5 = 828,83 тыс.руб.

4. Находится стоимость объекта недвижимости

V = V_L + (V_восст. - D) = 636 + (41035,2 – 1621,5) = 40049,7 тыс.руб.

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости

Задача 16. Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,2 млн. руб.; 54,3 млн. руб.; 69,67 млн. руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 10,5%. Срок службы объектов определен соответственно в 120, 80 и 50 лет.

Сопоставление стратегий  застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации  для земли определена на уровне 10%.

Таблица 8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, тыс.руб.

Показатели	Жилое здание	Офисное здание	Торговый центр
Годовой валовой доход	11290	17100	27180
Поправки за недоиспользование  и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей)	-500	-2000	-2500
Прочий доход (салон красоты, бар, парикмахерская и т.п.)	+300	+500	+1000
Действительный валовой  доход	11090	15600	25680
Операционные расходы (эксплуатация объектов)	-3000	-5000	-12000
Резерв на замещение короткоживущих элементов (коммуникации, сантехника и  т.п.)	-300	-500	-1000
Чистый операционный доход (общий), NOIO	7790	10100	12680
Доход, относимый к зданиям, NOIB	-5120	-6380	-8712
Чистый операционный доход  от земли, NOIL	2670	7060	9650
Стоимость земли, VL	26700	37200	39680

 

Решение:

1. Ставка капитализации (по методу Ринга)

R_ж.з. = 10,5% + 100% / 120 = 11,33% или 0,1133

R_оф.з. = 10,5% + 100% / 80 = 11,75% или 0,1175

R_торг.з. = 10,5% + 100% / 50 = 12,5 % или 0,125

2. Рассчитываем чистый операционный доход относящийся к зданиям

V = NOI / R => NOI = V * R

NOI_ж.з. = 45200 * 0,1133 = 5121,16 ≈ 5120 тыс. руб.

NOI_оф.з. = 54300 * 0,1175 = 6380,25 ≈ 6380 тыс. руб.

NOI_торг.з. = 69700 * 0,125 = 8712,50 ≈ 8712 тыс. руб.

3. Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли

V_Lж.з. = (7790 – 5120) / 0,1 = 26700 тыс. руб.

V_Lоф.з. = (10100 – 6380) / 0,1 = 37200 тыс. руб.

V_{Lторг.з.} = (12680 – 8712) / 0,1 = 39680 тыс. руб.

Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах признается освоение торговым зданием.

Задача 17. Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду меблированные и немеблированные квартиры в одном районе города. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляют в среднем 12000 руб. на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей арендной платы оцениваются на уровне 5% для немеблированных квартир и 10% для меблированных. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 5700 руб. в месяц, меблированной - 8500 руб. Расчеты представлены в таблице 9.

Таблица 9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования квартир, руб.

Показатели	Немеблированная квартира	Меблированная квартира
Валовой доход (в год)	68400	102000
Убытки от простоя площадей и неплатежей арендной платы	3420	10200
Действительный валовой  доход	64980	91800
Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники	0	13500
Эксплуатационные расходы	27360	40800
Истый операционный доход	37620	37500

Вывод: Наилучшими и наиболее эффективным вариантом использования  арендуемого жилья в многоквартирных  домах является сдача в аренду немеблированных квартир.

5. Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ представляет собой совокупность расчетов и аналитических решений, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования. Данный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

5.1. Оценка эффективности привлечения заемных средств

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать  эффективность использования кредита. Эффективность ипотечного кредитования оценивается кредитором и заемщиком. Для этого анализируются такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый левередж и другие особые условия кредитования.

Решение о привлечении  ипотечного кредита для покупки  недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе.

Стоимость недвижимости с использованием заемных средств  определяется следующим образом:

V = V_m+V_e,

где V – стоимость недвижимости;

V_m– стоимость заемных средств (ипотечного кредита);

V_e– стоимость собственного капитала инвестора.

Чистый  операционный доход - разница между действительным валовым доходом и операционными расходами, осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости. Если для приобретения собственности привлекается ипотечный кредит, то у инвестора ежегодно появляются расходы, связанные с условиями финансирования - возврат части основного долга и уплата причитающихся процентов.

Разница между  чистым операционным доходом и расходами  по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором.

I_e=NOI – DS,

 где   I_e – денежные поступления на собственный капитал;

NOI– чистый операционный доход;

DS – годовые расходы по обслуживанию долга.

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

R_m = DS / V_m,

где  R_m– ипотечная постоянная;

DS – годовые расходы по обслуживанию долга;