Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Традиционная  техника ипотечно-инвестиционного анализа рассматривается следующим образом:

V = V_m + (NOI–DS)|pvaf|_n^Re + (FV_B - V_mn )|pvf|_n^Re ,

где   V–стоимость недвижимости;

V_m–ипотечный кредит;

NOI –чистый операционный доход;

DS–годовые расходы по обслуживанию долга;

pvaf–фактор текущей стоимости аннуитета;

FV_B –цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого

периода;

V_mn–остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого

периода;

pvf –фактор текущей стоимости денежной единицы;

R_e–ставка дохода на собственный капитал;

n –анализируемый период.

Задача 22. Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 10 лет составит 1450 тыс. руб. В конце 14 года объект планируется продать за 12310 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8890 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал - 18%.

Решение:

1. Ипотечная постоянная

R_m = 0,1234

2. Годовые расходы по обслуживанию долга

DS = V_m + R_m = 8890 * 0,1234 = 1097,03 тыс.руб.

3. Остаток долга на конец 14-го года

- ежемесячный  платеж 

РМТ = 8890 * 0,010286 = 91,4 тыс.руб.

-остаточный срок  кредитования после продажи объекта

30 – 14 = 16 лет

- остаток долга  на дату продажи

PV = 0,8519001 / 0,01 = 85,19 тыс.руб.

V_mn = 91,44 * 85,2 = 7790,68 тыс.руб.

4. Текущая стоимость денежных поступлений

PV₀ = (NOI - DS) = (1450 – 1097,03) * 4,49 = 1584,82 тыс.руб.

5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта

PV_B0 = (12310 – 7790,68) * 0,098549 = 445,37 тыс.руб.

PV = 1 / 10,147244 = 0,098549

6. Рыночная стоимость собственного капитала

V_e = PV₀+PV_B0 = 1584,82 + 445,37 = 2030,19 тыс.руб.

7. Стоимость недвижимости

V = V_m + V_e = 8890 + 2030,19 = 10920,19 тыс.руб.

 

Оценка  недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

V = V_mo + (NOI - DS) |pvaf|_n^Re + (FV_B - V_mnk)|pvf|_n^Re,

где   V_mo –остаток долга на дату оценки;

V_mnk –остаток долга на дату продажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Задача 23. Требуется оценить объект недвижимости. Используются условия предыдущей задача 22. Чистый операционный доход которой в течение ближайших 10 лет составит 1450 тыс. руб. В конце 14 года объект планируется продать за 12310 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал - 18%.

 Ипотечный  кредит получен за 7 лет до даты оценки.

Решение:

1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

V_m0 = PMT * (pvaf,ежемес., 12%,23 года) = 91,5 * 94,306 = 8629 тыс.руб.

pvaf = 1- 0,116565 / 0,01 = 88,34

2. Остаток задолженности на дату продажи

- остаточный срок кредитования  после продажи объекта

30 – 7 – 14 = 9 лет

- остаток долга на дату  продажи

V_mnk = 91,4 * 65,8578 = 6019,40 тыс.руб.

pvaf = 0,658578 / 0,01 = 65,8578

3. Текущая стоимость денежных поступлений

PV_B0 = (NOI - DS) * pvaf, ежег., 17 %, 14 лет. = (1450 – 1097,03) * 4,494086 = 1586,28 тыс.руб.

pvaf = 0,808935549 / 0,18 = 4,494086

4. Текущая стоимость выручки от продажи объекта ( с учетом остатка долга)

PV_B0= FV_B– V_mnk * (pvf, ежег., 17%, 14 лет) = (12310 – 6019,40) * 0,191064451 = 1201,91 тыс.руб.

рvf = 1 / 5,2338356 = 0,191064451

5. Рыночная стоимость собственного капитала

V_e = PV₀ + PV_B0 = 1586,28 + 1201,91 = 2788,19 тыс.руб.

6. Стоимость недвижимости

V = V_m0 + V_e = 8629 + 2788,19 = 11417,19 тыс.руб.

5.3. Расчет стоимости кредита

Сумма платежа  по кредиту состоит из двух следующих частей:

1. Платеж по кредиту (погашение основной суммы долга).
2. Проценты по кредиту (плата за пользование кредитом).

Сумма платежа = Платеж по кредиту + Проценты по кредиту, Существует несколько форм ипотечного кредитования, которые различаются порядком расчета платежей по кредиту, процентам, условиям возврата кредита.

Основными видами ипотечного кредита являются:

• постоянный  ипотечный  кредит (самоамортизирующийся  кредит), 
  предусматривающий ежемесячные равновеликие (аннуитетные) выплаты, 
  которые включают платежи по погашению долга и платежи по процентам;
• кредит с фиксированным платежом основной суммы долга (дифференцированный платеж), предусматривающий ежемесячные равновеликиеплатежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга.

Задача 24. Кредит в размере 150 тыс. руб. выдан на 30 мес. под 18% годовых. Срок действия договора с 20.05.2008 г. по 20.11.2010 г. Определить стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами.

Решение:

1. Расчет ежемесячного равновеликого платежа

РМТ = 150000 * 0,041639 = 6245,85 (руб.)

2. Расчет величины ежегодного платежа по кредиту

РМТ_год = РМТ * 12 = 6245,85 * 12 = 7495,02 (руб.)

3. Определение стоимости кредита

V_кред. = РМТ * 32 = 6245,85 * 30 = 18737,55 (руб.)

Задача 25. Определить стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Используются условия предыдущей задачи 24.

Таблица 12. Решение:

№	Дата платежа	Остаток задолженности по кредиту, руб.	Количество дней с даты последнего платежа	Платежи по кредиту (основная сумма долга), руб.	Проценты по кредиту, руб.	Сумма платежа, руб.
0	20.05.08	150000,00	-	-	-	-
1	20.06.08	145000,00	31	5000,00	2286,89	7286,89
2	20.07.08	140000,00	30	5000,00	2139,34	7139,34
3	20.08.08	135000,00	31	5000,00	2134,43	7134,43
4	20.09.08	130000,00	31	5000,00	2058,20	7058,2
5	20.10.08	125000,00	30	5000,00	1918,03	6918,03
6	20.11.08	120000,00	31	5000,00	1905,74	6905,74
7	20.12.08	115000,00	30	5000,00	1770,49	6770,49
8	20.01.09	110000,00	31	5000,00	1753,28	6753,28
9	20.02.09	105000,00	28	5000,00	1514,75	6514,75
10	20.03.09	100000,00	31	5000,00	1600,82	6600,82
11	20.04.09	95000,00	30	5000,00	1475,41	6475,41
12	20.05.09	90000,00	31	5000,00	1448,36	6448,36
13	20.06.09	85000,00	30	5000,00	1327,87	6327,87
14	20.07.09	80000,00	31	5000,00	1295,90	6295,9
15	20.08.09	75000,00	31	5000,00	1219,67	6219,67
16	20.09.09	70000,00	30	5000,00	1106,56	6106,56
17	20.10.09	65000,00	31	5000,00	1067,21	6067,21
18	20.11.09	60000,00	30	5000,00	959,02	5959,02
19	20.12.09	55000,00	31	5000,00	914,75	5914,75
20	20.01.10	50000,00	31	5000,00	838,52	5838,52
21	20.02.10	45000,00	28	5000,00	688,52	5688,52
22	20.03.10	40000,00	31	5000,00	686,07	5686,07
23	20.04.10	35000,00	30	5000,00	590,16	5590,16
24	20.05.10	30000,00	31	5000,00	533,61	5533,61
25	20.06.10	25000,00	30	5000,00	442,62	5442,62
26	20.07.10	20000,00	31	5000,00	381,15	5381,15
27	20.08.10	15000,00	31	5000,00	304,92	5304,92
28	20.09.10	10000,00	30	5000,00	221,31	5221,31
29	20.10.10	5000,00	31	5000,00	152,46	5152,46
30	20.11.10	0,00	30	5000,00	73,77	5073,77
				150000,00	34809,84	184809,8

Стоимость кредита при  возмещении дифференцированными платежами  составит 184809,8 руб.

Сравнивая рассмотренные  формы кредитования, следует отметить, что возмещение самоамортизирующего кредита предусматривает более быстрый возврат процентов, возмещение кредита с фиксированным платежом – возврат всей суммы кредита.

6.Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Задача 26. Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представленные в таблице 13. Ставка дисконта - 13%.

Таблица 13.Определение срока окупаемости инвестиций

Показатели	Периоды
	0	1	2	3	4	5
Поток доходов, тыс. руб.	20960	3690	7100	10440	12250	16200
Фактор текущей  стоимости денежной единицы (pvf)	1,0000	0,8850	0,7831	0,6931	0,6133	0,5427
Дисконтированный  денежный поток (при ставке дисконта 13%), тыс.руб.	20960	3265,65	5560,01	7235,96	7512,93	8791,74
Накопленный дисконтированный денежный поток (возмещенная стоимость), тыс.руб.	-20960	-20960 + 3265,65 =   -17694,35	-17694,35 + 5560,01 =   -12134,34	-12134,34 + 7235,96 =   -4898,38	-4898,38 + 7512,93 = 7014,55

3. Рассчитывается срок окупаемости проекта

Т_ок. = 3 + 4898,38 / 7512,93 = 3,7 лет

Задача 27. Рассчитать показатель чистой текущей стоимости доходов по анализируемому проекту строительства гостиницы (на условиях предыдущей задачи 26).

 

 

Таблица 14. Определение срока окупаемости инвестиций

Показатели	Периоды
	0	1	2	3	4	5
Поток доходов, тыс. руб.	20960	3690	7100	10440	12250	16200
Фактор текущей  стоимости денежной единицы (pvf)	20960	3265,65	5560,01	7235,96	7512,93	8791,74
Дисконтированный  денежный поток (при ставке дисконта 15 %), тыс.руб.	3265,65 + 5560,01 + 7235,96 + 7512,93 + 8791,74 = 32366,29
Накопленный дисконтированный денежный поток (возмещенная стоимость), тыс.руб.	32366,29 – 20960 = 11406,29

 

Задача 28. Определить ставки доходности двух проектов инвестирования недвижимости, если известны следующие данные: по проекту №1 (условия предыдущей задачи 27, кроме ставки дисконтирования), проект №2 требует инвестирования 22050 тыс. руб. и обеспечивает поток доходов в течение 5 лет в следующем размере: 3850+6710+11860+13250 +17750 тыс. руб. Ставка дисконтирования, используемая для принятия решения – 12%.

Решение:

1. Рассчитывается показатель NPV по каждому проекту

Таблица 15. Определение показателя чистой текущей стоимости доходов

Показатель	Проект №1	Проект №2
Суммарный приведенный поток  доходов (при ставке 11 %), тыс.руб.	3295+5660+7431+7797+ 9192=33375	3438+5349+8443+8420+ 10071=35721
Затраты по проекту, К, тыс. руб.	20960	22050
Истая текущая стоимость  доходов, NPV, тыс.руб.	12415	13671

 

2. Находится показатель ставки доходности проекта

PI₁ = NPV / K * 100 % = 12415 / 20960 * 100% = 59,2 %

PI₂ = NPV / K * 100 % = 13671 / 22050 * 100% = 62 %

Вывод: Установлено, что наиболее выгодным является проект №2, имеющий наибольшую эффективность единицы инвестиций (62%). Чистая текущая стоимость доходов, как выяснилось, не может являться объективным критерием выбора инвестиционного проекта.

Задача 29. Рассчитать внутреннюю ставку доходности по проекту строительства гостиницы (на условиях задачи 26).

Решение:

1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 13% составляет 32366 руб.
2. Величина чистой текущей стоимости доходов по ставке дисконтирования 13% равна 11406 тыс.руб., т.е. NPV> 0. Следовательно, данная ставка дисконтирования принимается за максимальную соответственно сумме приведенных доходов (PV_max).
3. Выбирается вторая ставка дисконтирования, значение которой согласно правилу должно быть больше. Пусть вторая ставка будет в размере 30 %.
4. Рассчитывается суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 30 %.

PV = 2838+4201+4752+4289+4363=20443