Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

V_m – величина первоначально полученного ипотечного кредита.

При кредитовании используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных. Меняя один из параметров, заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку.

Возможность использования  заемных средств в инвестиционном процессе называется финансовьшлевереджем. Качество финансового левереджа является важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств. Для его оценки следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

R_v= NOI / V,

где  R_v – ставка доходности недвижимости;

NOI– чистый операционный доход;

V – стоимость недвижимости.

R_e = I_e / V_e,

где   R_e – ставка доходности на собственный капитал;

I_e– денежные поступления на собственный капитал инвестора;

V_e – величина собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.

Эффективность использования  заемных средств характеризуется  сравнением ставок доходности.

R_v = R_e нейтральный финансовый левередж

R_v>R_e отрицательный финансовый левередж

R_v<R_e положительный финансовый левередж (эффективное использование заемных средств)

Соотношение ставок доходности собственного капитала и  недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитования и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости.

К_m= V_m / V,

где  К_m –коэффициент ипотечной задолженности;

V_m –величина первоначально полученного ипотечного кредита;

V – стоимость недвижимости.

Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности величины прогнозируемого чистого операционного дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях кредитования. Для этого рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, а затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Задача 18. Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком, составляет 8400 тыс. руб. Предполагается, что инвестор вложит 16500 тыс. руб. собственных средств и 35200 тыс. руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 11% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода на вложенный капитал. Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку доходности на собственный капитал?

Решение:

1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал

I_e = V_e * R_e = 16500 * 0,15 = 2475 тыс.руб.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов на обслуживание долга

DS = V_m * R_m = 35200 * 0,1653 = 5818,56

R_m = 0,0142857 * 12 = 0,1714

3. Минимальная величина NOI:

NOI = 2475 + 5818,56 = 8293,56 тыс.руб.

Вывод: Доход, приносимый недвижимостью в размере 8293,56 тыс.руб. обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал.

 

При получении  ипотечного кредита целесообразно  рассчитать коэффициент покрытия долга  (DSR), сравнить его с требованиями банка.

Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз  чистый операционный доход, приносимый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку.

DSR = NOI / DS,

где DCR – коэффициент покрытия долга;

NOI – чистый операционный доход;

DS – годовые расходы по обслуживанию долга.

Задача 19. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR>2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 650 тыс. руб. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 2190 тыс. руб. на 29 лет под 11% с ежемесячным погашением.

 

Решение:

1. Ипотечная постоянная

PMT = 0,01 / 0,97 = 0,01031 Þ R_m = 0,009567 * 12 = 0,114804

2. Годовые расходы по обслуживанию долга

DS = V_m * R_m = 2190000 * 0,114804 = 251420,76 руб.

3. Коэффициент покрытия долга

DCR = 650000 / 251420,76 = 2,6 < 2,5

DCR ≥ 2,5

Вывод: Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, т.к. расчетный коэффициент покрытия долга превышает банковский норматив. Кредит будет предоставлен.

5.2. Оценка кредитуемой недвижимости

Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости по следующим причинам:

- рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, т.к. недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

- текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем пересчета  годового чистого операционногодохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Особенность данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации.

Если кредит предусматривает  погашение основного долга в  момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

R = R_e * (1 - K_m) + R_k* K_m,

где  R   - коэффициент  капитализации;

R_e - ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

R_k - процентная ставка по кредиту;

К_m - коэффициент ипотечной задолженности.

Задача 20. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 12330 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 15 лет под 17% с коэффициентом ипотечной задолженности - 65%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал - 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

1. R = R_e * (1 - K_m) + R_m* K_m = 0,12 * (1 – 0,65) + 0,18 * 0,65 = 0,159

R_m = 0,015 * 12 = 0,18

2. Стоимость кредитуемой недвижимости

V = NOI / R = 12330 / 0,159 = 77547 тыс.руб.

Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем.

Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное  финансирование, то ее стоимость будет  складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных потоков инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.

Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявляется в следующем:

• ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;
• в качестве текущего дохода за период владения используется не 
  чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный ка 
  питал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;
• выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Задача 21. Определить рыночную стоимость недвижимости, чистой операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год -160 тыс. руб., во 2-й - 300 тыс. руб., в 3-й - 500 тыс. руб., в 4-й - 800 тыс. руб., в 5-й - 1000 тыс. руб.

Цена продажи  объекта в конце 5-ого года ожидается  в размере 2200 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора - 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 810 тыс. руб. на 23 года под 11%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

1. Составление графика погашения кредита в течение амортизируемого периода и расчет расходов на обслуживание долга. Анализируемый период до момента продажи объекта составляет 5 лет.

Таблица 10. Расчет доходов по обслуживанию долга

№ пп	Показатель	Периоды (годы)
		1	2	3	4	5
1	Сумма погашаемого  кредита, тыс.руб.	35	35	35	35	35
2	Остаток долга  на конец года, тыс.руб.	775	740	705	670	635
3	Сумма начисленных  процентов по сумме остатка предыдущего периода (ставка 10 %)	(810*0,11)   89	(775*0,11)   85	(740*0,11)   81	(705*0,11)   78	(670*0,11)   74
4	Расходы по обслуживанию долга, тыс.руб. (стр.1+3)	124	120	116	113	109

2. Расчет суммы дисконтированных поступлений. Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы.

Таблица 11.Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

№ пп	Показатель	Периоды (годы)
		1	2	3	4	5
1	Чистый операционный доход, тыс.руб. (по условию)	160	300	500	800	1000
2	Расходы по обслуживанию долга, тыс.руб. (табл. 12, стр.4)	124	120	116	113	109
3	Денежные поступления, тыс. руб. (стр.1-2)	36	180	384	687	891
4	Фактор текущей стоимости  денежной единицы (pvf, начисление процентов ежегодно 15%, 1-5 лет)	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972
5	Дисконтированные денежные поступления, тыс. руб. (стр. 3*4)	31,3	136,1	252,5	392,8	443
6	Сумма дисконтированных поступлений, тыс. руб.	1255,7

 

3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости

- цена продажи = 2200 тыс.руб.

- остаток долга на конец  5-го года = 810 – 35 * 5 = 635 тыс.руб.

- выручка от продажи  = 2200 – 635 = 1565 тыс.руб.

- текущая стоимость выручки  от продажи = 1565 * 0,4972 = 778,12 тыс.руб.

4. Оценка рыночной стоимости  собственного капитала инвестора

V_e = 1255,7 + 778,12 = 2033,82 тыс.руб.

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости

V = V_m + V_e = 810 + 2033,82 = 2843,82  тыс.руб.

 

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.