Заключение договора и формула расчета арендной платы

Как видим, арендатор получает вместе с предприятием все его активы и пассивы, все его плюсы и  минусы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору – это  права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии. Поэтому арендатор предприятия  не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства  перед ними без соответствующей  лицензии. Прежде чем передать предприятие  как имущественный комплекс в  аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия  лицензии.

1.4 Передача предприятия в аренду

Гражданское законодательство предъявляет  жесткие требования к форме договора аренды предприятия. Согласно статье 658 ГК РФ договор аренды предприятия  в целом как имущественного комплекса  должен быть заключен только в письменной форме, причем строго в одном экземпляре, подписанном обеими сторонами. Этот договор обязательно подлежит государственной регистрации. Если данные условия не будут соблюдены, договор аренды предприятия считается недействительным.

Статьей 659 ГК РФ установлено, что все  расходы по подготовке предприятия  к передаче в аренду несет арендодатель, если договором аренды не предусмотрен другой порядок. И это логично, поскольку  до момента фактической передачи предприятия в аренду арендатор  не имеет к этому имуществу  никакого отношения.

Трудовые отношения с работниками  при передачи предприятия.

Что происходит с работниками предприятия, которое передается в аренду? Они  заключали трудовые договоры с организацией-арендодателем. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с  предприятием нельзя. Их можно лишь перевести на работу в другую организацию, но только при условии их письменного  согласия.

В Трудовом кодексе не прописан механизм взаимоотношений работодателя с  работниками в случае передачи предприятия  в аренду. Поэтому арендодателю и  арендатору придется самим вырабатывать политику в отношении работников предприятия. В случае возникновения  спорных моментов во взаимоотношениях с работниками придется разрешать  их в судебном порядке.

Исходя из общей направленности норм Трудового кодекса можно  посоветовать арендатору и арендодателю следующее. Они должны заранее согласовать  между собой вопрос о переводе работников предприятия, передаваемого  в аренду, на работу в другую организацию. Затем арендодатель предупреждает  работников о предстоящей сдаче  предприятия в аренду. Такое предупреждение должно быть оформлено в письменной форме и сделано не позднее  чем за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.

Работники могут согласиться на перевод в другую организацию, а  могут и отказаться. В любом  случае необходимо получить от них  письменное заявление.

Работники, согласившиеся на перевод, подлежат увольнению в момент передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация – арендатор) должен заключить с ними трудовой договор. Обращаем внимание, что для переведенных работников нельзя устанавливать испытательный  срок.

Работники, не согласившиеся на перевод, подлежат увольнению. С этими работниками  возникнут большие проблемы. В  Трудовом кодексе не предусмотрено  такого основания для увольнения, как отказ от работы в связи  с передачей предприятия в  аренду другой организации. Напрямую ни одну из статей ТК РФ в данном случае применить нельзя. Не исключено, что  арендодателю придется увольнять строптивых работников по пункту 2 статьи 81 ТК РФ (расторжение  трудового договора в связи с  сокращением штата) с выплатой соответствующего выходного пособия.

В отношении работников предприятия, передаваемого в аренду, возникает  еще один интересный вопрос: вправе ли арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате? Исходя из вышеизложенных норм гражданского законодательства, стороны договора аренды предприятия  могут это сделать, но только с  письменного согласия кредиторов, в  данном случае работников. Если работники  не согласятся на такой перевод долга  по зарплате, то арендодатель должен рассчитаться с ними сам.

1.5 Заключение договора по аренде предприятия

В соответствии с законом  договор вступает в силу и приобретает  обязательность для сторон с момента  его заключения. Вместе с тем сторонам предоставлено право установить, что условия заключенного ими  договора распространяются на их отношения, которые возникли до заключения договора.

Договор признается заключенным, если стороны в требуемый в  подлежащих условиях форме, достигли соглашения по всем существенным условиям договора (п.1. ст. 432 ГК). Реальные договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества (т.е. с момента вручения его приобретателю, сдачи перевозчику для отправки последнему, сдачи в организацию связи для пересылки покупателю). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК). Заключение договора в обязательном порядке.

Сторонами договора являются:

1. – Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.
2. – Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование, и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).[1]

Данный вид договора характеризуется  рядом присущих только ему черт:

1) предметом аренды является  предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Целью аренды предприятия  в связи с этим может быть продолжение  арендатором его промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации;

2) по договору аренды  предприятия арендодатель обязан  передать арендатору во временное  возмездное владение и пользование  все объекты, составляющие основные  фонды предприятия, включая земельные  участки, здания, сооружения, оборудование  и другое;

3) материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам  предприятия, - запасы сырья, материалов, топлива и прочее – арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);

4) арендатору могут передаваться  принадлежащие арендодателю права  владения и пользования землей, водой и другими природными  ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием – объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или другом законном основании.

Если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия, сдавать  их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей  другому лицу при условии, что  это не влечет уменьшения стоимости  предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется  в отношении земли и других природных ресурсов.

5) арендатору предприятия  передаются не только материальные  ценности, но и права, связанные  с использованием интеллектуальной  собственности арендодателя: на  обозначения, индивидуализирующие  деятельность предприятия (фирменное  наименование, товарный знак и  тому подобное), и другие исключительные права;

6) арендодатель может  уступить арендатору предприятия  права требования, в том числе  вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги,  относящиеся к предприятию.

Передача предприятия  арендатору осуществляется по передаточному  акту.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом  состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный  ремонт.

1.6 Заключение договора на торгах

Сущность заключения договора на торгах состоит в том, что договор  заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов может выступать собственник  вещи или обладатель имущественного права, либо специализированные организации.

Торги могут проводиться  в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую  цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило, лучшие условия; Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукционы и конкурсы могут  быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено  законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором  не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия  в торгах, определении лица, выигравшего  торги, а также сведения о начальной  цене.

Организатор открытых торгов вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем  за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса – не позднее, чем за 30 дней до проведения, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов. В случае если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Если же от торгов откажется организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса, то он обязан возместить приглашенным участникам реальный ущерб независимо от того, в какое время последовал отказ.

Лицо, выигравшее торги, и  организатор торгов подписывают  в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который  имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный  им задаток. Если же от подписания протокола  уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу, выигравшему  торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в  частности превышающие сумму  задатка.

В случае уклонения одной  из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд  с требованием о понуждении заключить  договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Действительность заключенного на торгах договора зависит от действительности проведенных торгов. Если торги будут  признаны судом недействительными  по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный  с лицом, выигравшим торги.

Изменение и расторжение  договора:

По общему правилу договор  должен исполняться на тех условиях, на которых он был заключен.

Изменение или расторжение  договора возможно только по взаимному  соглашению сторон. Решения суда в  этом случае не требуется. Исключения из этого правила могут быть установлены  законом или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или  частично, когда такой отказ допускается  законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В тех случаях, когда возможность  изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или  договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может  быть изменен или расторгнут одной  из сторон только по решению суда и  только в следующих случаях:

1. – при существенном нарушении договора другой стороной (нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);
2. – в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;
3. – в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

При расторжении договора из – за существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с его исполнением.

1.7 Арендная плата

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и  противоречия между собственником  недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или  уменьшение величины арендной платы  ущемляет интересы предпринимателя  либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к  негативным последствиям: к необоснованно  большим доходам одних или  банкротству предпринимателей. Высокая  арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты  из производительного использования.