Заключение договора и формула расчета арендной платы

При передаче муниципального имущества в аренду расчет оплаты производится с учетом площади жилья  или земельного участка, базового, зонального и поправочного коэффициента, применяемого в регионах. При определении оплаты за частное имущество сумма устанавливается  по соглашению сторон.

Расчет арендной платы  производится при передаче муниципальной  собственности гражданам по договору найма. Договор аренды, заключенный  между частными лицами, может быть оформлен с указанием любой суммы оплаты, так как частную собственность можно передавать в аренду за ту стоимость, которая устраивает обе стороны.

Расчет арендной платы  за переданное муниципальное имущество  производится с учетом Жилищного  и Земельного кодекса РФ. Общая  формула для всех регионов определяется исходя из суммы аренды равной площади земли или жилья, умноженной на поправочный, зональный коэффициент и базовую ставку, применяемую к определенному виду имущества.

Все коэффициенты применяйте в соответствии с региональными  законами. В каждом регионе коэффициенты могут существенно различаться, поэтому калькуляция может выглядеть  по-разному.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей  сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование  как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный  участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного  процента. Точно так же при сдаче  в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и другое) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом. [9]

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

1. – состав платежей;
2. – размер платежей;
3. – способы (методы) расчетов.

Размер арендной платы  – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами  в письменной форме условия о  размере арендной платы договор  аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Размер арендной платы  зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр  или окраина); технического состояния  здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и тому подобное); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом  случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется  нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или  регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается  за единицу площади арендованного  здания – 1 квадратный метр. Стороны  могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит  долгосрочный характер, то, как правило, применяется годовая ставка.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических  элемента:

1. –Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
2. –Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
3. –Налог на имущество (Ни);
4. –Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.:

Вз = Ам + Ск + Ни,         (1.1)

а  Ап = Вз + Па        (1.2)

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта  аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета  арендной платы имеет вид:

 

Апг = А_затр + А_дох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ * S * Кд * Ккор),

(1.3)

где Апг – годовая величина арендной платы;

А_затр – затратная составляющая арендной платы;

А_дох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию  нежилого фонда, включающие амортизацию  и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости  объекта аренды (в ценах текущего года).

НКЛР – величина накладных  расходов, состоящая из стоимости  затрат собственника на оформление объекта  для сдачи его в аренду (в  ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах  текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого  объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый  нормативным актом города Москвы на текущий год;

К_кор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина отчисления на реновацию  нежилого фонда определяется по формуле:

ОТ = С_инв * Кот,        (1.4)

где С_инв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным  актом города Москвы на текущий год  в пределах от 0,02 до 0,05.

Величина Арендной платы  изменяется ежегодно в зависимости  от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения  показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой  бюджет.

Условие об арендной плате  не является существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества  при сравнимых обстоятельствах.

 

Арендная плата может  устанавливаться в виде:

1. – твердой суммы платежа;
2. – доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;
3. – передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;
4. – предоставления арендатором определенных услуг;
5. – возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы  может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом  могут предусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра ее размера.

Арендатор вправе требовать  уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия  пользования имуществом либо его  качество. Арендодатель может потребовать  досрочного внесения соответствующих  платежей, но не более чем за два  срока подряд.

Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

1. – надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы и т. д.;
2. – готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;
3. – письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Арендная плата взимается  в соответствии, что представляет данный объект и следующие параметры:

1. – назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);
2. – принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
3. – степени обустройства (лифт и тому подобное);
4. – пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
5. – вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
6. – фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может  покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное  соглашение, по которому они будут  оплачиваться сверх арендной платы.

Арендная плата как  доход арендодателя и расход арендатора.

Поступления в виде арендной платы  предприятия подлежат обложению  налогом на прибыль. Арендные платежи  включаются в состав внереализационных  доходов, если налогоплательщик не определяет такие платежи как доходы от реализации. При формировании налоговой базы учитывается сумма выручки по договору аренды за вычетом НДС. При  исчислении налогооблагаемой прибыли  арендодатель вправе учесть расходы, непосредственно  связанные с осуществлением договора аренды предприятия.

Сумма арендной платы, предъявленная  арендодателем арендатору, является объектом налогообложения по НДС. Сумма  налога выделяется отдельной строкой  в счете-фактуре, который арендодатель выставляет арендатору.

Для арендодателя сумма арендной платы  признается доходом. Определить, к какому виду доходов относится арендная плата, можно с помощью пункта 5 Положения по бухгалтерскому учету  «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного  приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н. Если аренда является предметом  деятельности арендодателя, то сумма  арендной платы отражается как доходы от обычных видов деятельности. Если сдача в аренду не является основным видом деятельности организации, то арендная плата учитывается арендодателем в составе операционных доходов.

Арендная плата, которая является для арендодателя доходом, у арендатора признается расходом. Сумма арендной платы, перечисленная арендатором  арендодателю, в целях исчисления налога на прибыль включается в состав прочих расходов. Она принимается  в уменьшение налоговой базы за минусом  «входного» НДС, принятого к вычету. Но справедливо это только для  тех арендаторов, которые используют арендованное предприятие для извлечения прибыли.

Арендатор может использовать арендованное предприятие по своему усмотрению: сдавать помещения, входящие в состав имущественного комплекса, в субаренду, предоставлять материальные ценности третьим лицам взаймы или  во временное пользование (ст. 660 ГК РФ). Если предприятие (отдельные его  части) используется не по прямому назначению, но все-таки с целью получения  прибыли, сумма арендной платы (полностью  либо частично) включается в состав операционных расходов. «Входной» НДС, предъявленный арендодателем в  составе арендной платы, арендатор  может принять к вычету, поскольку  предприятие, сдаваемое в субаренду, используется для налогооблагаемых целей.

Методика расчета арендной платы при передаче в аренду предприятий.

Данная Методика расчета арендной платы применяется также при  сдаче комплекса имущества в  аренду, при сдаче муниципального имущества в аренду по договору аренды с правом выкупа.

Расчет арендной платы осуществляется по следующей формуле:

Апг = Ао + П,     (1.5)

где А – арендная плата годовая;

Ао – сумма амортизационных отчислений;

П – часть чистой прибыли от использования имущества.

Сумма амортизационных отчислений определяется исходя из рыночной стоимости  сдаваемого в аренду имущества и  норм амортизационных отчислений на полное восстановление: