Оценка недвижимости

 

Согласно условиям среднее значение 1 кв.м принимаем одинаковым для всех объектов. Стоимость производственно- складского помещения, определенная сравнительным подходом равна:

3000* 6 854= 20 563 000руб.

Таблица 19 - Рыночная стоимость нежилых помещений сравнительным подходом

№ п/п	Наименование объекта	Рыночная стоимость по сравнительному подходу, руб.
1	Складское помещение	13 709 000
2	Производственный цех	6 854 000
3	ИТОГО	20 563 000

 

13.4 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. Среди методов, используемых в доходном подходе, наиболее распространены: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации дохода.Для оценки рыночной стоимости недвижимого имущества принят метод прямой капитализации дохода, поскольку предполагаемые доходы стабильны и предсказуемы.

Метод прямой капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость имущественного объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления его на соответствующий коэффициент капитализации. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Метод прост, основан на данных прошлого периода и не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода

1. Оценка потенциального  валового дохода. Делается на  основе анализа текущих ставок  и тарифов на рынке для сравнимых  объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от имущества при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от главного параметра имущества и арендной ставки.

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к арендованному имуществу.

Действительный валовой доход ДВД = ПВД — скидки на простой и неплатежи.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого имущества. Основывается на анализе фактических издержек по его содержанию или типичных издержек на данном рынке.

4. Определение итогового показателя потоков денежных средств – чистого операционного дохода (ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.

5. Далее, после расчета ЧОД, необходимо определить коэффициент капитализации R. Понятие коэффициента капитализации включает доход на капитал и возврат капитала.

Ставка капитализации

Ставка капитализации при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости определяется как сумма безрисковой ставки дохода, премии за риск вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

Формула модели кумулятивного построения имеет следующий вид:

R=Rf+K + L + M + N,

где R - необходимая норма дохода на собственный капитал;

R/- очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка);

К - норма возврата капитала;

L - риск за низкую ликвидность недвижимости;

М- риск качества управления;

N— риск вложения в недвижимость.

Безрисковая ставка

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности.

Безрисковая ставка принята на уровне средней доходности долгосрочных ОФЗ по состоянию на 26.11.2013 г.– 7,21% (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp).

Расчет чистого операционного дохода

Чистый операционный доход определен на основе данных о доходах и расходах при сдаче объекта оценки в аренду.

Рыночная стоимость имущества, по методу прямой капитализации дохода, равна отношению чистого операционного дохода на ставку капитализации:

С = ЧОД/Rk

где С - стоимость имущества; ЧОД - чистый операционный доход; Rk - коэффициент капитализации.

Таблица 20 – Риски

		Уровень риска					Определение риска (максимальный уровень 5)
Виды риска		1	2	3	4	5
Риск инвестирования
1	Государственная гарантия возврата инвестиций			X			Нет правовой базы
2	Объемы инвестиций	X					Не требуются
3	Кредитная политика банков		X				Доступность долгосрочных кредитов
Количество наблюдений		1	1	1	0	0
Взвешенный уровень риска		1	2	3	0	0
Сумма весов		6
Количество факторов		3
Средневзвешенная величина		2,0
Качество управления
1	Ключевая фигура			X			Нет зависимости от ключевой фигуры
2	Стратегия маркетинга		X				Разработана
3	Финансовая структура		X				Хорошая
Количество наблюдений		0	2	1	0	0
Взвешенный уровень риска		0	4	3	0	0
Сумма весов		7
Количество факторов		3
Средневзвешенная величина		2,33

 

 

Расчет риска вложения в недвижимость (компенсация за низкую ликвидность недвижимости) не выполнялся, так как оцениваемые помещения является высоколиквидными вследствие относительно небольшого размера и выгодного местонахождения. Премия за данный вид риска принята равной 0,5 Rf.

Норма возврата капитала была принята оценщиком на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что СПИ здания 112 лет,  в эксплуатации находилось 12 лет, т.е. норма возврата капитала составит 100%/100=1%.

Рассчитаем ставку капитализации:

Rf- 7,21%; К - 1,0%; L – 3,6%; М -2,33%; N - 2,0%.

ИТОГО - 16,1%

Расчет стоимости аренды 1 кв.м. производственно-складских помещений выполнялся по данным Интернет-сайтов без учета корректировок на местоположение объектов-аналогов по стоимости коммерческой недвижимости в различных районах г. Красноярска. В результате анализа определена стоимость чистой аренды (без учета эксплуатационных расходов) 1 кв.м. производственно-складских площадей в районе расположения объекта оценки.

Таблица 21

Показатели	Объекты оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Объект оценки	Складское помещение
Место нахождения	г.Красноярск, ул. 9 мая, 18	г. Красноярск,  Железнодорож- ный район	г. Красноярск, Октябрьский район	г. Красноярск, Центральный район
Источник информации		http://www.rif-2000.ru	http://www.rif-2000.ru	http://www.rif-2000.ru
Стоимость аренды 1 кв.м.		210	190	260
Стоимость аренды 1 кв.м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.	220

 

 

При сдаче объектов недвижимости в аренду, как правило, существует недозагрузка, зависящая либо от площади объекта, т.е. не все сразу площади могут быть сданы в аренду, либо от времени, т.е. требуется определенное время для того, чтобы найти подходящего арендатора. По данным ведущих консалтинговых агентств в области управления недвижимостью NobbleGibbon, ColiersInternational коэффициент недозагрузки по городу Москве составляет 0,5% - 1% в год, для города Красноярск данный коэффициент 1-2%, берем среднее значение 1,5 %

Стоимость объектов оценки, определенная доходным подходом, составляет:

Таблица 22

Объект оценки	Полезная площадь, кв.м.	Коэффициент недозагрузки, %	Чистый операционный доход, руб.	Коэффициент капитализации, %	Стоимость, определенная доходным подходом, руб.
Складское помещение	2000	1,5	5 200 800	16,1	32 303 105
Производственный цех	1000	1,5	2 600 400	16,1	16 151 552
Итого	3000				48 454 657

 

Согласование результатов. В результате применения различных методов оценки получены ориентировочные значения рыночной стоимости имущества. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и выработка единой стоимостной оценки.

Затратный подход основывается на нормативной документации, однако не всегда адекватно отражает рыночные условия, принимаем весовой коэффициент 0,2.

Рыночный подход основывается на анализе цен покупки и продажи аналогов. Учитывая то, что рынок продажи производственно-складских помещений в г. Красноярске развит очень хорошо, принимаем весовой коэффициент 0,4.

Доходный подход является одним из основополагающих при оценке недвижимости, принимаем весовой коэффициент 0,4.

Таблица 23 - Традиционные подходы, использованные для расчета стоимости объекта

Наименование объекта оценки	Стоимость, руб.			Рыночная стоимость, руб.
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Весовой коэффициент	0,2	0,4	0,4	1,0
Складское помещение	28 910 942	13 709 000	32 303 105	24 187 030
Производственный цех	11 639 469	6 854 000	16 151 552	11 530 114
ИТОГО	40 550 411	20 563 000	48 454 657	35 717 144

 

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости составила 35 717 144 руб.

(тридцать пять миллиона семьсот семнадцать тысяч сто сорок четыре рубля)

Оценка стоимости транспортного средства.

 

Для оценки имущества используются различные методы оценки, объединенные в три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.  Данный подход основан на представлениях собственника имущества (продавца) о стоимости объекта. В основе расчета затратным подходом лежат издержки на приобретение (изготовление) объекта с учетом его обесценивания за срок эксплуатации. Расчет стоимости при таком подходе проводится в два этапа. На первом этапе рассчитывается стоимость приобретения нового, не бывшего в эксплуатации объекта. На втором — обесценивание объекта за время его эксплуатации.

Сравнительный (рыночный) подход наиболее применим для тех объектов, которые имеют развитый вторичный рынок. Применяя сравнительный подход, необходимо:

- выбрать единицы сравнения  и провести сравнительный анализ  объекта оценки и каждого объекта-аналога  по единицам сравнения. По каждому  объекту-аналогу может быть выбрано  несколько единиц сравнения.

- скорректировать единицы  сравнения для объектов-аналогов  по каждому элементу сравнения  в зависимости от соотношения  характеристик объекта оценки  и объекта-аналога по данному  элементу сравнения. При внесении  корректировок оценщик должен  ввести и обосновать шкалу  корректировок, и привести объяснения  того, при каких условиях значения  корректировок будут иными. Шкала  и процедура корректирования  единиц сравнения не должны  меняться от одного объекта-аналога  к другому.

- согласовать результаты  корректирования единиц сравнения  по выбранным объектам-аналогам.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, в соответствии с которым продается и покупается не собственно сам материальный объект, а тот доход, который может принести собственнику владение или пользование предметом. Возможности доходного подхода для оценки машин, оборудования и транспортных средств ограничены, так как объектом инвестирования, как правило, является не отдельная машина, а производственный или имущественный комплекс. Вычленить величину дохода, приходящуюся на конкретную машину или оборудование, в большинстве своем не представляется возможным.

Проанализировав достоинства и недостатки каждого из подходов, а также возможность их применения и корректность полученного результата, Оценщиком принято решение использовать затратный и сравнительный подход для оценки рыночной стоимости подлежащего оценке автотранспортного средства.

 

Описание оцениваемого имущества

 

Описание объекта оценки проводится на основании представленных данных Заказчика, и приведено ниже.

КАМАЗ 44108-010-10 гос.№ АА 111 Р 24, 2011 г.в.

ПTC 25 УА 422788 от 26.05.2011 г.;

Идент. № - отсутствует;

Год выпуска 2011;

Модель 44108,

Цвет темно-синий;

Мощность двигателя 260 л.с.;

Рабочий объем двигателя 8330 см³.;

Тип двигателя дизель;

Разрешенная максимальная масса 6000: кг;

Масса без нагрузки: 4000 кг.

Состояние отличное.

Затратный подход.

КАМАЗ 44108-010-10 гос.№ АА 111 Р 24, 2011 г.в.

В рамках затратного подхода определяется стоимость нового аналогичного автотранспортного средства с последующим применением величины физического износа.