Оценка недвижимости

Текущая стоимость денежных потоков в построгнозный рассчитывается с помощью фактора текущей стоимости на конец периода, а текущая стоимость в постпрогнозный период – по фактору текущей стоимости, рассчитанному на конец последнего прогнозного периода. При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.

15.3 Прогнозирование доходов и расходов предприятия

Прогнозирование доходов и расходов проводилось на основе бухгалтерской отчетности.

В таблице 32 проведен анализ чистой прибыли предприятия.

Таблица 32 - Анализ чистой прибыли предприятия

Показатели	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
Чистая прибыль, тыс. руб.	7 968	62892	69437	76381	84019	92421	101663
Цепной темп роста, доли ед.		549,24	65,45	69,44	76,38	84,02	92,42

 

4. Расчет потребности в собственном оборотном капитале

 

При построении прогноза денежного потока определяем величину собственного оборотного капитала, необходимого для бесперебойного функционирования бизнеса. Для определения величины оборотного капитала мы использовали следующий алгоритм.

Анализ и корректировка текущих активов и пассивов на дату оценки.

Расчет фактической величины собственного оборотного капитала на дату оценки на основе разности скорректированного значения оборотных активов и краткосрочных пассивов.

Расчет фактической величины оборотного капитала в процентах от прогнозируемой выручки за соответствующий период (таблица 33).

 

Таблица 33 - Расчет потребности в собственном оборотном капитале, тыс. руб.

Показатель	2011 г.	2012 г.
Валюта баланса	728 753	893 137
Оборотные активы	312 352	216 754
% Оборотных активов от  валюты баланса	42,86	24,26
Текущие обязательства	775 641	1 018 865
% Текущих обязательств  от валюты баланса	106,434004	114,0771237
Собственный оборотный капитал	-463 289	-802 111

 

 

5. Обоснование ставки дисконтирования

  

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Выбор вида ставки зависит от того, что принимается в качестве доходной базы для расчета стоимости капитала. Если это денежный поток для собственного капитала, то могут быть использованы два наиболее распространенных подхода к расчету ставки дисконта:

- модель оценки капитальных  активов (САРМ – capitalassetpricingmodel);

- модель кумулятивного  построения.

Если же составляется прогноз денежных потоков для всего инвестированного капитала (включая заемные средства), то для расчета коэффициента дисконтирования применяется метод средневзвешенной стоимости капитала.

Выбираем денежный поток для собственного капитала и расчет ставки дисконта по методу САРМ (модель САРМ наиболее часто используется в практике):

R = Rf + b(Rm - Rf)+S,

где R – ставка дисконтирования; Rf – норма дохода по безрисковым вложениям; Rm – среднерыночная норма доходности; b- коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране); S – риски, характерные для отдельной компании.

ΔR= Rm – Rf,

где ΔR – рыночная премия за вложения в рискованный инвестиционный актив.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам (сравниваемой длительности и размера суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка принята на уровне средней доходности ОФЗ – 7,21% (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp ).

Общая доходность рынка принята на уровне средней ставки по долгосрочным депозитам банков – 9,4% http://www.prostobank.ua/depozity/novosti/rost_stavok_po_depozitam_v_sentyabre_2012_prevzoshel_vse_ozhidaniya.

Бета-коэффициент (бета-фактор) — показатель, рассчитываемый для ценной бумаги или портфеля ценных бумаг. Является мерой рыночного риска, отражая изменчивость доходности ценной бумаги (портфеля) по отношению к доходности портфеля (рынка) в среднем (среднерыночного портфеля). Коэффициенты бета в мировой практике обычно рассчитываются путем анализа статистической информации фондового рынка. Данные о коэффициентах бета публикуются в ряде финансовых справочников и в некоторых периодических изданиях, анализирующих фондовые рынки.

В таблице 34 приведены средние значения коэффициента Бета по отраслям.

Бета-коэффициенты ценных бумаг стабильных компаний колеблются в интервале от 0,5 до 2.

(Источник: http://www.stern.nyu.edu/)

Таблица 34

Наименование	Значения
Аэрокосмическая промышленность	0,8
Гостиничный бизнес	0,92
Деревообработка	0,84
Железнодорожный транспорт	0,82
Жилищное строительство	0,85
Машиностроение (промышленное)	0,8
Мебельная промышленность	0,87
Нефтяная и газовая промышленность	1,01
Обувная промышленность	0,93
Операции с недвижимостью	0,68
Производство продуктов питания	0,66
Промышленность стройматериалов	0,84
Реклама	1,39
Телекоммуникации: производство оборудования	2,28
Телекоммуникации: обслуживание населения	1,62
Торговля компьютерами	1,92
Торговля продуктами питания	0,69
Торговля одеждой	0,96
Угольная промышленность	1,03
Упаковка	0,84
Фармацевтическая промышленность и медицина	0,9
Химическая промышленность	0,81
Цветная металлургия и добыча цветных металлов	0,99
Целлюлозно-бумажная промышленность	0,84
Энергетика	1,66
Черная металлургия и добыча нецветных металлов	0,99

 

Берем коэффициент для Жилищного строительства = 0,85

 

Расчет рисков

 

Премия за риск вложения в малый бизнес равна 2,5%, так как оцениваемое предприятие относится к малому предприятию по критерию численности работников – 85 человека. Источник информации: http://mavritsky.ucoz.ru/publ/riski_khozjajstvennoj_dejateln

Премия за закрытость компании принята равной нулю.

Премия за страновой риск не рассчитывается, так как безрисковая ставка определялась по доходности облигаций федерального займа РФ.

Рассчитаем ставку дисконтирования (таблица 35).

Таблица 35 - Расчет ставки дисконтирования, %

Показатели	Значения
Rf – норма дохода по  безрисковым вложениям.	7,21%
Rm – среднерыночная норма  доходности	9,4%
β- коэффициент бета	0,85
S1 - премия за риск вложения  в малый бизнес	2,5%
S2 – премия за закрытость  компании	0%
S3 – премия за страновой  риск	0%
Ставка дисконтирования	11,6%

 

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

Назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположения относительно будущего состояния объекта;

Принятия допущения относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием рассчитанной ставки капитализации.

В данном случае Оценщик при расчете стоимости реверсии счел возможным использовать метод капитализации дохода постпрогнозного периода. Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является модель Гордона.

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании построгнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбираем расчет стоимости по модели Гордона. По модели годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в стоимости при помощи ставки капитализации, рассчитанной как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V(term) = CF(t+1) / (Rd - g),

где V(term) – стоимость в постпрогнозный период; CF(t+1) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; Rd – ставка дисконтирования; g – долгосрочные темпы роста денежного потока.

Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконтирования, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода. Исходя, из рассчитанной ставки дисконтирования, расчет коэффициента дисконтирования проводится по следующей формуле:

Кd  = 1/(1+Rd)n,

где Кd – коэффициент дисконтирования; Rd – ставка дисконтирования; n - прогнозный год.

Осуществляя дисконтирование спрогнозированного денежного потока, следует учитывать тот факт, что предприятие получает доходы и осуществляет расходы равномерно в течение года, поэтому дисконтирование потоков должно быть произведено для середины периода.

Долгосрочные темпы роста денежного потока были приняты в размере 5,7% в год (прогноз инфляции Минэкономразвития РФ на 2016 год 5,7%,http://apecon.ru/content/view/31/47/).

Таблица 36 - Расчет ставки капитализации

Ставка дисконтирования	11,6%
Долгосрочные темпы роста денежного потока	5,7%
Ставка капитализации	5,9 %

 

 

15.6 Расчет стоимости бизнеса методом ДДП

 

Таблица 37- Расчет методом дисконтирования денежных потоков

Наименование	28.10. 13- 28.10.14	28.10.14- 28.10.15	28.10.15- 28.10.16	28.10.16- 28.10.17	28.10.17- 28.10.18	Постпрогнозный период
Выручка от реализации продукции без НДС, тыс. руб.	982 451	1 080 696	1 188 765	1 307 642	1 438 406
Себестоимость, тыс. руб.	967733	1064506	1170957	1288052	1416857
Прибыль до налогообложения, тыс. руб.	14718	16190	17809	19590	21549
Прочие операционные доходы	96775	106452	117097	128807	141688
Прочие операционные расходы	22633	24896	27385	30124	33136
Прибыль (убыток) до налогооблажения	88860	97746	107521	118273	130100
Текущий налог на прибыль	17772	19549	21504	23655	26020
Пени и штрафы	1651	1816	1998	2198	2417
Чистая прибыль, тыс. руб.	69437	76381	84019	92421	101663
Амортизация, тыс. руб.	36747	36747	36747	36747	36747
Изменение собственного оборотного капитала, тыс. руб.	0	0	0	0	0
Капитальные вложения	36747	36747	36747	36747	36747
Изменение долгосрочной задолженности, тыс. руб.	0	0	0	0	0
Денежный поток, тыс. руб.	69437	76381	84019	92421	101663
Коэффициент дисконтирования (ставка дисконтирования 11,6%)	0,9	0,8	0,72	0,64	0,58
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	62 493	61 104	60 493	59 149	58 964
Дисконтированный денежный поток с нарастающим итогом	62 493	123 597	184 090	243 239	302 203
Постпрогнозная стоимость	2 345 932
Текущая стоимость тыс. руб.	1 360 640
Итоговая стоимость, тыс. руб.	1 796 602