Оценка недвижимости

рыночная стоимость которого равна 2 073 800 руб. (источник информации: www.24auto.ru).

Ниже приведен расчет рыночной стоимости оцениваемого автомобиля.

Таблица 24

Затратный (методика  РД 37.009.015-98)
Розничная цена на дату оценки нового автомобиля (аналога):	2 200 000 р
Расчет износа.
При определении стоимости автомобиля использована методика, опубликованная в "Методическом руководстве по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3" разработанное Государственным Научным Центром "НАМИ", утвержденное Министерством Экономики РФ 04.07.98г. и согласованное Министерством Юстиции РФ от 25.02.98г.
При расчете износа были использованы коэффициент износа по пробегу в % на каждую 1000 км и коэффициент старения в % на каждый год эксплуатации. Износ автомобиля вычислялся по формуле:  Итр = (И1 * Пф + И2 * Дф),  где
Пф - пробег, тыс. км, с точностью до 0,1 равен:	25,7
Дф - длительность эксплуатации в годах, с точностью до 0,1 равна:	0,8
Пф / Дф - среднегодовой пробег, тыс. км:	22,4
И1 - показатель износа по пробегу, в % на 1000 км:	0,1
И2 - показатель старения, в %  на 1 год эксплуатации:	0,85
Итр - износ транспортного средства	3,25%	71500р.
Определенный расчетным путем  физический износ  не всегда соответствует действительности, необходимо внести корректировку  износа учитывая состояние автомобиля, п. 3.5 РД 37.009.015-98:
Наличие дефектов,  из-за интенсивной эксплуатации	2,0%	44 000р.
По причине морального старения (функциональный износ)	1,5%	33000р.
Накопленный износ с учетом выявленных факторов составляет:	6,75%	148500р.
Стоимость автомобиля определенная по методике РД		2051500р.

 

Таким образом, рыночная стоимость автомобиля КАМАЗ 44108-010-10 гос.№ АА 111 Р 24, 2011 г.в., определенная затратным подходом, составляет 2051500 руб.

 

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода в качестве аналогов выбираются автотранспортные средства аналогичных марок.

КАМАЗ 44108-010-10 гос.№ АА 111 Р 24, 2011 г.в

Рыночная стоимость объекта оценки определяется путем анализа зависимости стоимости объектов, бывших в эксплуатации, от их срока.

Таблица 25

№ п/п	Год выпуска	Цена, руб.	Источник информации
1	2011	1 850 000	www.24auto.ru
2	2012	2 000 000	www.24auto.ru
3	2011	1 950 000	www.24auto.ru
4	2012	2 100 000	www.24auto.ru

 

 

Так как объекты-аналоги имеют примерно один возраст (2011-2012 гг. в.) и техническое состояние, то рыночная стоимость автомобиля КАМАЗ 44108-010-10 гос.№ АА 111 Р 24, 2011 г.в. определена как среднеарифметическое значение и равна  1 975 000 руб.

Согласование результатов оценки транспортных средств

Оценка рыночной стоимости автотранспортного средства проводилась с помощью затратного и сравнительного подходов.

Для определения обоснованной рыночной стоимости имущества используется метод весовых коэффициентов.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом проводился с помощью метода амортизированных затрат замещения. При этом определялась стоимость новых объектов, аналогичных оцениваемым, с последующим применением величины физического износа. Можно считать, что с данной точки зрения затратный подход аналогичен сравнительному подходу — в качестве аналогов используются новые, не бывшие в эксплуатации объекты, затем проводится корректировка стоимости аналогов на величину износа объекта оценки.

В рамках сравнительного подхода сопоставление объекта оценки проводилось с аналогичными объектами, выставленными на продажу на вторичном рынке автотранспортных средств. Данный подход в наибольшей степени соответствует понятию рыночной стоимости, и именно этот подход отражает оценку объекта рынком. Однако, в рамках данного подхода достаточно сложно учесть техническое состояние аналогов, и его отличие от состояния объекта оценки, поэтому данный подход дает недостаточно корректный результат.

Исходя из выше изложенного, использованным в оценке подходам придаются следующие весовые коэффициенты: затратному подходу – 0,50, сравнительному подходу – 0,50.

Расчет обоснованной рыночной стоимости объектов, по состоянию на дату оценки проводится по формуле:

Рс = Рсзп х 0,50 + Рссп х 0,50, где

Рс – рыночная стоимость объекта оценки,

Рсзп – рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, руб.;

Рcсп – рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, руб.

Расчет обоснованной рыночной стоимости объектов оценки приведен ниже.

Таблица 26

№п/п	Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость затратным подходом, руб.	Рыночная стоимость сравнительным подходом, руб.	Обоснованная рыночная стоимость, руб.
1	КАМАЗ 44108-010-10 гос.№ АА 111 Р 24, 2011 г.в	2 051 500	1 975 000	2 013 250

 

 

Таким образом, обоснованная рыночная стоимости транспорта равна

2 013 250

(два миллиона тринадцать тысяч двести пятьдесят рублей)

Использование доходного подхода совместно с затратным и сравнительным возможно только при оценке раритетных автомобилей в случае, когда оцениваемые автомобили приносят доход их владельцам от использования на съемках фильмов, участия в демонстрационных пробегах раритетных автомобилей с призовым фондом и экспонирования на выставках раритетных автомобилей.

Доходный подход, пока рынок аренды автотранспорта не очень прозрачен и недостаточно развит, обычно не применяется.

13.2.2 Расчет стоимости запасов

 

Запасы предприятия являются высоколиквидными активами, поэтому данную статью баланса принимаем без корректировки –64097 тыс. руб.

 

13.2.3 Расчет стоимости дебиторской задолженности

 

Руководствуясь принципом существенности, Оценщик принял стоимость дебиторской задолженности предприятия по балансовой стоимости, так как она составляют незначительную часть активов предприятия. Общая рыночная стоимость дебиторской задолженности равна  149 368 тыс. руб.

 

4. Расчет чистых активов предприятия

Таблица 27 - Расчет рыночной стоимости чистых активов ООО «Север-строй»

Показатель	Рыночная стоимость, тыс. руб.
Нематериальные активы	0
Основные средства	37 730
Незавершенное строительство	797 707
Отложенные налоговые активы	154
Прочие внеоборотные активы	0
Запасы	64 097
НДС	0
Долгосрочная дебиторская задолженность	0
Краткосрочная дебиторская задолженность	149368
Денежные средства	3289
Прочие оборотные активы	0
Итого актива для расчета чистых активов	1 052 345
Долгосрочные обязательства	0
Краткосрочные заемные средства	0
Кредиторская задолженность	344830
Доходы будущих периодов	674035
Итого пассива для расчета чистых активов	1 018 865
Стоимость чистых активов предприятия	33 480

У предприятия имеется незавершенное строительство на сумму 797 707 000 рублей. В незавершенное строительство входит новое здание, которое ещё не сдано в эксплуатацию.

Рыночная стоимость ООО «Север-строй» согласно затратному подходу к оценке стоимости бизнеса равна 33 480 (двадцать семь миллионов триста девяносто семь рублей.)

 

14. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

 

В рамках сравнительного подхода к оценке стоимости бизнеса были выбраны 6 предприятий-аналогов, специализирующихся на капитальном ремонте и строительных работах.

 

Источники информации: www.rbc.ru.

 

 Ниже в таблицах приведены расчеты основных рыночных мультипликаторов по предприятиям-аналогам и стоимости оцениваемого предприятия на их основе.

 

Таблица 28 - Данные о предприятиях-аналогах

№ п/п	Наименование	Цена предложения, тыс.руб.
1	Аналог 1 (ООО), Ачинск	20 560
2	Аналог 2 (ООО), Новокузнецк	30 700
3	Аналог 3 (ООО), Томск	25 800
4	Аналог 4 (ООО), Енисейск	28 500
5	Аналог 5 (ООО), Пермь	27 300
6	Аналог 6 (ООО), Барнаул	22 000

 

 

Таблица 29 - Мультипликаторы по предприятиям-аналогам

№ п/п	Мультипликатор «цена/прибыль»	Мультипликатор «цена/чистые активы»
1	0,41	0,93
2	0,46	1,20
3	0,37	1,03
4	0,48	1,04
5	0,42	1,02
6	0,32	1,05
7	Среднее значение – 5,61	Среднее значение - 1,08

 

 

Таблица 30 - Данные о показателях предприятий-аналогов

№ п/п	Чистая прибыль, тыс. руб.	Чистые активы, тыс. руб.
1	50 420	22 000
2	66 450	25 600
3	70 600	25000
4	59 800	27 500
5	65 300	26 700
6	68 000	21 000

 

 

Так как по рассматриваемым предприятиям–аналогам значения мультипликаторов «Цена/Прибыль» и «Цена/Чистые активы» незначительно отличаются от среднего значения (0,41 и 1,05 соответственно), то расчет рыночной стоимости оцениваемого предприятия будем выполнять по усредненным значениям мультипликаторов по выборке объектов-аналогов. Причем весовые коэффициенты примем равными 50% и 50% для каждого мультипликатора.

Рыночная стоимость предприятия равна:

62892*0,5*0,41+ 33 480*0,5*1,05 = 30 469 тыс. руб.

Рыночная стоимость ООО «Север-строй» согласно сравнительному подходу к оценке стоимости бизнеса равна 30 469 (тридцать миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч рублей.)

15. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ БИЗНЕСА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ. МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

15.1 Выбор  модели

Таблица 31 - Выбираем модель денежного потока для собственного капитала.

Действие	Показатель
Плюс Плюс (минус) Плюс (минус) Плюс (минус) Итого	Чистая прибыль  после уплаты налогов  Амортизационные отчисления Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала Продажа активов (капитальные вложения)     Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности  Денежный поток для собственного капитала

 

 

15.2 Определение длительности прогнозного периода

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более длительный срок. В международной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в странах с переходной экономикой, как в России, допустимо сокращение прогнозного периода 3-5 лет. Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного. В рамках данной оценки был выбран период прогноза на 5лет.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах в ретроспективном периоде; прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.