Оценка рыночной стоимости торгового павильона

Таблица 4.1 – Обоснование интенсивности проявления критериев

Критерии	Приоритетный подход	Интенсивность проявления элемента	Обоснование интенсивности проявления критериев
фА	Доходный	Умеренное превосходство перед затратным  методом	Доходность  объекта в большей степени  отражает действительные намерения  потенциального покупателя и продавца. Поэтому доходный подход имеет преимущество перед затратным подходом для  данного критерия.
бБ	Доходный, сравнительный	Равная  важность	Для оценки объекта сравнительным подходом использовались данные агенств неодвижимости Сахалинской области и материалы сайтов , с актуальными предложениями. Доходный подход  содержит прогнозные данные, качество которых достаточно достоверно.
вВ	Доходный	Умеренное превосходство перед сравнительнымметодом	Конъюнктурные колебания в данном случае учитываются только в доходном подходе (при расчете ставки дисконтирования и капитализации).
гГ	Доходный, сравнительный	Равная  важность	Оба подхода  косвенно учитывают основные характеристики объекта оценки. Как расчет доходным подходом, так и расчет сравнительным подходом отражает такую особенность объекта оценки, как доходность, которая зависит от места расположения объекта, его физических характеристик.

 

 

Таблица 4.2 - Матрица сравнения и расчета значений приоритетов

	А	Б	В	Г	Вес критерия
А	1	5	4	1	(1,000x5,000x4,000x х1,000)1/4 =	2,115	2,115/ 5,233=	40,42%
Б	1/5	1	5	1/5	(0,2 x 1,000 x 5,000 x х 0,2)1/4 =	0,669	0,669/5,233=	12,78%
В	1/4	1/5	1	1/4	(0,25x 0,2 x 1,000 x х 0,25)1/4 =	0,334	0,334/ 5,233=	6,38%
Г	1	5	4	1	(1,000x5,000x4,000x х1,000)1/4 =	2,115	2,115/5,233=	40,42%
СУММА					5,233		100,00%

 

В таблицах 4.3 – 4.6 представлен расчет по критериям А, Б, В и Г соответственно.

 

Таблица 4.3 -  Расчет по критерию А

	Д	С	Вес метода по критерию А
Д	1	5	(1 x 5)1/2 =	2,24	2,24 / 2,69=	83,27%
С	1/5	1	(1/5 x 1)1/2 =	0,45	0,45 / 2,69=	16,73%
СУММА			2,69		100,00%

 

Таблица 4.4 - Расчет по критерию Б

	Д	С	Вес метода по критерию Б
Д	1	3	(3 x 1)1/2 =	1,73	1,73 / 2,31   =	74,89%
С	1/3	1	(1/3 x 1)1/2 =	0,58	0,58 / 2,31  =	25,11%
СУММА			2,31		100,00%

 

Таблица 4.5 - Расчет по критерию В

	Д	С	Вес метода по критерию В
Д	1	2	(2 x 1)1/2 =	1,19	1,19/ 2,90=	41,04%
С	1/2	1	(1/2 x 1)1/2 =	1,71	1,71 / 2,90 =	58,96%
СУММА			2,90		100,0%

 

Таблица 4.6 - Расчет по критерию Г

	Д	С	Вес метода по критерию Г
Д	1	4	(4 x 1)1/2 =	2,00	2,00 / 2,71=	73,80%
С	1/4	1	(1/4 x 1)1/2 =	0,71	0,71 / 2,71=	26,20%
СУММА			2,71		100,00%

 

Расчет  итогового значения весов представлен в таблице 4.7

 

Таблица 4.7 - Расчет итогового значения весов

	А	Б	В	Г	Итоговое значение весов для всех подходов
	0,4042	0,1278	0,0638	0,4042
Д	0,8327	0,7489	0,4104	0,7380	0,4042 x 0,8327+ 0,1278 x 0,7489 + 0,0638x х 0,4104 + 0,4042 x 0,7380	75,68%
С	0,1673	0,2511	0,5896	0,2620	0,4042 x 0,1673 + 0,1278x 0,2511+ +0,0638x х 0,5896 + 0,4042 x 0,2620	24,32%
СУММА						100,00%

 

 

Следовательно, при определении рыночной стоимости  объекта оценки удельный вес доходного  подхода составил 75,68%, сравнительного - 24,32%.

Итоговые  значения рыночной стоимости указаны в таблице 4.8.

 

 

 

 

 

Таблица 4.8 - Рыночная стоимость объекта оценки

№ строки	Название расчетного параметра нежилого помещения, общей площадью 107,2 кв.м.	Значение
1	Удельный вес сравнительного подхода  в рыночной стоимости	24,32%
2	Стоимость сравнительным подходом, руб. не включая НДС	1 292 340
3	Удельный вес доходного подхода  в рыночной стоимости	75,68%
4	Стоимость доходным подходом, руб. не включая  НДС	1 330 490
5	Рыночная стоимость объекта оценки (ст.1 х ст.2 + ст.3 хст.4), руб. не включая НДС	1 329 000

 

Таким образом, выполнив необходимые расчеты, можно прийти к следующему выводу: рыночная стоимость объекта оценки - недвижимого имущества: здание торгового павильона общей площадью 42 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск ул. Ленина 268а ст1 составляет  1 329 000 руб. (Один миллион триста двадцать девять тысяч рублей) без учета НДС. (с учетом НДС 1 568 220 рублей.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих:

• цель использования результатов оценки;
• вид определяемой стоимости;
• характер оцениваемых прав на недвижимость;
• тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др.

Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося  единственным в своем роде.

В производственно - экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Основная  цель оценки недвижимости – определение  рыночной или иной стоимости объекта  и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Поставленные  цели и задачи в данной курсовой работе были выполнены.

В зависимости  от конкретной ситуации результаты, полученные при использовании каждого из подхода, в большей или меньшей степени отличаются  друг от друга. В ходе работы были изучены основные подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный.

 Стоимость  объекта оценки сравнительным подходом составляет 1 292 340 рублей.

Стоимость объекта доходным подходом 1 330 490 рублей.

В завершении работы было проведено согласование результатов, где при определении  рыночной стоимости удельный вес  доходного подхода составил 75,68%, а сравнительного 24, 32%.

Таким образом, рыночная стоимость  объекта оценки, округленно составила 1 329 000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации ", от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ

2. Учебное и практическое пособие «Оценка рыночной стоимости недвижимости». М.: Дело, 2008

3. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.

4. КО-ИНВЕСТ. Индексы цен в строительстве. Выпуск № 50. 2006 год.

5. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность: учебное пособие / М.М. Соловьева. – М.: ГУ ВШЭ, 2008. 80с.

6.  Теория и практика оценочной  деятельности: метод. Указания / сост. : А.С. Шпак, М.В. Цыпленкова. – Владивосток:  Изд-во ТГЭУ, 2009. – 48с.

7. Теория и практика оценочной деятельности: метод. указания/ сост.: А. С. Шпак, М. В. Цыпленкова. - Владивосток: Издательство ТГЭУ, 2009. - 48с.

8. Авито. Ру

9. СахКом. Маркет

10. LOX.ru

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

Приложение 1 - Шкала укрупненной оценки технического состояния зданий

Характеристика технического состояния	Диапазон коэффициентов физического  износа, %	Код технического состояния
Отличное состояние, ремонт не требуется	0 20	А
Хорошее состояние, требуется текущий  ремонт	20 40	B
Удовлетворительное состояние, требуется  капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов	40 60	C
Неудовлетворительное состояние, требуется  капитальный ремонт	Более 60	D

 

Приложение 2- Рекомендуемые скидки на торг, %