Оценка рыночной стоимости торгового павильона

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов  определяет итоговую величину стоимости  объекта оценки.

Выбор (отказ) того или иного подхода  осуществляется исходя из специфики  оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава  сведений, содержащихся в собранной  информации.

Затратный подход предполагает определение  рыночной стоимости соответствующих прав на земельный участок, относимый  к объекту оценки. Данные о межевании  земельного участка Оценщику не представлены. Официальной сметой затрат на покупку  прав на земельный участок и строительство  на нем здания Оценщик не располагает. Поскольку значительная часть стоимости объекта недвижимости приходится на относящийся к нему земельный участок, Оценщик считает, что отсутствует объективная возможность достоверного определения рыночной стоимости  объекта оценки затратным подходом ввиду недостаточности информации.

В сравнительном подходе для  оценки применен метод сравнения  продаж, так как имеется достаточное  количество рыночной информации об аналогичных  участках, выставленных на продажу  в районе расположения объекта оценки. При применении сравнения продаж стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи  аналогичных объектов. Каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым. В цену продажи объектов-аналогов вносятся поправки, отражающие существенные различия между аналогом и объектом оценки.

В доходном подходе для определения рыночной стоимости объекта оценки был  использован метод капитализации  денежного потока, поскольку текущие  арендные платежи приближенно соответствуют  доходам, ожидаемым в будущем.

3.2 Расчет сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

Ввиду недостаточной информации о  сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг  предложений на продажу.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа  продаж, может быть рассчитана по формуле:

С с. = П * С ан.,

где Сс - стоимость здания, определенная методом аналогичных продаж, руб.; П - площадь здания, кв.м; Сан - стоимость 1 кв.м площади сопоставимых аналогов, руб.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1.  Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

2.  Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3.  Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

4.  Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В настоящее время на рынке недвижимости Сахалинской области спрос и предложение на объекты аналогичного назначения и главное, качества и процента завершенности, характеризуются высокой активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для применения сравнительного подхода.

В результате анализа информации, полученной агентств недвижимости         г. Южно- Сахалинска,а так же с сайтов Авито.ру, СахКом, LOX, были выявлены имеющиеся на дату оценки предложения объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту недвижимости:

Таблица 3.1 – характеристики объектов торгового назначения по сравнительным продажам

Номер объекта сравнения	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Местонахождение	ул. Ленина 268а ст1	Ул.Ленина	Ул. Вокзальная, рядом с маг. «Инесса»	Коммунистический проспект, рядом  с кафе Бубо
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Цена предложения		1 700 000	420 000	800 000
Источник информации		89242853653 Sakh.Com маркет	Авито.ру	Сайт о продаже недвижимости OLX.ru
Строительные характеристики		Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены сендвич- панель	Фундамент бетонный, стены шлакоблок
Общая площадь, кв. м	42	30	24	31,5
Площадь участка, кв.м	52	30	24	31,5
Коммуникации	Все необходимое	Все необходимое	Частично	Все необходимое
Состояние	Отличное	Отличное	Хорошее, ремонт не требуется	Отличное
Использование	Продуктовый павильон	Продуктовый павильон	Обувной павильон	Продуктовый павильон

Окончательный расчет средней рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными  оценками, одна из которых учитывает  количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной  от первоначального значения стоимости  аналога.

Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D1 удельный вес, %; Q1 – всего  корректировок; q1 количество корректировок  по данному аналогу; n – количество аналогов.

Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной стоимости от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D2 удельный вес, %; Q2 – суммарное  отклонение; q2 отклонение по данному  аналогу; n – количество аналогов.

 

 

 

 

Таблица 3.2 - Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом

Показатели	Объект оценки	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3
Стоимость аналога, руб	-	1700000	420000	800000
Общая площадь здания, кв.м.	42	30	24	31,5
Техническое состояние	А	А	В	А
Стоимость 1 кв.м, руб.	-	56 666	17 500	25 396
Корректировка на торг	-	-5%	-5%	-5%
Корректировка на дату предложения	-	0%	0%	0%
Корректировка на тип здания	-	0%	0%	0%
Корректировка на местоположение	-	-5%	0%	0%
Корректировка на площадь	-	-2%	-1%	-1%
Корректировка на уровень отделки	-	-0%	10%	-0%
Корректировка на коммуникации	-	0%	10%	0%
Итоговая процентная корректировка	-	-12%	-26%	-6%
Скорректированная цена за 1 кв. м 1, руб.	-	49866	12950	23 872
Корректировка на техническое состояние, руб.	-	0	2 000	0
Скорректированная цена за 1 кв. м 2, руб.	-	49 866	14 950	23 872
Коэффициент вариации, %	-	-	-	-
Количество корректировок	-	3	4	2
Удельный вес по количеству корректировок	-	32,57%	25,72%	41,71%
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по количеству корректировок, руб.				30 044
Процент отклонения от первоначальной цены предложения	-	12,00%	26,00%	6,00%
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены	-	36,36%	20,45%	43,18%
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб.				31 496
Итоговая стоимость 1 кв.м., руб.				30 770
Рыночная стоимость объекта, руб.				1 292   340

К стоимостям предложения объектов-аналогов были применены следующие корректировки:

1.         Корректировка на цену предложения (корректировка на уторгование). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Анализ рынка показывает, что при совершении сделок купли-продажи цена предложения снижается в среднем на 3-5%.

2.         Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

3.         Корректировка на тип здания. Рассматриваемые объекты недвижимости и их аналоги являются однотипными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания и помещения оценщиками не применялась.

4.  Корректировка на местоположение. Стоимость зданий и помещений торгового назначения во многом определяется близостью к центру города, удобством подъездных путей, а так же зависит от уровня развития социальной и экономической инфраструктуры населенного пункта, в котором расположен объект оценки и количества потенциальных посетителей, что в свою очередь зависит от наличия и количества в районе расположения торговых площадей жилых домов. Аналог №1 объекта оценки расположен недалеко от центра города. В связи с этим к нему была применена понижающая корректировка в размере 5%. Сюда приезжает много людей, поэтому здесь большее количество потенциальных посетителей. В связи с этим к данному аналогу была применена понижающая корректировка в размере 5%.

Аналоги № 2,3 расположены в одинаковой от центра близости, в районах со средней проходимостью, в связи с этим корректировка на местоположение к аналогам не применялась.

5.      Корректировка на площадь зданий. Стоимость 1 кв.м. в зданиях большей площади, как правило, меньше, чем в зданиях меньшей площади. На основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости г. Южно-Сахалинска и Сахалинской области был сделан вывод о том, что увеличение площади аналогичных зданий в среднем на 300 кв.м приводит к снижению стоимости на в среднем 3%.

6.  Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к стоимостям 1 кв. м площади торговых зданий в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. По данным обзоров рынка недвижимости хуже отделанные здания стоят в среднем на 5-15% дешевле, чем оснащенные на более высоком уровне. Аналог №2, имеет хороший уровень отделки, как объект оценки, кроме аналогов №1и №3 с отличным уровнем отделки. Таким образом, к его стоимости была применена понижающая корректировка в размере 10%.

7.  Корректировка на техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Размер корректировок был принят на основе анализа цен строительных организаций Сахалинской области. В среднем отличие в стоимости за 1 кв. м для зданий торгового назначения, техническое состояние которых отличатся по шкале, приведенной в Таблице 7, на одно значение, составляет 40 рублей.

 

Таким образом, стоимость  объекта оценки – торгового павильона, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина 268а ст.1 , определенная сравнительным подходом составляет 1 292 340 руб. без учета НДС.

3.3 Определение стоимости объекта доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что  стоимость недвижимости непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые  принесёт данная недвижимость. Другими  словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние  деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в  аренду) и от последующей продажи.

Сущность данного подхода заключается  в следующем: средства, вложенные  в имущество, должны приносить доход  не меньший, чем та же сумма, размещенная  в альтернативном, наименее рисковом месте.

В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В  российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Методов оценки, входящих в доходный подход более 20, но в российской практике более распространены два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.

Из группы методов доходного  подхода для рассматриваемого объекта  наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капитализации  доходов и метод дисконтирования  денежных потоков.