Оценка рыночной стоимости торгового павильона

Земельный участок на котором расположен объект оценки принадлежит ИП Ковалевой также на праве аренды, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 1926-00 от 12.02.2001года.

1.5 Основные понятия и определения 
 
. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена сделки с объектом оценки, которая может быть совершена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:   
 
·       одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;  
 
·       стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;  
 
·       объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;  
 
·       цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;  
 
·       платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 
 
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. 
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. 
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. 
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним . 
Объект сравнения - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества. 
Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. 
 
Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. 
Полная стоимость воспроизводства - есть совокупность затрат, требующихся на воспроизводство копии объекта из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах. 
Полная стоимость замещения - есть текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта. 
Износ объекта оценки - снижение стоимости объекта под действием различных причин. 
Неустранимый износ объекта оценки - износ, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость, либо устранение которого физически невозможно. 
Устранимый износ объекта оценки - износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость. 
Физический износ объекта оценки - износ, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних механических факторов. 
Внешний износ объекта оценки - износ в результате изменения внешней экономической ситуации. 
Функциональный износ объекта оценки - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемых к данному имуществу. 
Совокупный износ - износ, включающий составляющие физического, функционального и внешнего износов. 
Остаточная стоимость объекта оценки - стоимость с учетом совокупного износа. 
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Дата определения  стоимости объекта оценки - временной период (срок), в течение которого производятся работы по оценке объекта. При этом, начало периода -дата осмотра объекта оценки, окончание периода - дата утвержения отчета об оценке

В соответствии с Постановлением Правительства  Российской Федерации № 519 «Об утверждении  стандартов оценки» понятие «восстановительная стоимость», применявшееся ранее  к оценке, сейчас относится к категории  «специальная стоимость объекта  оценки». Для удобства чтения и во избежание путаницы, в данном отчете сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекта оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа будет называться «восстановительной стоимостью объекта оценки»

 

1.6 Обзор общепринятых подходов оценки

 

При определении стоимости объекта оценки используют три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение  объекта оценки  являются  затраты,  необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении  которых  имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Использование трех подходов приводит к получению  трех различных величин стоимости  одного и того же объекта. После анализа  результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости  недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход наиболее соответствует  оцениваемому объекту оценки. Бывает так, что какой – то метод не используется. В этом случае надо обосновать причины не применения того или иного метода.

 

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Характеристика объекта оценки

Таблица 2.1. Описание объекта

Местонахождение объекта	г. Южно-Сахалинск,ул.Ленина 268а ст1.
Тип объекта недвижимости	Нежилое помещение: торговый павильон общей площадью 42 кв.м
Цель оценки	Определение рыночной  стоимости  объекта оценки
Оцениваемые права: 1.          Земельный участок 2.          Торговый павильон	Право аренды Право собственности
Основание для проведения оценки	Определение рыночной стоимости недвижимого  имущества для совершения сделки купли-продажи

 
Техническое обследование произведено  с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального  осмотра и данные, предоставленные  заказчиком. Непосредственный осмотр объекта проводился 27 декабря 2012 года. Уровень отделки объекта оценки можно охарактеризовать как хороший. Техническое состояние отличное.

Таблица 2.2

Год постройки здания	2000
Общая площадь, кв. м	42 кв. м
Количество этажей	1

Объект оценки принадлежит ИП Ковалевой на праве собственности.

Технические характеристики недвижимого  имущества представлены в Таблице

Таблица 2.3- Основные характеристики объекта недвижимого имущества

Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и  прочее)	Дефекты и техническое состояние
Фундамент	Бетонный ленточный	Техническое состояние оценивается  как отличное.
Стены и их наружная отделка	Шлакоблок, утепленный минеральной каменной ватой с фасадной отделкой профнастил	Техническое состояние оценивается  как хорошее, т.к имеются царапины
Перегородки	Гипсолит	Техническое состояние оценивается  как отличное
Перекрытия	Брус деревянный	Техническое состояние оценивается  как отличное
Покрытие кровли	Металлочерепица с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков.	Техническое состояние оценивается  как отличное
Полы	Деревянные, покрытые линолеумом	Техническое состояние оценивается  как удовлетворительное, т.к имеется вздутие материала местами, истертость линолеума
Проемы оконные	Двойные, глухие	Техническое состояние оценивается  как отличное
Проемы дверные	Металлические	Техническое состояние оценивается  как хорошее, т.к уплотнительные прокладки слегка изношены
Внутренняя отделка	Панели ПВХ	Техническое состояние оценивается  как отличное
Наружная отделка	Профнастил	Техническое состояние оценивается  удовлетворительное, т.к имеются  царапины, окрасочный слой местами  поврежден
Инженерное состояние	Электроснабжение, водопровод, система  отопления, вентиляция	Техническое состояние оценивается  как удовлетворительное, т.к имеются  отвесы проводов электропроводки, капельные  течи в местах врезки крана

 

 2.2. Описание месторасположения

 Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42 кв.метра, представляет собой объект нежилого назначения- продуктовый павильон, расположенный по адресу: г.  Южно-Сахалинск перекресток ул. Ленина 268а ст1. 

 Местоположение, природные  и климатические условия, транспортная  доступность объекта оценки

 

2.2.1 Анализ земельного участка

Оцениваемый объект находится в центральной  зоне г. Южно-Сахалинска. Объект оценки располагается на пересечении улиц Ленина и проспекта Победы. Данная территория достаточно плотно застроена жилыми зданиями, объектами предпринимательства,  имеет развитую транспортную сеть.

 

2.2.2  Окружение объекта оценки

 

В данном районе расположены учреждения: «СОВКОМБАНК»,  главный корпус  СахГУ и прилегающие к нему общежития, сеть продуктовых и продовольственных магазинов, аптеки, салоны красоты, обувные магазины, фирма по изготовлению из пушнины «Ханта», а так же сквер «Пушкина А.С.».

Данный  район относится к одному из центральных  районов  города.

 

2.2.3  Транспортная доступность

 

В непосредственной близости от объекта оценки (>400 метров) находятся автобусные остановки маршрутов 7, 45, 10, 62, 19, 20, 4, 28 («Южный гастроном», «Техник»). Оценивая транспортную доступность к основным объектам города (железнодорожный вокзал, один из ведущих вузов – СахГУ, центр города, торговые центры) можно отметить, что доступность осуществляется без пересадки, что весьма удобно, время в пути не превышает 20 мин. Расстояние до делового и административного центра ~ 7 мин. езды на автотранспорте, что позволяет сказать, что объект оценки расположен в непосредственной близости с центром города. 

Таким образом, транспортную доступность можно  оценить как отличную.

2.2.4 Благоустройство прилегающих территорий

 

Территория  вокруг объекта оценки асфальтирована. Подъездные пути к объекту оценки так же асфальтированы. Объект открыт для солнечного света. Непосредственно возле объекта оценки детская площадка отсутствует, однако по близости расположены другие детские площадки. Рядом не имеются зеленых насаждений. Прилегающая к объекту оценки  территория – не благоустроена.

2.2.5 Природные и климатические условия

 

Климат: умеренно муссонный, влажный. По притоку солнечной энергии Сахалин имеет не большие показатели из-за туманов.   Господствующее направление воздушных потоков меняется 2 раза в год вместе со сменой центров атмосферного давления. Зимой холодные массы воздуха с материка устремляются к океану. Поэтому на Сахалине и Курильских островах в это время преобладают северные и северо-западные ветры, стоят крепкие морозы. А летом, охлаждённые воздушные массы движутся в обратном направлении, и, проходя над островами, приносят много осадков, поэтому лето прохладное и влажное.

Осадки: Годовое количество осадков на Сахалинской области достигает одной тысячи и более миллиметров. Выпадают они далеко не равномерно.

 Наибольшее  количество осадков приходится  на июнь-июль, что характерно для  всего юга Дальневосточного региона,  находящегося в зоне муссонного  климата. Средний годовой уровень осадков: 861 мм.

Температура воздуха: Средняя температура января -8° до -13°C, августа +16° до +18°C. Максимальная температура воздуха колеблется от +8,4°C до -2,7°C.

Преобладающие направления ветров: В зимнее время преобладают северные ветра. В летний период – южные и юго-восточные.

Экологическое состояние территории: По данным расчетного моделирования концентрация вредных веществ и пыли в атмосферном воздухе в два и более раза превышает предельно допустимые концентрации (ПДК). Химическое загрязнение почв умеренное. Радиационный фон в норме - 11 мкР/ч. Состояние окружающей среды зависит от степени загрязнения воздуха выхлопными газами от проходящего поблизости автотранспорта и стоянок автобусов городских маршрутов. В безветренную погоду содержание вредных веществ в воздухе во много раз превышает допустимые концентрации.

2.2.6  Инженерная инфраструктура

Наличие инженерных коммуникаций: Объект оценки обеспечен электроснабжением, системой отопления, водопроводом и  другими инженерными коммуникациями.

2.2.7 Заключение оценщика

 

Объект  оценки имеет достаточно выгодное месторасположение  для здания торгового павильона. Имеет развитую инженерную и социальную инфраструктуру, отличную  транспортную  доступность.

 

 

 

 

 

3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1  Выбор последовательности  расчета стоимости

 

При определении  стоимости объекта оценки обычно используют три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Использование трех подходов приводит к получению  трех различных величин стоимости  одного и того же объекта. После анализа  результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости  объекта оценки устанавливается, исходя из того, какой подход наиболее соответствует  оцениваемому объекту.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ  от использования) затратный, сравнительный  и доходный подходы к оценке. Оценщик  вправе самостоятельно определять в  рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Подход к оценке представляет собой  совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.