Оценка рыночной стоимости торгового павильона

Воспользуемся первым из указанных  методов - прямой капитализацией дохода, которая базируется на прогнозировании  величины дохода на один год вперед. После чего определяется уровень  риска, связанный с получением данной величины потока, который находит  свое отражение в коэффициенте капитализации. Базовая формула для определения  стоимости с использованием метода прямой капитализации дохода имеет  следующий вид:

,

где V- стоимость объекта оценки; I – ожидаемый годовой доход  от использования объекта; R – годовая  ставка капитализации дохода.

Расчеты по методу прямой капитализации  включают определение:

потенциального валового дохода;

действительного (эффективного) валового дохода;

операционных расходов и чистого  операционного дохода;

– ставки капитализации;

– текущей стоимости объекта  недвижимости.

В качестве способа получения дохода от эксплуатации оцениваемого здания выбирается предоставление их в аренду за плату. Для определения суммы  годового дохода оценивается величина годовой арендной ставки за 1 кв. м  площади зданий и помещений определенного  типа. В этих целях была проанализирована ценовая информация web-порталов специализированного издания «Недвижимость Сегодня» и «Делового посредника», а также агенств недвижимости г. Южно-Сахалинска.

Определение ставки капитализации

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

-        обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

-        окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации  включает две составляющие - норму  дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.

В результат анализа информации, полученной от крупных Сахалинских агентств недвижимости, таких как «Сахсервис», «Арго», «Юлия-Недвижимость, а также из специализированного периодического издания «Деловой посредник», можно выявить имеющиеся на дату оценки предложения аренды зданий, аналогичных оцениваемому.

Таблица 3.4 - Информация об аналогах объекта оценки

Показатели	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3
Местонахождение	Г. Холмск ул. Советская	Г.Южно-Сахалинск Пр-т Победы	Г. Корсаков ул .Приморская
Наличие коммуникаций	есть	есть	есть
Уровень отделки	Хор.	Хор.	Хор.
Ставка аренды аналога, руб. с НДС/ кв. м в месяц	275	300	250
Ставка аренды аналога, руб. без НДС/ кв. м в месяц	233	254	212
Общая площадь, кв.м.	35	30	45
Техническое состояние	В	В	В

Окончательный расчет искомой рыночной стоимости среднемесячного размера  арендной платы за пользование объектом производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными  оценками, одна из которых учитывает  количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной  от первоначального значения арендной ставки аналога.

Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в  зависимости от схожести объекта  оценки с аналогами. Формула для  расчета удельного веса аналога  имеет вид:

где D удельный вес, %; Q – всего корректировок; q – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналогов

Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной ставки аренды от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D удельный вес, %; Q – суммарное  отклонение; q – отклонение по данному  аналогу; n количество аналогов.

Для определения степени однородности полученных стоимостей используется коэффициент  вариации. Совокупность значений в  выборке считается однородной при  значении коэффициента вариации не более 30%.

Таблица 3.5 - Расчет действительного валового дохода от использования объекта

Показатели	Объект оценки	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3
Общая площадь объекта недвижимости, кв.м.	42	35	500	45
Техническое состояние	В	В	В	B
Ставка аренды аналога, руб. без НДС/ кв. м в месяц	-	233	254	212
Корректировка на уторгование	-	-13%	-13%	-13%
Корректировка на дату предложения	-	0%	0%	0%
Корректировка ни тип здания	-	0%	0%	0%
Корректировка на местоположение	-	0%	5%	0%
Корректировка на площадь	-	16%	30%	16%
Корректировка на коммуникации	-	0%	0%	0%
Итоговая процентная корректировка	-	3%	12%	3%
Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м № 1, руб./мес	-	240	284	218
Корректировка на техническое состояние, руб.	-	0	0	0
Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м № 2, руб./мес	-	240	284	218
Коэффициент вариации, %	-	-	-	21%
Количество корректировок	-	2	3	2
Удельный вес по количеству корректировок	-	45,33%	19,34%	35,33%
Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по количеству корректировок, руб./мес.				241
Процент отклонения от первоначальной цены предложения	-	3,04%	11,81%	2,83%
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены	-	41,4%	16,6%	41,9%
Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб./мес.				238
Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. объекта  недвижимости, руб./мес.				240
Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. объекта  недвижимости, руб./г.				2 880

Стоимость аренды здания площадью 42 кв м в год 426 838 рублей.

К ставкам аренды аналогов были применены  следующие корректировки:

1.         Корректировка на цену предложения (корректировка на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми в аренду, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца (арендодателя). Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между арендатором и арендодателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

При оценке зданий, помещений и  земельных участков доходным подходом экспертами Русской Службы Оценки А.А. Марчук, Е.А. Бутова, проводившими исследование рынка недвижимости в начале 2009 г. рекомендованы к использованию  значения скидок на торг для предложений аренды. См. Приложение 2.

С учетом типа оцениваемого здания и  численности населения г. Южно-Сахалинска( 193 292 чел. на 2012г)          применили скидку на торг для ставок продажи аналогов г. Южно-Сахалинска 13%.

2.         Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на аренду недвижимости могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

3.         Корректировка на тип здания. Рассматриваемый объект недвижимости и его аналоги являются однотипными административными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания оценщиками не применялась.

4.  Корректировка на местоположение. Размер арендной платы за пользование коммерческой недвижимостью во многом определяется местоположением объекта. Анализ рынка показал, что ставки аренды в г. Южно-Сахалинске в среднем на 5 % выше, чем в соседнем с ним г. Холмске и Корсакове.Таким образом к стоимостям аренды всех аналогов в Южно-Сахалинске, применена понижающая корректировка на местоположение в размере 5% , а в Холмске и Корсакове 0%.

5.  Корректировка на площадь здания. Ставка аренды за 1 кв.м. здания большей площади как правило меньше, чем здания меньшей площади. Увеличение площади аналога на 300 кв.м. по сравнению с оцениваемым объектом, снижает арендную ставку за 1 кв.м. в нем на 3%. Величина данной поправки определяется на основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости города Южно-Сахалинска и Сахалинской области

6.         Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к размеру арендной ставки за пользование торговыми зданиями в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. Объект оценки и его аналоги имеют примерно одинаковый уровень отделки, поэтому соответствующая корректировка не применялась.

7.         Корректировка на наличие коммуникаций. Объект оценки и найденные аналоги обладают полным набором коммуникаций, поэтому данная корректировка не применялась.

8.  Корректировка на техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Размер корректировок принимается на основе анализа цен строительных организаций.

Потенциальный валовый доход от использования объекта оценки был  уменьшен до величины действительного  валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей, учитывающий возможные  потери от неполного использования  объекта для аренды. Размер коэффициента установлен на уровне 0,90 экспертно  с учетом анализа рынка аренды торговых площадей в Сахалинской области.

По сведениям, предоставленным  заказчиком, расходы по содержанию объекта оценки составляют 6523 в месяц или 78276 в год. Действительный валовой доход от использования объекта оценки был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей

Таблица 3.7- Расчет чистого операционного дохода от использования объекта оценки

Наименование	Значение
Потенциальный валовый доход от использования  объекта, руб. без НДС	426 838
Коэффициент недозагрузки площадей	0,90
Действительный валовый доход  от использования объекта, руб. без  НДС	384 155
Эксплуатационные расходы, руб. в  год	78276
Чистый операционный доход, руб. без  НДС	305 879

Определение ставки капитализации

Коэффициент капитализации представляет собой коэффициент пересчета  доходов, полученных от объекта оценки в стоимость объекта оценки.

Коэффициент капитализации для  недвижимости состоит из двух главных  элементов:

1.         Ставка дохода на инвестиции;

2.         Норма возврата инвестиций.

Размер безрисковой ставки доходности был определен в п. 7.2 и составил 11,74 %.

Премия за риски, связанные с  инвестициями в недвижимость, была определена на основе средневзвешенной оценки уровней следующих видов  риска:

-     риски, связанные с политическим решениями, оценены на уровне среднем, т.к. в текущем периоде большое влияние на политические решения оказывает нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках;

-     риски, связанные с региональными особенностями рынка недвижимости, оценены на уровне ниже среднего, т.к. в Сахалинской области, планомерно идёт процесс законотворчества, в т.ч. нормативной базы в сфере недвижимости. Но этот процесс еще не завершен.

-     риски, связанные с влиянием окружающей среды на объект недвижимости, оценены на низком, т.к. Сахалинская область не имеет существенных агрессивных природных факторов, способных существенно ухудшить состояние объекта оценки;

-     риски, связанные с инвестициями в определённые типы недвижимости, оценены на среднем уровне, так как вариантов эксплуатации оцениваемого торгового здания сравнительно не много и все они не требуют особых условий.

Результаты расчета премии за риски, связанные с инвестициями в недвижимость, приведены в Таблице 3.8

Таблица 3.8 -  Расчет премии за риски, связанные с инвестициями в недвижимость

Факторы риска инвестирования в объект оценки	Размер премии за риск
Шкала уровней риска	низкий	ниже среднего	средний	выше среднего	высокий
Шкала экспертных оценок премии за риск	1%	2%	3%	4%	5%
Риски, связанные с политическими  решениями	+
Риски, связанные с региональными  особенностями рынка недвижимости		+
Риски, связанные с влиянием окружающей среды	+
Риски, связанные с инвестициями в  определённые типы недвижимости			+
Количество наблюдений физических	1	1	2	0	0
Количество наблюдений взвешенных	1	2	6	0	0
Общий взвешенный итог	7%
Общее количество наблюдений	4
Средневзвешенная премия за риск	1,75%