Банковские операции

В настоящее время складывается несколько видом систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость представляет не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформление закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита  на новое строительство. Закладная  открывается с оценки имеющейся  недвижимости по новым строительным ценам с учетом амортизации и  прогнозируемой по окончании строительных работ рыночной цены. В случае, если рыночная оценка этой недвижимости окажется меньше стоимости нового строительства, застройщику необходимо для выпуска недвижимости и погашения кредита произвести соответствующую доплату. При обратной ситуации застройщик сможет обойтись без доплаты.

Имеются системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную  использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

И, наконец, заключение контракта через  посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на не на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерской продажи недвижимости. Эта система позволяет снизить коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

В современном залоговом законодательстве РФ ипотека как форма залога получила недостаточно полное освящение. Возможно, это было связано с подготовкой  специального закона РФ «Об ипотеке», который призван был дать исчерпывающую информацию о такой форме обеспечительных обязательств заемщиков перед банком.

Однако, этот закон так и не появился, а в качестве модели законодательного акта об ипотеке Правительством РФ было рекомендовано использовать в практической работе основные положения о залоге недвижимого имущества- ипотеке от 22 декабря 1993 года.

Основные принципиальные элементы залога недвижимого имущества (ипотеки) заключаются в следующем: 1. ипотека  может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Конкретно, ипотека может быть установлена на: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество 2.предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имуществе находящейся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Основные положения о залоге недвижимого имущества предусматривают  заключение договора об ипотеке в  виде закладной. Для придания такому договору действительной юридической силы он должен быть существующим образом  оформлен (то есть содержать необходимый перечень реквизитов) и нотариально-удостоверен. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации 3. государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодержателя по предоставлении им закладной и документов, подтверждающих уплату государственной пошлины за регистрацию. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 25 дней со дня поступления документов, необходимых для ее регистрации, в органе, осуществляющем регистрацию. При этом датой регистрации является день поступления документов на регистрацию. Регистрационная запись включает в себя: сведения о залогодателе, сведения о предмете ипотеки, указание на наличие предшествующих ипотеке и срок действия ипотечного обязательства.

Данные регистрации ипотеки  вносятся и в закладную. В ней  указываются полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществлявшей регистрацию. В соответствии с Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 года № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки должна проводиться учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрируемого округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Регистрация ипотеки является публичной: любое лицо вправе получить в органе, осуществляющим регистрацию объектов ипотеки, копию регистрационной записи (или заверенную выписку из нее).

Регистрационная запись от ипотеки  погашается по заявлению держателя  закладной, совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо по решению суда о прекращении ипотеки 3. залогодержатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу. Но при этом следует иметь ввиду, что такая передача прав может осуществляться при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору (или иному основному обязательству). Уступка прав по закладной осуществляется залогодержателем путем совершения им на закладной нотариально-удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.

Об уступке прав на закладной  залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой на основании чего он становится обязанным  исполнять свой договор перед  новым залогодержателем.

Залогодержатель может заложить имеющуюся  у него закладную другому лицу в обеспечение кредитного договора, заключаемого с ним. При неисполнении кредитного договора, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной уступить ему свои права и ипотечному залогодателю. При отказе переуступить эти права залогодержатель закладной может в судебном порядке требовать перевода этих прав на себя 4. залогодатель с согласия залогодержателя имеет право: передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Удовлетворенное требование залогодержателя из стоимости заложенного имущества в случае не исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства (кредитного договора) производится в основном по решению суда, арбитражного суда, особенно это касается тех случаев, когда предметом ипотеки выступают предприятия в целом и т.д.

 

Раздел 6

 

Сделки и  посреднические операции

 

Тема 1. Лизинг.

 

Лизинг представляет собой специфическую форму финансирования капитальных вложений в основные фонды при посредничестве или без него специализированной лизинговой компанией, которая приобретает по запросу арендатора имущество и сдает ему в аренду на кратко-, средне- или долгосрочный период.

В зависимости от срока, на который  заключается договор аренды, различают  три вида арендных операций: краткосрочная  аренда (рентинг)- на срок от 1 дня до 1 года; среднесрочная аренда (хайринг)- на срок от 1 года до 3 лет; долгосрочная аренда (лизинг)- на срок от 3 лет до 20 лет и более.

С экономической точки зрения лизинг имеет сходство с кредитом, предоставленным  на покупку оборудования. При кредите  в основные фонды заемщик вносит в установленные сроки платежи  в погашение долга. При этом банк для обеспечения возврата кредита сохраняет за собой право собственности на кредитуемый объект до полного погашения ссуды. При лизинге арендатор становится владельцем взятого в аренду имущества только по истечении срока договора и после выплаты им полной стоимости арендованного имущества. Однако, такое сходство характерно только для финансового лизинга. Для другого вида лизинга- оперативного- наблюдается большее сходство с классической арендой оборудования.

Объектом лизинговой сделки может быть любой вид материальных ценностей, если он не уничтожается в производственном цикле. По природе арендуемого объекта различают лизинг движимого  недвижимого имущества.

Субъектами лизинговой сделки являются стороны, имеющие непосредственное отношение к объекту сделки. При этом их можно подразделить на прямые и косвенных участников. К прямым участникам лизинговой сделки относятся: лизинговые фирмы или компании (лизингодатели или арендодатели); производственные (промышленные и сельскохозяйственные); торговые и транспортные предприятия и население (лизингополучатели или арендаторы); поставщики объектов сделки- производственные (промышленные) и торговые компании. Косвенными участниками лизинговой сделки являются коммерческие и инвестиционные банки, кредитующие лизингодателя и выступающие гарантами сделок, страховые компании, брокерские и другие посреднические фирмы.

Сок действия лизингового договора зависит от ряда факторов. Поскольку  лизинг является особой формой долгосрочной аренды, то высокая стоимость и  длительный срок службы объектов сделки определяют временные рамки периода лизинга.

В состав лизингового платежа входят следующие основные элементы: амортизация; плата за ресурсы, привлекаемые лизингодателем для осуществления сделки; лизинговая маржа, включающая доход лизингодателя  за услуги (1-3%), рисковая премия, ее величина зависит от уровня различных рисков, которые несет лизингодатель.

Плата за ресурсы, лизинговая маржа  и рисковая премия составляют лизинговый процент. Для расчета суммы арендных платежей используется формула аннуитетов (ежегодных платежей по конкретному займу), которая выражает взаимосвязанное воздействие на их величину всех условий лизингового соглашения: суммы и срока контракта, уровня лизингового процента, периодичности платежей. Эта формула имеет следующий вид:

 

Р = А*((И / Т)/ (1-[1/(1+И/Т)^ТП]

 

Где Р- сумма арендных платежей,

А- сумма амортизации (или стоимость  арендуемого имущества),

П- срок контракта,

И- лизинговый процент,

Т- периодичность арендных платежей.

По составу участников различают: прямой лизинг, при котором собственник имущества самостоятельно сдает объект в лизинг (двухсторонняя сделка); косвенный лизинг, при котором передача имущества происходит через посредника (трехсторонняя сделок или многосторонняя). Частным случаем прямого лизинга считают возвратный лизинг. При этом лизинговая фирма приобретает у владельца оборудование и сдает ему же в аренду.

По типу имущества различают: лизинг движимого имущества; лизинг недвижимого имущества; лизинг имущества, бывшего в эксплуатации.

По степени окупаемости выделяют: лизинг с полной окупаемостью, при котором в течение срока действия договора происходит полная выплата стоимости имущества; лизинг с неполной окупаемостью, при котором в течение срока действия договора окупается только часть стоимости арендуемого имущества.

По условиям амортизации различают  следующие виды лизинга: лизинг с полной амортизацией и соответственно с полной выплатой стоимости объекта лизинга; лизинг с неполной амортизацией, то есть с частичной выплатой стоимости объекта.

По степени окупаемости и условиям амортизации выделяют: финансовый лизинг- это форма лизинга, при которой в период действия договора арендатор выплачивает арендодателю всю стоимость арендуемого имущества (полную амортизацию). Финансовый лизинг требует больших капитальных вложений и осуществляется в сотрудничестве с банками; оперативный лизинг, при нем переуступка имущества осуществляется на меньший срок, чем период его амортизации. Договор заключается на срок от двух до пяти лет. Объектом такого лизинга обычно является оборудование с высокими темпами морального износа.

По объему обслуживания выделяют: чистый лизинг, при котором все обслуживание передаваемого предмета аренды берет на себя лизингополучатель; лизинг с полным набором услуг- полное обслуживание объекта сделки возлагается на лизингодателя; лизинг с частичным набором услуг- на лизингодателя возлагаются лишь отдельные функции по обслуживанию предмета лизинга.

В зависимости от сектора рынка, где происходят операции, выделяют: внутренний лизинг- все участники сделки представляют одну страну; международный лизинг, при котором ода из сторон или все стороны относятся к разным странам, а также одна из сторон является совместным предприятием.

Международный лизинг подразделяют на экспортный и импортный. При экспортном лизинге зарубежной страной является лизингополучатель, а при импортном- лизингодатель.

По отношению к налоговым  и амортизационным льготам различают: фиктивный лизинг- сделка носит спекулятивный характер и заключается с целью извлечения наибольшей прибыли за счет получения необоснованных налоговых и амортизационных скидок; действительный лизинг- арендодатель имеет право на такие налоговые льготы, как инвестиционная скидка и ускоренная амортизация, а арендатор может вычитать арендные платежи из доходов, заявленных для уплаты налогов.

По характеру лизинговых платежей различают: лизинг с денежным платежом, пр нем все платежи производятся в денежной форме; лизинг с компенсационным платежом, платежи осуществляются поставкой товаров, произведенных на данном оборудовании или в форме оказания встречной услуги; лизинг со смешанным платежом.

 

Тема 2. Факторинг.

 

Факторинг можно определить как деятельность специализированного учреждения (факторинговой компании или факторингового отдела банка),  связанную с переуступкой этому учреждению клиентом-поставщиком неоплаченных платежей-требований (счетов-фактур) за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги.