Договор социального найма

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие ЖК РФ, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

«При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений, на практике целесообразно иметь в виду типовой договор социального найма жилого помещения, который, согласно ч. 2 ст.63 ЖК, должен быть утвержден Правительством РФ»1. Такой договор утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005г. №315. Указанный Типовой договор состоит из преамбулы (наименование и место нахождения сторон) и V разделов. Раздел I – «Предмет договора»; раздел II – «Обязанности сторон». Далее идет раздел III – «Права сторон»; Раздел IV называется «Порядок изменения, расторжения и прекращения договора»; Раздел V именуется «Прочие условия». Очередность, с которой элементы договора указаны здесь, практически полностью совпадает с их очередностью в главе 8 ЖК.

Права и обязанности сторон договора содержатся не только в нормах ЖК. Они подробно предусматриваются в «Правилах пользования жилыми помещениями», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006г №251и в вышеуказанном типовом договоре.

Перед тем как проанализировать права и обязанности сторон договора необходимо указать на одну важную особенность в гражданском праве, да и в других отраслях. А именно: правам одного субъекта (участника гражданского оборота) практически всегда противостоят обязанности другого субъекта (участника). И напротив, обязанностям одного участника правоотношения противостоят права другого участника (контрагента). Данное правило довольно четко просматривается в жилищных правоотношениях.

«В новом ЖК более четко, чем это ранее было сделано в ЖК 1983г., урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма»2. Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст.65. Поскольку указанный договор относится к числу возмездных, основное право наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с ч.1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В отношении многоквартирных домов этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом. Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя. Для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме. Наймодатель также вправе запретить проживание временных жильцов, в случае если при вселении уменьшится учетная норма жилой площади на каждого. В типовом договоре предусматривается еще одно право наймодателя: он правомочен требовать допуска в жилое помещение, в заранее согласованное сторонами договора время, своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время. В Правилах №25 указаны еще некоторые права наймодателя, вытекающие из обязанностей нанимателя. В соответствии с ч.2 ст.65 ЖК у наймодателя есть 4 основные обязанности:

1) Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У него не может быть других законных пользователей, и оно не должно быть фактически занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением. В Типовом договоре и Правилах указывается, что такая передача осуществляется посредством подписания акта приемки-передачи жилого помещения. И установлен срок для передачи в 10 дней со дня подписания данного договора.

2) Участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Правилами пользования жилыми помещениями предусматривается обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них. Обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. Однако, как кажется эта норма носит скорее декларативный характер.

3)  Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Неисполнение этой обязанности порождает дополнительные права нанимателя, такие как: право потребовать уменьшения платы за пользование жильем, право на возмещение своих расходов по устранению недостатков жилья. А также право на возмещение убытков, вызванных неисполнением этих обязанностей.

4) Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. «Правилами предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства от 26.09.1994г. №1099 предусмотрена обязанность исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм»1.

Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч.2 ст.65. Согласно ч.3 этой же статьи наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления нанимателем.

Еще одна обязанность наймодателя - предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

В Типовом договоре на основании Правил пользования жилыми помещениями, в отличии от ЖК предусмотрено 12 обязанностей наймодателя. Помимо тех, о которых я сказал выше, можно обозначить еще несколько. В п. «д» ст. 5 Типового договора N 315 подчеркивается обязанность наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ. Анализ статей 86 - 89 ЖК РФ, регулирующих процесс и порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома, показывает, что в этих нормах (как, впрочем, и в других) отсутствует фраза «...не позднее чем за 30 дней до начала работ». По мнению Б.Д. Завидова, этот срок в 30 дней чрезвычайно мал для того, чтобы граждане-жильцы могли должным образом подготовиться к переезду в маневренное жилье. Для этого, по его мнению, необходимо не менее 2 - 3 месяцев.

Отдельного внимания и анализа заслуживает п. «и» ст. 5 Типового договора. Настоящая правовая норма указывает, что наймодатель обязан в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя. Данный пункт «и» в корне противоречит ч.13 ст.155 ЖК РФ. И вот почему. Так, согласно ст.155 ЖК наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере. «Здесь однозначно понятно только одно: информирование нанимателя о повышении цены (оплаты) за жилье и коммунальные услуги за 3 и 30 дней - это удаленные во времени между собой разные понятия. Поскольку ЖК РФ обладает более высокой юридической силой по сравнению с Типовым договором, то можно сделать вывод: пункт «и» ст. 5 Типового договора ущемляет права нанимателей жилых помещений»1.

Норма п. «к» ст. 5 Типового договора находится в некотором противоречии с ч. 9 и ч. 10 ст. 156 ЖК РФ. Если сопоставить эти нормы, то это противоречие становится очевидным. Как видно из ч.9 ст.156 ЖК, малоимущие граждане освобождаются от оплаты за пользование жилым помещением, что не указано в п. «к». А в ч.10 ст. 156 ЖК РФ указано, что изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяются в порядке, установленном Правительством РФ. Таким образом, все перерасчеты и платы за жилье, в т.ч. за его ремонт (коммунальные услуги) (а не только общего имущества в многоквартирном жилом доме) могут быть установлены только на федеральном уровне, но не наймодателем в лице его уполномоченных лиц, как это сказано в п.«к» ст.5 Типового договора. Налицо и здесь ущемление прав нанимателей.

Основные права и обязанности нанимателя предусмотрены в ст.67 ЖК. Все перечисленные в этой статье права, раскрываются в других статьях ЖК (ст.ст. 70, 72, 76 и др.). Согласно ч.1 ст.67 наниматель имеет следующие права:

1) Вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить письменное согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан (иных родственников, нетрудоспособных иждивенцев, граждан, признанных членами семьи нанимателя по решению суда) - также письменное согласие наймодателя. Ранее ЖК 1983 г. не предусматривал согласование данного вопроса с наймодателем, который может запретить вселение других лиц, если общая площадь на каждого человека составит менее учетной нормы. При этом вселение к родителям их несовершеннолетних детей осуществляется независимо от наличия согласия, как членов семьи нанимателя, так и наймодателя. Законодатель сохранил норму, указанную в предыдущем предложении, возникшую в ранее действовавшем ЖК 1983 г. Этим обеспечивается гарантия соблюдения жилищных прав несовершеннолетних граждан. При вселении других лиц, договор подлежит изменению, о чем будет сказано позже.

2) Сдавать жилое помещение в поднаем. Законодатель закрепил право нанимателя сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи. В статьях, регулирующих поднаем, сохранены многие правила, установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Для получения права на заключения договора поднайма, нанимателю необходимо получить письменное согласие всех членов семьи, проживающих с ним и наймодателя. Общая площадь жилья на каждого, после заключения договора, не должна быть менее учетной нормы. Договор поднайма заключается в простой письменной форме, срок и цена договора не ограничены.

3) Разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов. Правила о временных жильцах, установленные в ст.80 ЖК, воспроизводят большинство положений ст.680 ГК РФ, содержащей аналогичные нормы. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст.70 Кодекса), независимо от наличия родственных отношений с нанимателем. Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, проживают в жилом помещении безвозмездно, однако от оплаты коммунальных услуг они не освобождаются. Срок их проживания не может превышать 6 месяцев. Их вселение возможно с устного согласия нанимателя и проживающих с ним членов его семьи и предварительного уведомления наймодателя (не обязательно письменно). Причем последний вправе в этом отказать, о чем уже упоминалось выше.

4) Осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст.ст. 567 - 571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма. «Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей»1.

О праве требовать проведения капитального ремонта от наймодателя ранее уже говорилось. В п. «в» ст.6 Типового договора нанимателю предоставлено сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи. Настоящая норма корреспондирует ст.71 ЖК РФ. Необходимо также заметить, что как в ЖК, так и в Типовом договоре содержится норма о том, что члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. А дееспособные члены семьи несут с нанимателем солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В ч.3 ст.67 перечислены 6 обязанностей нанимателя, которые естественно очень тесно пересекаются с нормами Типового договора. Но, в отличие от ЖК в Типовом договоре этих самых обязанностей 13. Рассмотрим эти нормы совместно. Более подробно следует остановиться на анализе п. «а» ст.4 Типового договора. Этой обязанности в ЖК не предусмотрено. Согласно этому пункту наниматель обязан принять от наймодателя по акту пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт. При этом наниматель должен подписать наймодателю акт о приеме жилья для проживания в срок, не превышающий 10 дней, но уже с момента подписания договора. Типовой договор говорит только об одном исключении из указанных выше правил - это когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.