Договор социального найма

Устанавливая запрет «раздела жилого помещения», занимаемого по договору социального найма, законодатель, однако, не решил вопроса о порядке разрешения споров, связанных с разделом таких жилых помещений, возникших до введения в действие ЖК РФ. Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 29 января 2004 г. N 2-П1, изменение законодателем ранее установленных условий должно осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм. С этим связаны законные ожидания граждан, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано. С учетом указанной позиции КС РФ, представляется правомерным предложение о дополнении содержащего переходные положения ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» нормой, согласно которой к отношениям, связанным с изменением договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя путем заключения с ним отдельного договора социального найма, возникшим до 1 марта 2005 г., применяется прежний порядок такого изменения договора социального найма. «Предлагаемое положение может восполнить имеющуюся правовую неопределенность в регулировании указанных отношений, а также позволит судебным органам придерживаться единой практики при рассмотрении подобных дел»2. Это подтверждается и тем, что при разрешении жилищных споров только Верховный суд обращает внимание на то обстоятельство, что к таким спорам, возникшим до введения ЖК РФ, должны применяться нормы ранее действовавшего законодательства.

Например, Н. 25 февраля 2005 г. обратился в Октябрьский районный суд г.Рязани с иском об изменении договора социального найма квартиры. Он ссылался на то, что вместе с Н.Н., брак с которой расторгнут в 1996 г., проживает в двухкомнатной квартире размером 29,5 кв. м по адресу: г. Рязань, ул. Тимакова, 22-1-19. Истец просил выделить ему комнату размером 12,4 кв. м в указанной квартире, открыв на эту комнату отдельный лицевой счет на его имя, а ответчице - комнату размером 17,1 кв. метра. Решением районного суда в иске отказано, определением областного суда решение оставлено без изменения, а постановлением президиума областного суда надзорная жалоба - без удовлетворения. Тогда Н. обратился в ВС РФ с надзорной жалобой на решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 22 июня 2005 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 27 июля 2005 г. и постановление президиума Рязанского областного суда от 30 мая 2006 года. Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений. Судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права. Разрешая дело и отказывая в иске, суд исходил из того, что на день рассмотрения настоящего дела изменилось жилищное законодательство, ЖК РФ не предусмотрено право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения в квартире, занимаемой по одному договору найма. С таким выводом согласился президиум Рязанского областного суда. Между тем, как видно из материалов дела, исковое заявление было подано Н. в суд 25 февраля 2005 г., то есть спор между ним и бывшей женой возник до вступления в силу ЖК РФ, а следовательно, данный спор должен быть разрешен по правилам ЖК РСФСР, который действовал на момент возникновения спорных правоотношений. Согласно ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие ЖК РФ», на которую сослались судебные инстанции, к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ФЗ. Отношения сторон по делу по пользованию квартирой по адресу: г. Рязань, ул. Тимакова, 22-1-19, действительно носят длящийся характер, однако спор об изменении договора найма этой квартиры возник между Н. и Н.Н. до введения в действие ЖК РФ, а не после этого, а потому положения ст. 5 названного Закона в данном случае применены быть не могут, а дело должно быть рассмотрено в соответствии с нормами ЖК РСФСР. С учетом этого ВС РФ вышеуказанные определение и постановление отменил, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции1.

Перечень перечисленных в ст.82 ЖК случаев изменения договора социального найма не является исчерпывающим. Кодекс содержит и иные основания, по которым договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Следует отметить, что указанные основания, как правило, сформулированы в нем в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя. Одним из таких оснований изменения договора социального найма по инициативе нанимателя, согласно ч.2 ст.70 ЖК, является вселение нанимателем в занимаемое жилое помещение других лиц в качестве членов семьи. Такое вселение не только изменяет субъектный состав договора социального найма, но и может оказать влияние на права и обязанности нанимателя. Так, например, вселение в качестве члена семьи нанимателя гражданина, пользующегося определенными мерами социальной поддержки, может изменить обязанность нанимателя по оплате жилья и коммунальных услуг. Также основанием изменения договора социального найма по инициативе нанимателя является вселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение, общая площадь которого после проведения капитального ремонта или реконструкции дома уменьшилась (ч.4 ст.88 Ж). А также предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире (ст.59 ЖК). В первом случае предмет договора социального найма изменяется в сторону уменьшения, а во втором случае - в сторону увеличения.

Помимо изложенного, как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя, договор социального найма может быть изменен в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения одного из членов семьи нанимателя, виновного в грубых нарушениях, допущенных им при пользовании жилым помещением. А также в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным (ст.91 ЖК).

Остается спорным вопрос о возможности отнесения переустройства и перепланировки жилого помещения к основаниям изменения договора социального найма. В частности, В.В. Васильевым1 указывается, что изменения предмета договора социального найма в связи с переустройством и перепланировкой являются основаниями для прекращения одного жилищного правоотношения и возникновения нового, с чем, однако, трудно согласиться. Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также изменение конфигурации жилого помещения, что, по существу, и представляют собой переустройство и перепланировка, могут лишь видоизменить предмет договора социального найма, в связи с чем могут изменяться и отношения владения и пользования жилым помещением по договору социального найма. «Говорить о прекращении указанных отношений оснований не имеется, поскольку они продолжают представлять собой отношения прежних лиц по поводу прежнего предмета (в результате переустройства и перепланировки адрес или место расположения жилого помещения не меняются)»2. Представляется, что переустройство и перепланировку жилого помещения с определенными оговорками можно отнести к основаниям изменения договора социального найма. При этом стоит поддержать позицию Б.М. Гонгало, согласно которой переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма не в каждом случае их осуществления. Например, замена в жилом помещении санитарно-технического оборудования, как правило, не приводит к изменению договора социального найма. «Внесение изменений в договор социального найма, скорее всего, может быть связано с изменением в результате перепланировки конфигурации жилого помещения, являющегося предметом этого договора»3.

Ряд оснований изменения договора социального найма жилого помещения, являясь правоизменяющим, специально в ЖК остались не выделенными. В частности, таким основанием изменения договора социального найма является выезд в другое постоянное место жительства члена семьи нанимателя жилого помещения. В указанном случае изменяется субъектный состав договора социального найма, а также в отдельных случаях может иметь место изменение прав и обязанностей нанимателя по договору социального найма (например, в случае выезда члена семьи, пользующегося льготами по оплате жилья и коммунальных услуг). Еще одно специально не выделенное в ЖК основание изменения договора социального найма вытекает из смысла ч.3 ст.60 Кодекса. Согласно указанной норме, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения указанного договора. Вместе с тем очевидно, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, в ряде случаев должно влечь изменение условий этого договора. В частности, такое изменение должно иметь место в случае улучшения материального положения нанимателя жилого помещения и членов его семьи, признанных малоимущими и на этом основании пользующихся в соответствии с ч.9 ст.156 ЖК жилым помещением по договору социального найма безвозмездно (без внесения платы за наем). А также в противоположном случае - ухудшения материального положения нанимателя жилого помещения и членов его семьи, вносящих плату за наем. «Утрата гражданами статуса малоимущих должна влечь за собой установление для них платы за наем жилого помещения, а приобретение этого статуса указанными лицами - освобождение от такой платы»1.

Кроме указанных оснований изменения договора социального найма представляется необходимым также выделить случаи изменения этого договора при утрате гражданином семейно-правовой связи с нанимателем жилого помещения. Согласно ч.4 ст.69 ЖК, бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В первую очередь это наиболее актуально для распределения между членами семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в его текущем ремонте. Представляется, что обязательства, вытекающие из договора социального найма, по которым бывший член семьи нанимателя отвечает самостоятельно, могут, в частности, возникать на основании заключенного им с нанимателем жилого помещения соглашения, в котором такие обязательства конкретизируются. В случае заключения такого соглашения указанными лицами может быть поставлен вопрос о внесении в договор социального найма соответствующих изменений, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств по договору социального найма. «Однако стоит заметить, что для практического осуществления такого изменения договора социального найма в ЖК требуется уточнить порядок заключения соглашения между нанимателем жилого помещения и бывшим членом его семьи, а также порядок внесения в договор социального найма соответствующих изменений»1.

В целом анализ норм ЖК РФ, касающихся изменения договора социального найма, позволяет сделать следующие выводы:

1) изменение договора социального  найма означает, что при сохранении  его силы в целом то или иное условие либо некоторые из них (условия о субъектах, предмете, цене, правах и обязанностях сторон) формулируются по-новому по сравнению с тем, как это было зафиксировано первоначально при заключении договора;

2) основания изменения договора  социального найма перечислены в ЖК, а также сформулированы в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя, реализация которых приводит к изменению договора социального найма;

3) отдельные основания изменения  договора социального найма, являясь  правоизменяющими, специально в Кодексе не выделены. А также изменения в договор могут быть внесены как по инициативе нанимателя, так и наймодателя.

2.3. Основания прекращения  отношений по договору социального  найма.

В ЖК РФ существует статья, обозначающая основания прекращение отношений по договору социального найма. Эта статья содержит общий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как правило, возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК). Вместе с тем словосочетание «может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон» применительно к договору социального найма имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины может обратиться к нанимателю с предложением расторгнуть бессрочный договор социального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. «Механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст.83 ЖК неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договора в «любое время». Расторгнуть договор социального найма в «любое время» может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право на расторжение договора обусловлено определенными условиями»1.

Расторжение договора найма жилого помещения, как указывает Г.Ф. Шешко,2 следует отличать от прекращения права пользования жилым помещением. С выбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонами остаются оставшиеся участники, один из которых замещает нанимателя. Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении и нанимателя, и всех членов его семьи одновременно. Расторжение договора социального найма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без такого решения.

Также расторжение договора социального найма следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самовольно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется.

Последствием расторжения договора социального найма является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения. Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи. Как считает В.М. Жуйков, «в ч.2 ст.83 ошибочно указано только на проживающих с нанимателем членов семьи. Необходимо было указать не только проживающих, но и временно отсутствующих»1. Норма ст.83 говорит о том, что такое согласие наймодатель должен получить в письменной форме. Однако, наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения, занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Особо стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. «Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи»1.

В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такие основания могут быть определены только федеральным законом - ЖК РФ или иными ФЗ, как гласит ч.4 ст.3 ЖК.