Договор социального найма

По инициативе (требованию) наймодателя договор социального найма может быть расторгнут если наниматель не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев. «По смыслу этой нормы неуплата должна длиться 6 месяцев без перерыва. Отсюда следует, что, если она прервется даже незначительным платежом, оснований к расторжению договора нет»2. По этим основаниям в ст.90 ЖК говорится о выселении такого нанимателя и членов его семьи в судебном порядке (с уточнением о неуважительности не внесения платы) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. ЖК 1983 г. подобного ограничения не содержал. Кроме того, ранее действовало правило о том, что другое жилое помещение предоставляется в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории соответствующего местного совета. Кодекс такого рода норм не устанавливает. Эти новеллы свидетельствуют о большей «карательной» направленности Кодекса по сравнению с ЖК 1983 г. по отношению к нарушителям условий договора социального найма жилого помещения. Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии с этой статьей, может не отвечать указанным в ч.1 ст.89 критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

С резкой критикой норм статей 83 и 90 ЖК выступили Г.В. Бойцов и М.Н. Долгова. Формулировки данных норм, по их мнению, следует отнести к числу существенных недостатков Кодекса, поскольку применение установленных в ней правил дает практически безграничный простор усмотрению чиновников на местах. В отличии от В.М. Жуйкова, данные авторы считают, что не ясно, что именно включается в срок, обозначенный законодателем как «более шести месяцев». Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут включаться любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась. Также не раскрывается содержание понятия «уважительные причины» применительно к рассматриваемому случаю. Кто будет оценивать «уважительность» причин неоплаты жилья, предположить несложно - это соответствующее должностное лицо наймодателя. А можно ли, например, в местности, где отсутствует сама возможность трудоустройства или ведения предпринимательской деятельности, считать уважительной причиной невнесения платы за жилье банальную нехватку у нанимателя денежных средств? «Применение ст.90 Кодекса в нынешней редакции на практике может породить случаи произвольного лишения жилища, недопустимость которых провозглашает сам Кодекс. И, тем самым, существенным образом повлиять на судьбы многих людей в нашей стране, где множество из них находится за чертой бедности и лишены надежды на трудоустройство, а многие работающие по трудовым договорам длительное время не получают заработную плату»1.

Именно сказанные выше доводы и легли в основание решения Свердловского районного суда г.Красноярска. В октябре 2005г. МУП обратилось в суд с иском к Р о расторжении с ним договора социального найма и выселении его с семьей из занимаемого по вышеуказанному договору жилого помещения по ул.Саянская. Р ссылался на то, что работодатель уже более года не выплачивает ему заработную плату и, в связи с этим он не может исполнять обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг. Суд с учетом этих обстоятельств отложил разбирательство дела, предупредив нанимателя о принятии всех возможных мер по устранению препятствий по оплате, а также последствиях повторных нарушений требований Кодекса, договора социального найма. В последствие в связи с тем, что Р начал выплачивать задолженность, иск судом был оставлен без удовлетворения1. 

Но это лишь единичный случай, который говорит о понимании некоторыми судьями реальных проблем многих граждан. Однако, представляется необходимым внесение изменений, устанавливающих четкие юридические определения упомянутых выше понятий, исключающих возможность неоправданного административного усмотрения и произвола на местах.

В ст.83 предусмотрено еще три основания расторжения договора социального найма, на основании которых осуществляется и выселение из жилого помещения. Это такие основания как:

- разрушение или повреждение жилого помещение нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав  и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещение  не по назначению.

По этим основаниям выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения, как установлено в ст.91 Кодекса. Согласно ст.17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей. Статья 1 ЖК РФ устанавливает, что, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Такое нарушение в данном случае может выразиться в поведении, противоречащем общепризнанным (с точки зрения морали) правилам. И.А. Фаршатов считает, что «под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей подразумеваются прежде всего «сборища» шумных молодых компаний ночью в подъездах, сопровождающиеся пьянством, руганью и дракой, поджогами бумаг и почтовых ящиков, засорением мест общего пользования, унизительными и оскорбительными выпадами, угрозами в отношении нанимателей, осмелившихся делать им замечания и так далее»1. К этому можно также добавить и ночные увеселения в жилых помещениях с включенными на полную мощь колонками музыкальных проигрывателей. С этим, думается, хоть раз в жизни встречался практически каждый.

Как уже не раз отмечалось ранее, жилые помещения должны использоваться по прямому назначению для проживания людей в соответствии с договором найма жилого помещения. Использование жилья не по назначению предполагает, в частности, самовольное его переоборудование под склады, мастерские, офисы. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Действия по бесхозяйственному обращению с жилым помещением, допущение его разрушения должны быть квалифицированы как умышленные, направленные против целостности основных конструктивных элементов и частей жилого помещения: окон, дверей, потолков, крыш, балконов, лоджий, сантехнического оборудования. Умышленные действия чаще всего бывают связаны с переоборудованием, перепланировкой квартир с нарушением действующих правил и без соответствующего разрешения органов местного самоуправления (а также МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства). Неосторожное повреждение, уничтожение, порча частей жилого помещения не могут повлечь за собой выселения без предоставления другого жилого помещения. Но и по ним должны быть приняты конкретные меры ответственности, включая обязанности по возмещению вреда. При этих нарушениях, являющихся неоднократными (систематическими), предупреждение наймодателя о необходимости устранения нарушений, недопущения их впредь должны быть официальными (под роспись в специальной форме о предупреждениях, в присутствии свидетелей, участкового уполномоченного и т.п.). Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. «Когда наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения (достаточно одного официального предупреждения) не прекратят эти нарушения, продолжая их допускать, наймодатель обращается в суд с требованием о выселении виновных лиц (только виновных в указанных нарушениях)»1. П.В. Крашенинников утверждает, что «судебная практика исходит из того, что очередной факт последующего противоправного и виновного поведения ответчика после применения к нему мер предупреждения свидетельствует об их безрезультатности. Каких-либо сроков, которые должны пройти между предыдущим и последующим противоправными действиями лица, ЖК РФ не устанавливает»2.

Договор социального найма прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. В этом случае помещение не подлежит восстановлению. Граждане, проживающие в таких помещениях, обеспечиваются жильем во внеочередном порядке. Но это будет другой договор социального найма жилого помещения, заключенный на основе нового предмета. Смерть одиноко проживающего нанимателя также влечет прекращение договора социального найма. Освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, нуждающимся в жилье, с соблюдением требований ЖК РФ. Расторжение договора социального найма имеет место и при: самовольном переустройстве или реконструкции жилого помещения, приватизации жилого помещения, обмене жилого помещения, замене жилого помещения. ЖК РФ не упоминает случаев утраты права пользования жильем. Вместе с тем утратившими это право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Заключение

В дипломной работе детально рассмотрен такой важный институт жилищных правоотношений, как договор социального найма жилого помещения. Правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран. «Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии, как и в России, обеспечивается нормами гражданского и жилищного законодательства»1. Однако, в отличии от нашего законодательства, практически во всех иностранных государствах такие отношения являются срочными. В этом компоненте нормы ЖК РФ безусловно заслуживают похвалы. Но нельзя забывать и о том, что в каждой из перечисленных выше стран подавляющее число граждан являются намного более экономически независимыми чем в России. 

Изучение и анализ данного института жилищных правоотношений позволили выделить основные особенности договора социального найма, о которых много говорилось в дипломном исследовании. Эти отношения регулируются множеством нормативно-правовых актов, начиная от Конституции РФ, гражданского и жилищного кодексов, и заканчивая различными положениями о нормативах для жилых помещений.

При описании этих правоотношений в дипломной работе подчеркивается их особая значимость. Ведь для миллионов наших сограждан, имея в виду экономическую ситуацию в стране, социальный наем является единственной возможностью реализовать свое конституционное право на жилище. Как уже указывалось ранее в очереди на получение жилья в 2006г стояли 4,5 миллиона семей. При этом следует помнить, что в среднем по РФ муниципальный жилищный фонд составляет, по различным оценкам, от 20 до 25% всего жилого фонда. В то же время за последние пять лет площадь ветхого и аварийного жилья в России фактически удвоилась, при этом, по данным Росстроя, для приведения жилищного фонда в нормативное состояние потребуется не менее 500 млрд. рублей. «Очевидно, что таких средств в местных бюджетах нет»1. Таким образом реализовать свое право на жилище представляется крайне затруднительным, так как государство переложило всю ответственность по обеспечению социальным жильем граждан на муниципалитеты. Жилищный кодекс РФ дал свое толкование содержанию статьи 40 Конституции РФ. В ней провозглашается, что все нуждающиеся в жилище обеспечиваются жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату всеми разновидностями жилищного фонда. «ЖК введена новая формула: все малоимущие, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жилыми помещениями только из одной разновидности публичной формы собственности жилищного фонда, принадлежащей муниципальным образованиям»2. Государство тем самым освобождено от решения жилищной проблемы как таковой, однако продолжает сохранять и наращивать государственный жилищный фонд под неограниченные цели.

В целом новый Жилищный кодекс за два года его существования очень много критиковали и продолжают критиковать, выявляя в нем немало проблем. Однако необходимо обратить внимания на проблемы договора социального найма, которые также существуют. Во-первых, в типовом договоре и нормах ЖК существуют некоторые противоречия, в частности правило о времени информирования нанимателя об изменении тарифов по пользованию жильем. Во-вторых, в нормах жилищного законодательства установлено большое количество обязанностей нанимателя, как минимум в два раза больше чем прав, которые не просто реализовать. К примеру, непонятно как наниматель может осуществить свои законные права на обмен жилого помещения и на сдачу жилья в поднаем. Наймодатель в этих случаях наделен правом давать на подобные действия свое письменное согласие, которое обязательно для нанимателя. Причем перечень оснований для отказа не определен. Таким образом, наймодатель фактически волен в своих решениях, а наниматель находится в серьезной зависимости от него. Подобная ситуация складывается и с правом на вселение в жилое помещение других граждан, кроме супруга нанимателя, его детей и родителей, а также на вселение временных жильцов. У наймодателя в этих случаях есть право, а не обязанность запретить вселение, если после такового, общая площадь жилого помещения на одного человека составит менее учетной нормы. Все это безусловно ущемляет права нанимателя и создает очередное поле для коррупции и несправедливости.

Проблема существует и при предоставлении жилого помещения маневренного фонда в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома. Такие жилые помещения предоставляются на период осуществления такого ремонта или реконструкции. При этом пределы названных сроков не указаны, что может привести на практике к грубейшим нарушениям прав и законных интересов нанимателей, так как в России, как известно, подобные работы могут производиться несколько лет. Помимо того, что законодатель в новом ЖК существенно сократил круг потенциальных нанимателей, он ввел еще и дополнительный барьер - проблемную статью. Норма этой статьи не позволяет встать на учет в течение 5 лет тем гражданам, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия. В данной статье не раскрывается понятие «намеренные действия». Как и в каких ситуациях применять такое словосочетание совершенно непонятно. При желании под него можно подвести что угодно. Кроме того, неясно кто будет доказывать факт этих намеренных действий. Положения данной статьи создают неограниченные возможности для чиновников, ущемляя тем самым права граждан. Помимо этого они могут вообще блокировать ее применение. Не расшифрованным осталось и словосочетание «уважительные причины», в отношениях по выселению из жилого помещения. Не трудно догадаться, что «уважительность» будет определяться, скорее всего, далеко не объективно. Это также создаст огромное количество проблем, которые, прежде всего, ощутят на себе наниматели.