Купля продажа недвижимости

По общему правилу существенным условием договора купли-продажи является его предмет. Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем  отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. Согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Фактически недвижимость включает в себя две группы объектов:

1. Природные ресурсы, которые  находятся в естественном состоянии,  в силу своей специфики вообще  не могут перемещаться в пространстве;

2. Все остальные объекты, которые  не могут быть перемещены без  несоразмерного ущерба их назначению.

Перемещение объектов недвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего будет существенно уменьшена  ценность объекта, изменится первоначальное назначение. Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное уменьшение ценности перемещенного имущества, можно объяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту, а не ввиду, например, изменения местоположения. С другой стороны, Г.Ф. Шершеневич в своих трудах указывал на то, что «само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от каждого случая в отдельности»⁸⁷.

Самостоятельными объектами признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью  в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельными участками. В  противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю⁸⁸. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным»⁸⁹.

Такие объекты недвижимости, как  леса и многолетние насаждения, относятся  к недвижимому имуществу в  силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договора продажи указанных объектов, как недвижимого имущества (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например лес «на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежит применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого  имущества по признакам неразрывной  связи с землей и невозможности  в силу этого их перемещения без  несоразмерного ущерба их назначению. При данной характеристике объекта, могут возникнуть проблемы, поскольку современный уровень технического развития позволяет с помощью специальных средств осуществлять их перемещение (прежде всего здания), без какого-либо ущерба для недвижимости⁹⁰. В данном случае необходимо учитывать функциональную направленность недвижимости. Поскольку она выражается в удовлетворение интересов конкретных лиц и общества в целом именно нахождением в конкретном месте, т.е. недвижимое имущество изначально не предназначено для перемещения в пространстве и имеет стационарный характер. В тоже время существует и такая позиция, что «перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности связи с землей»⁹¹. Соглашаясь с мнением Н.А. Сыродоева, И.В. Козлова указала, что в случае перемещения здания, сооружения в пространстве на новое место они в момент перемещения не могут признаваться недвижимостью (хотя из буквального смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ может сделать противоположный вывод)⁹². В данном случае здание или сооружение утрачивают физическую связь с конкретным земельным участком, даже если при перемещении не был причин ущерб их назначению. С юридической точки зрения имеет место возникновение права собственности на недвижимость на вновь отведенном земельном участке, поскольку здания индивидуализируют не только особенности постройки, оригинальность архитектуры, сколько определенное место нахождение, которое подробно фиксируется в соответствующих учётных документах и в данных государственной регистрации право собственности на строение. В соответствии с данной ситуацией в действующем законодательстве складывается следующая схема: как только здание теряет связь с участком, его необходимо рассматривать не как единое целое, а как стройматериалы, право собственности, на которые принадлежат бывшему владельцу здания. После перенесения жилого дома на новое место право собственности на здание в целом (как недвижимость) возникает у лица с момента регистрации права, хотя жилой дом остался прежним. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации ст. 219 ГК РФ. Данная норма ГК РФ породила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства). По мнению одних авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства, порождает сомнение в их юридической природе, как недвижимости⁹³. По мнению других авторов, незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом⁹⁴. Однако многие авторы считают, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимостей, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей»⁹⁵. В соответствии со ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительного  объекта. До внесений изменений в  ГК РФ, в частности в ст. 130 ГК РФ, возможность совершения сделок по продаже  незавершенных строительных объектов как недвижимого имущества признавалась судебной практикой⁹⁶. Это обосновывалось тем, что во-первых, данный объект обладает свойствами, присуще объектам недвижимости в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливало каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством. Согласно п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁹⁷ от 21 июля 1997 года (далее в тексте Закон о регистрации), допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер.

Например по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания п. 1 ст. 25»⁹⁸.

Право собственности  на незавершенное строительство  возникает с момента государственной  регистрации². Согласно п. 3, 4 ст. 25 Закона о регистрации право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов подтверждающих его право собственности на данный земельный участок, либо право пользования данным земельным участком, а также разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства⁹⁹.

Продажа предприятия  как имущественного комплекса, признанного  ст. 132 ГК РФ особым видом недвижимости, регламентируются нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия». Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договор продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета - Предприятия как имущественного комплекса. Статья 132 ГК РФ говорит о возможности продажи предприятия, как в целом, так и в части¹⁰⁰.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 ГК РФ определено, что земля и природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК РФ закрепляет приоритет   специального   законодательства   в   вопросах   регулирования оборотоспособности природных ресурсов. Например, Водный кодекс РФ¹⁰¹ (далее в тексте ВК РФ) допускает оборот только «обособленных водных объектов», которые отнесены к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка ст. 11, 12 ВК РФ. На водные объекты установлена исключительная государственная собственность ст. 34, 35 ВК РФ и введен запрет на совершение продажи, залога и других сделок, которые влекут или могут повлечь их отчуждения ст. 22 ВК РФ. Некоторые нормы, ограничивающие оборотоспособность таких объектов недвижимости, как воздушные суда, содержаться в Воздушном Кодексе РФ, так например в ст. 7 Воздушного кодекса РФ предусмотрено, что в собственности граждан РФ могут находиться только гражданские воздушные суда. Статья 27 Земельного Кодекса РФ¹⁰² (далее в тексте ЗК РФ) определяет перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. В отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»¹⁰³. Однако действие данного Закона не распространяется на земельные участки, перечисленные в п. 7 ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключается в следующем.

Во-первых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Во-вторых, не допускается совершение сделок купли-продажи земельных участок из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о максимальных размерах новых земельных участков, образуемых в результате их купли-продажи. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве. Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклад, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, при продаже земельного участка земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ и (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже земельного участка с нарушением этого права покупки субъект РФ или муниципальное образование  имеют право  в течение  года с  момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя¹⁰⁴.

Сделки с иными земельными участками совершаются в соответствии с гражданским законодательством  и ЗК РФ. Среди специальных правил, установленных относительно продажи  земельных участков, следует назвать ст. 35 и 37 ЗК РФ. Земельный кодекс РФ не допускает отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Недействительность некоторых условий договора купли-продажи прямо оговорены в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. Предоставление продавцом заведомо ложной информации о земельном участке порождает у покупателя право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков¹⁰⁵.

Согласно ст. 38 ЗК РФ покупка  земельного участка из земель, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности, может иметь место  только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения¹⁰⁶. Так, принадлежащие ОАО «Российские железные дороги» малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства РФ¹⁰⁷.