Нотариат

 

Если законом не установлена  определенная форма сделки, то сделка считается совершенной, если из поведения  лица явствует его воля совершить  сделку (фактическое вступление наследника во владение имуществом).

 

Иногда закон устанавливает, что выражением воли совершить сделку признается молчание (напр., отсутствие завещания).

 

Государственная регистрация  сделок. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

Законом может быть установлена  государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов (ст. 164 ГК РФ).

 

Последствия несоблюдения формы  сделок

 

Несоблюдение простой  письменной формы сделки лишает стороны  права в случае спора ссылаться  в подтверждение сделки и ее условий  на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и  другие доказательства (ч.1 ст.162 ГК РФ).

 

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных  законом, требования о государственной  регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ).

 

Если одна из сторон полностью  или частично исполнила сделку, требующую  нотариального удостоверения, а  другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны  признать сделку действительной. В  этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п.2 ст.165 ГК РФ).

 

Недействительная сделка может быть абсолютно недействительной (ничтожной) или относительно недействительной (оспоримой).

 

Ничтожная сделка недействительна  непосредственно в силу закона и  ничто не может придать ей юридическую  силу.

 

Оспоримая сделка сохраняет  силу, если она не оспорена в суде или арбитраже и не признана ими  недействительной.

 

Сделка может быть недействительной не только в целом, но и в части. Недействительность части сделки не влияет на действительность сделки в  целом, если можно предположить, что  сделка была бы совершена и без  недействительной части (ст.166 ГК РФ).

 

Последствия признания сделки недействительной:

 

1. Возвращение каждой  из сторон другой всего полученного  ею по недействительной сделке (двусторонняя реституция);

 

Примечание. Реституция (от лат. restitutio - восстановление) - возвращение  полученного по договору одной стороной другой стороне в случае признания  договора недействительным.

 

2. Возвращение одной стороне  другой стороной всего полученного  по недействительной сделке. Другая  сторона право на получение  исполненного от потерпевшей  стороны не имеет, а все исполненное  обращается в доход государства  (односторонняя реституция);

 

3. Обращение в доход  государства имущества каждой  из сторон (недопущение реституции).

 

Последствия недействительности сделки определяет суд.

 

Обязательность нотариальной формы и последствия ее несоблюдения. Сделка, совершенная в нотариальной форме, называется нотариальной сделкой.

 

В соответствии с действующим  в Российской Федерации законодательством, обязательному нотариальному удостоверению  подлежат следующие виды сделок:

 

1. договоры купли-продажи,  мены, дарения жилого дома, квартиры  в городе или поселке городского  типа, комнаты, дачи, земельного участка; 

 

2. договоры о залоге  жилого дома;

 

3. все завещания; 

 

4. договоры дарения на  сумму, превышающую пятикратную  установленную законом минимальную  месячную оплату труда, а также  дарение легковых и грузовых  автомобилей и мотоциклов с  колясками; 

 

5. о предоставлении в  бессрочное пользование земельного  участка под строительство жилого  дома;

 

6. некоторого вида доверенности. Нотариальная форма придает сделке  достоверность, вносит в отношения  сторон полную ясность относительно  факта ее совершения и содержания, является бесспорным документом  в случае судебного разбирательства. 

 

Один экземпляр документа  в обязательном порядке остается в нотариальной конторе и при  утрате выданных экземпляров стороны  имеют право получить дубликат.

 

Несоблюдение нотариальных действий влечет недействительность сделки.

 

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК

 

I. Недействительность сделки, не соответствующей закону или  иным правовым актам (ст.168 ГК  РФ)

 

Под требованиями закона понимаются не только предписания законодательных  актов (закон в формальном смысле), но и правила подзаконных актов (распоряжений, постановлений, инструкций и т.д.): "Сделка, не соответствующая  требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или  не предусматривает иных последствий  нарушения".

 

Для признания сделки недействительной достаточно объективного противоречия установленным в законе правилам, отсутствие вины в действиях сторон не исключает недействительности сделки: Закон должен быть известен всем и  ссылка на его незнание недопустима.

 

Последствия: двусторонняя реституция.

 

Недействительность сделки может наступать уже в момент ее совершения (ст.ст.169-170 ГК РФ), или  же после признания сделки недействительной решением суда (ст. ст.171-179 ГК РФ).

 

Недействительные сделки необходимо отличать от расторжения  двусторонней сделки, которые, в отдельных  случаях, производятся через суд. Различие состоит в следующем:

 

1. основанием недействительности  является незаконность самой  сделки, а расторжения - разного  рода дополнительные обстоятельства  при законности самой сделки;

 

2. ничтожная сделка не  создает правовых последствий  и может не порождать право  на возмещение убытков, а расторжение  договора возможно только на  будущее и не лишает стороны  права требовать возмещения ущерба;

 

3. требования о ничтожности  сделки не подчинены срокам  давности, а для требований расторжения  договора действуют общие правила  о давности.

 

II. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной  основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ)

 

В этом случае имеется в  виду не любая сделка, нарушающая требования закона, а такая, которая представляет собой особо серьезное и опасное  нарушение действующего законодательства. Необходимо знать, что "сделка, совершенная  с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна". Вторым необходимым условием недействительности такого рода сделок является наличие хотя бы у одной из сторон умысла: "При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

 

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации".

 

При отсутствии одного из указанных  признаков ст.169 ГК РФ не применяется. Участниками такого рода сделок являются как юридические, так и физические лица.

 

Последствия: односторонняя  реституция или недопущение сделки.

 

III. Недействительность мнимой  и притворной сделок (ст.170 ГК РФ)

 

Мнимая (фиктивная) сделка - это сделка, совершенная лишь для  вида, без намерения создать соответствующие  ей правовые последствия.

 

Признается ничтожной.

 

Мнимой может быть признана любая сделка, в том числе и  заключенная в нотариальной форме.

 

Притворная сделка - это  сделка, которая совершена с целью  прикрыть другую сделку. Признается ничтожной.

 

В этом случае требуется  изменение условий сделки, а в  некоторых случаях - оформление новой  сделки. Если применение правил, которые  стороны действительно имели  в виду совершая сделку, невозможно, она признается недействительной. Последствия: двусторонняя реституция.

 

IV. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным  недееспособным (ст.171 ГК РФ).

 

Признание гражданина недееспособным вследствие душевной болезни или  слабоумия производится только судом  на основании экспертизы. Недействительными  являются все сделки таких граждан, в том числе и мелкие бытовые, они лишены права вносить вклады на свое имя.

 

"Ничтожна сделка, совершенная  гражданином, признанным недееспособным  вследствие психического расстройства.

 

Каждая из сторон такой  сделки обязана возвратить другой все  полученное в натуре, а при невозможности  возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

 

Дееспособная сторона  обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала  или должна была знать о недееспособности другой стороны.

 

В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная  им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого  гражданина". Последствия: двусторонняя реституция.

 

V. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не  достигшим четырнадцати лет (ст.172 ГК РФ)

 

П.2 ст.28 ГК РФ закрепляет за несовершеннолетними право самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Критерием определения законности таких сделок является соответствие потребительского назначения сделки возрасту несовершеннолетнего, а также удовлетворению его жизненных потребностей. Кроме  того, несовершеннолетние вправе вносить  в кредитные учреждения вклады на свое имя и распоряжаться по своему усмотрению.

 

"Ничтожна сделка, совершенная  несовершеннолетним, не достигшим  14 лет (малолетним). К такой сделке  применяются правила, предусмотренные  абзацами 2 и 3 п.1 ст.171 ГК РФ.

 

В интересах малолетнего  совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

 

Правила ст.172 ГК РФ не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать  самостоятельно в соответствии со ст.28 ГК РФ".

 

Последствия: двусторонняя реституция.

 

VI. Недействительность сделки  юридического лица, выходящей за  пределы его правоспособности (ст.173 ГК РФ).

 

Такие сделки именуются внеуставными, совершаются как между юридическими лицами, так между юридическими лицами и гражданами.

 

Внеуставной признается сделка, совершенная в противоречии с  закрепленными в уставе (положении) целями юридического лица.

 

Под целями понимаются не только производственно-хозяйственные, социальные и иные задачи, но также не запрещенные  законом вспомогательные операции, необходимые для достижения цели юридического лица.

 

"Сделка, совершенная юридическим  лицом в противоречии с целями  деятельности, определенно ограниченными  в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не  имеющим лицензию на занятие  соответствующей деятельностью,  может быть признана судом  недействительной по иску этого  юридического лица, его учредителя (участника) или государственного  органа, осуществляющего контроль  или надзор за деятельностью  юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке  знала или заведомо должна  была знать о ее незаконности".

 

Последствия: двусторонняя (редко односторонняя реституция).

 

Примечание. Последствия  ограничения полномочий на совершение сделки (ст.174 ГК РФ). "Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами  по сравнению с тем, как они  определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться  очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях".

 

VII. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним  в возрасте от четырнадцати  до восемнадцати лет (ст.175 ГК  РФ)

 

"Сделка, совершенная несовершеннолетним  в возрасте от 14 до 18 лет без  согласия его родителей, усыновителей  или попечителя, в случаях, когда  такое согласие требуется в  соответствии со ст.26 ГК РФ, может  быть признано судом недействительным  по иску родителей, усыновителей  или попечителя.

 

Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются  правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 п.1 ст.171 ГК РФ.

 

Правила ст.175 ГК РФ не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших  полностью дееспособными".

 

VIII. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным  судом в дееспособности (ст.176 ГК  РФ)

 

Ст.176 ГК РФ говорит о признании  недействительными сделок по распоряжению имуществом. К их числу относятся  сделки, направленные на передачу имущественных  прав третьим лицам, так как цель данной нормы - охрана материального  положения семьи лиц, злоупотребляющих спиртными напитками и наркотическими веществами. Действительны и не требуют  согласия попечителя сделки, не являющиеся распоряжением имуществом, хотя бы они выходили за рамки мелких бытовых (получение дара, принятие наследства). Форма согласия зависит от формы сделки. Попечитель вправе в последующем одобрить сделку, но такое одобрение имеет обратную силу.