Особенности регулирования залога (ипотеки) земельных участков

Вместе с тем, ряд вопросов и проблем ипотеки земли так и остался нерешенным. В частности, по-прежнему не допускается ипотека земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности (п. 1 ст. Закона об ипотеке). Безусловно, это объясняется необходимостью защиты государственных и общественных интересов, так как ипотека земли может бить использована в качестве ее «скрытой» продажи. В связи с чем, на мой взгляд, необходимо более четко прописать возможность ипотеки права аренды земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности на длительный срок (до 15-ти лет и более), поскольку более короткий срок права аренды вряд ли будет достаточным в качестве предмета залога.

Необходимо так же законодательно разрешить проблемы ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Анализ особенностей залога земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать вывод о том, что большая их часть связана с теми или иными ограничениями. Вместе с тем существуют и такие моменты, которые позволяют использовать залог земель сельскохозяйственного назначения как институт, с помощью которого можно преодолеть неоднозначность нормативных предписаний законодателя, установленных в действующих правовых актах.

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие — что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки «работают», как-то половинчато (во всех регионах по-разному и на разных стадиях), да и доверия у населения эти программы, вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом.  С другой стороны, этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

Нормативно-правовые акты

 

1. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 (с изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20.07.1998. - № 29. - Ст. 3400.

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. - 28.07.1997. -  № 30. - Ст. 3594.
3. О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации от 12.03.2014 № 35-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17.03.2014. - № 11. -  Ст. 1100.

4. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 23.06. 2014 № 171-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 30.06.2014. - № 26 (часть I) . - Ст. 3377.

5. О государственной регистрации прав и сделок с ними: Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28.07.1997.  - № 30. - Ст. 3594.
6. О потребительском кредите (займе): Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23.12. 2013. - № 51. -  Ст. 6673.
7. Об инвестиционных фондах: Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. - 03.12.2001. - № 49. - Ст. 4562.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32.

9. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. – С. 3301.

10. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ.-  03.12.2001. - № 49. - Ст. 4552. 
11. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (с изм. и доп.)  // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - Ст. 4147.

 

Специальная литература

 

12. Алексеева Д.Г. Обзор изменений законодательства о залоге / Д.Г. Алексеева // Юридическая работа в кредитной организации. − 2012.−  № 1. – С. 32 - 44.
13. Аюшеева С.Д. Обращение взыскания на жилые помещения / С.Д. Аюшева  // ЭЖ-Юрист. – 2004. – №19. – С. 28 – 41.
14. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства / И.А. Базанов. – М.: Статут. - 2004.  –  342 с.
15. Брагинский М.И. Все о залоге / М.И. Брагинский. -  М.: АКДИ. -  1994. – 416 с.
16. Валуйский А.С. Залог: обеспеченное существование / А.С. Валуйский // Бизнес-адвокат. – 2007. – №4. – С. 5 - 14.
17. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости / В.В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. – 1999. – №9. – С. 30 – 48.
18. Вишневский А.А. Залоговое право / А.А. Вишневский. - М.: Статут. -2003. – 462 с.
19. Власов Е.Н. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения / Е.Н. Власов // Право и политика. – 2007. – №10. – С. 18 – 27.
20. Герасин С.И.  Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий / С.И. Герасин // Закон. – 2007. – №1. – С. 22 – 35.
21. Гольцблат А.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека / А.А. Гольцблат. – М., Статут. 2004. – 468 с.
22. Грачев И.Д. Закон об ипотеке: проблемы и перспективы / И.Д. Грачев // Юридический мир. – 2008. – №2. – С. 17-31.
23. Гришаев С.П. Практика применения залога в России и за рубежом / С.П. Гришаев. – М.: Норма. - 1996. – 346 с.
24. Грось Л.Ю. Залог. Вопросы гражданского права и гражданского процесса / Л.Ю. Грось // Хозяйство и право. – 2006. – №2. – С. 32 – 43. 
25. Гуртов  В.К. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения / В. К. Гуртов. – М.: Издательство РАГС. - 2002. – 103 с.
26. Дедиков С.В. Правовые проблемы страхования в ипотеке / С.В. Дедиков // Жилищное право. – 2007 – №10. – С. 17-23.
27. Журбина Е.С. Заключение договора ипотеки / Е.С. Журбина // Юрист. – 2005. – №7. – С. 24 – 36.
28. Замотаев С.Г. Правовой аспект возвратности ссуд / С.Г. Замотаев // Банковское дело. – 2007. – №6. – С. 6 – 18.
29. Зуйкова Л.В. Предмет договора об ипотеке / Л.В. Зуйкова // ЭЖ-Юрист. – 2006. – №32. – С. 17 – 29.
30. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра / Под ред. Иванова А.П., Бусова В.И. – М.: Норма. - 2008. – 436 с.
31. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве / Л.А. Кассо. – М.: Статут. - 1999. – 308 с.
32. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками / А.Л. Корнеев. - М.: Городец. - 2008. – 478 с.
33. Коротков А.А., Гусев О.С. Обращение взыскания на ипотечное имущество и его реализация на торгах или аукционах / А.А. Коротков, О.С. Гусев // Законодательство и экономика. – 2008. – №2. – С. 14 – 32.
34. Кравец Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки / Н.В. Кравец // Право и политика. – 2007. – №6. – С. 19-27. 
35. Крупин В.О. Жилищная ипотека в России: теория и практика / В.О. Крупин. – М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг». - 2007. – 362 с.  
36. Крушевская М. В. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его  начальная продажная цена в условиях банкротства  застройщика / М.В. Крушевская // Предпринимательское право.  –2011. – № 2. – С. 40 – 52. 
37. Крушевская М.В. Возникновение ипотеки на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика / М.В. Крушевская // Гражданское право. – 2011. – №4. – С. 34 – 48.   
38. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.В. Меркулов. – М.: Юридический центр Пресс. - 2003. – 360 с. 
39. Мочалова В.А. Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки) / В.А. Мочалова // Право и экономика. – 2010. – № 10. – С. 28 – 46. 
40. Мочалова В.А. Публичные торги и аукцион как способы реализации предмета ипотеки: соотношение и проблемы правового регулирования / В.А. Мочалова // Право и экономика. – 2011. –№ 3. – С. 12 – 36. 
41. Моргунова Г.А.  Принцип единой судьбы земельных участков и   прочно связанных с ними объектов / Г.А. Моргунова // Аграрное и земельное право.  – 2006. – № 12. – С. 27-37. 
42. Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации / Л.Н. Наумова. – М.: Викор-Медиа. - 2006. – 240 с.
43. Олейник О.А. Залог в банковском кредитовании / О.А. Олейник // Законность. – 2007. – №7. – С. 27 – 40.  
44. Понька В.Ф. Положения об ипотеке в проекте русского Гражданского уложения / В.Ф. Понька // Адвокат. – 2010. – № 3. – С. 3 – 16. 
45. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. Ема В.С. – М.: Статут.  - 1999. – 462 с.
46. Проскурянова Н.И. Ипотека я России на рубеже столетий / Н.И. Проскурянова // Бизнес и банки. – 1999. – №26. – С. 8 – 19.
47. Пыхтин С.В. Обращение взыскания на предмет ипотеки: спорные вопросы / С.В. Пыхтин // Банковское кредитование. – 2010. – № 5. – С. 21 – 30.
48. Рассказова Н. Ю.  Независимая ипотека в проекте изменений ГК РФ / Н.Ю. Рассказова // Закон. – 2013. – № 3. – С. 20 – 33.
49. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке / А.Е. Русецкий // Право и экономика. – 2006. – №12. – С. 25-34.
50. Русецкий А.Е. Оформление договора об ипотеке / А.Е. Русецкий// Право и экономика. – 2008. – №1. – С. 25 – 38.
51. Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки / А.Е. Русецкий // Право и экономика. –2006. – №4. – С. 28 – 49.
52. Свириденко О.М. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании / О.М. Свириденко // Хозяйство и право. – 1998. – №7. – С. 11 – 23. 
53. Скиба П.В. Торги и ипотека как способы приобретения недвижимости // П.В. Скиба. – М.: МАКС Пресс. – 2001. – 298 с.
54. Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России / К.В. Смирнова // История государства и права. – 2007. – №12. – С. 21 – 37. 
55. Филатова В.Ф. Законодательство о залоге в трактовке Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ / В.Ф. Филатова // Банковское кредитование. – 2011. – № 5. – С. 19 – 27.
56. Цыбуленко З.С. Залог отдельных видов недвижимого имущества / З.С. Цыбуленко // Российская юстиция. – 2008. – №1. – С. 19 - 25.
57. Цыбуленко З.С. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество / З.С. Цыбуленко // Российская юстиция. –2007. – №4. – С. 8 – 17.
58. Цыбуленко З.С. Сделки с недвижимостью и их регистрация / З.С. Цыбуленко // Хозяйство и право. – 2008. – №2. – С. 19 - 25.  
59. Чередниченко С.П. Анализ правовых конструкций ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, принадлежащих одному лицу / С.П. Чередниченко // Право и экономика. – 2010. – №7. – С. 28 – 36.
60. Шабалин Ю.В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации / Ю.В. Шабалин // Правовые вопросы строительства. – 2006. – №2. – С. 12 – 24.

 

Интернет-ресурсы

 

61. www.elibrary.ru - Научная электронная библиотека.
62. http://www.gov.ru/main/page4.html - Законодательные акты Российской Федерации.
63. http://zakonbase.ru/site/zakony/ - Законодательная база Российской Федерации.

 

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. – С. 3301.

 

2 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (с изм. и доп.)  // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - Ст. 4147.

 

3 Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра / Под ред. Иванова А.П., Бусова В.И. – М.: Норма.  - 2008. – С. 215.

 

4 Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 (с изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20.07.1998. - № 29. - Ст. 3400.

 

 

 

6 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. - 28.07.1997. -  № 30. - Ст. 3594.

 

 

7 Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства / И.А. Базанов. – М.: Статут.  - 2004. - С. 117.

 

 

8 Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве / Л.А. Кассо. – М.: Статут.  - 1999. – С. 78.

 

 

9  Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации / Л.Н. Наумова. – М.: Викор-Медиа. -  2006. – С. 104.

 

 

10 Алексеева Д.Г. Обзор изменений законодательства о залоге // Юридическая работа в кредитной организации. − 2012.−  № 1. −  С. 32.

 

 

11  Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. Ема В.С. – М.: Статут.  - 1999. – С. 112.

 

 

12 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. - 28.07.1997. -  № 30. - Ст. 3594.

 

 

13 Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 (с изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20.07.1998. - № 29. - Ст. 3400.

 

 

14 Крупин В.О. Жилищная ипотека в России: теория и практика / В.О. Крупин. – М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг». - 2007. – С. 65.

 

 

15 Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. – 2006. – №12. – С. 25.

 

 

16 Кравец Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки // Право и политика. – 2007. – №6. – С. 19.

 

 

17 Кравец Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки // Право и политика. – 2007. – №6. – С. 19.

 

 

 

 18 Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 (с изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20.07.1998. - № 29. - Ст. 3400.

 

 

19 Брагинский М.И. Все о залоге / М.И. Брагинский. -  М.: АКДИ. -  1994. – С. 208

.

 

21 Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. – 2005. – №7. – С. 24

.

 

22 Журбина Е. М. Заключение договора ипотеки / Е.М. Журбина // Юрист. – 2005. – №7. – С. 24

.

 

23 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (с изм. и доп.)  // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - Ст. 4147

.

 

24Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (с изм. и доп.)  // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - Ст. 4147.

 

 

 

25 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. – С. 3301.

 

 

26 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (с изм. и доп.)  // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - Ст. 4147

.

 

27 Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 (с изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20.07.1998. - № 29. - Ст. 3400.

 

 

 

28 Вишневский А.А. Залоговое право / А.А. Вишневский. - М.: Статут. -2003. – С. 272.

 

 

29 Вишневский А.А. Залоговое право / А.А. Вишневский. - М.: Статут. - 2003. – С. 273.

 

 

 

31 Гольцблат А.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека / А.А. Гольцблат. – М., Статут. 2004. – С. 3

04.

32 Моргунова Г.А.  Принцип единой судьбы земельных участков и   прочно связанных с ними объектов / Г.А. Моргунова // Аграрное и земельное право.  – 2006. – № 12. –  С. 27

 

 

33 Моргунова Г.А.  Принцип единой судьбы земельных участков и   прочно связанных с ними объектов / Г.А. Моргунова // Аграрное и земельное право.  – 2006. – № 12. –  С. 2

8.

 

34 Моргунова Г.А.  Принцип единой судьбы земельных участков и   прочно связанных с ними объектов / Г.А. Моргунова // Аграрное и земельное право.  – 2006. – № 12. –  С. 2

9.

 

35 Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки // Право и экономика. –2006. – №4. – С. 25.