Отдельные вещные права на земельные участки

На сегодняшний день вопросы, связанные с правом собственности и другими вещными правами на землю, вызывают множество споров и трудностей как среди ученых, так и правоприменителей.

В первую очередь, этому способствует несовершенство правового регулирования института земельных отношений.

Право собственности и другие вещные права на землю осуществляются, как правило, в правовой форме. Правовое регулирование – это процесс воздействия государства с помощью юридических норм (норм права) на общественные отношения с целью их упорядочения, развития и охраны в соответствии с потребностями общества.

Правовую основу земельных отношений составляют Конституция РФ, ЗК РФ, ГК РФ, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон РФ «О недрах», другие законы и иные правовые акты Российской Федерации. Таким образом, под правовой основой земельных отношений следует понимать систему специальных законов, нормативных и иных правовых актов, в соответствии с которыми и на основании которых действует и применяется законодательство, регулирующее сферу права собственности и других вещных прав на землю.

Согласно ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

Таким образом, отношения, связанные с осуществлением права собственности и других вещных прав на земельные участки, а также совершением сделок с земельными участками, носят по сути своей гражданско-правовой характер.

Однако согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. А в соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Соответственно, земельное законодательство, исходя из установленного гражданским правом понятия и содержания, например, права собственности или договора аренды, определяет и закрепляет особенности порядка их возникновения и прекращения, а также ограничения прав собственников и арендаторов – по отношению к земельным участкам. При этом глава 17 ГК РФ также содержит нормы, регулирующие земельные отношения. До принятия ЗК РФ 2001 г. они восполняли существовавшие пробелы в законодательстве о земле, но после вступления указанного Кодекса в силу частично стали ему противоречить. Так, ст. 129 ГК РФ было предусмотрено, что земельное и иное природоресурсное законодательство будет определять лишь объем оборотоспособности земли и иных природных ресурсов. ЗК РФ далеко вышел за эти пределы и неоднократно подвергался критике представителями науки земельного права именно по тем основаниям, что те или иные его положения не соответствуют конкретным нормам ГК РФ.

Рассмотрим некоторые противоречия более подробно.

ЗК РФ содержит в себе нормы как публично-правового, так и частноправового характера. На первый взгляд, Кодекс взял на себя несвойственную ему функцию регулирования гражданских отношений. В то время как регулирование вещных прав и оборот земли следовало бы оставить гражданскому праву.

Вследствие такого подхода законодателя получилась коллизия между нормами двух отраслей права.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами. ЗК РФ был принят позже по сравнению с ГК РФ, в связи с чем получается, что при разрешении вопросов в сфере земельных отношений следует использовать нормы ЗК РФ, даже если ГК РФ содержит иное регулирование.

ЗК РФ установил, что, хотя пожизненное наследуемое владение землей сохраняется, земельные участки на данном праве впредь предоставляться не будут. Федеральным законом от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ в ГК РФ были внесены изменения, которые привели положения ГК РФ в соответствие с нормами Земельного кодекса РФ. В настоящее время единственным способом, которым владелец может распорядиться земельным участком, является передача по наследству.

Также ЗК РФ практически свел на нет существование такого института, как постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, запретив дальнейшее предоставление земельных участков на данном праве юридическим и физическим лицам, за исключением учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления. Однако согласно п. 3 ст. 268 ГК РФ данное право может переходить от одного юридического лица другому в случае реорганизации в порядке правопреемства.

Такое сокращение нормативного регулирования данных институтов и прав владельцев можно объяснить желанием законодателя максимально упростить правовой режим земли. Однако такое упрощение представляется нецелесообразным и достаточно сомнительным с практической точки зрения, в частности, данный подход выдержан ЗК РФ крайне непоследовательно: попытка отказа от одних ограниченных вещных прав неизбежно привела к появлению других, поскольку современный отечественный оборот земли не может обойтись одним правом собственности.

При этом эти новые вещные права ЗК РФ регулирует крайне неудачно, обычно лишь называя их, но не раскрывая содержания. К примеру, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ появляется право на использование соответствующей части земельного участка, возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле. Пункт 1 ст. 271 ГК РФ квалифицирует это право как право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Какое вещное право понимает законодатель под понятиями право на использование соответствующей части земельного участка и право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, непонятно. Можно было бы предположить, что это право бессрочного пользования, однако п. 1 и п. 2 ст. 20 и в п. 1 ст. 28 ЗК РФ исключают такую возможность.

Статья 23 ЗК РФ закрепила институт публичного сервитута, устанавливаемого с учетом результатов общественных слушаний, о порядке проведения которых Кодекс почему-то умалчивает. В ст. 262 ГК РФ говорится о земельных участках общего пользования и о возможности свободного доступа на чужой земельный участок. Такого рода нормы, известные еще римскому частному праву, в цивилистической теории всегда рассматривались как ограничение прав собственника (в общественных, публичных интересах), а не как установление чьего-то (причем неизвестно, кого именно, то есть бессубъектного) субъективного права.

Таким образом, следует признать, что попытка Земельного кодекса РФ по-своему урегулировать гражданско-правовые отношения, связанные с землепользованием, оказалась не совсем удачной. Необходимо учитывать, что специфику земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер, а не своеобразие регламентации определенной части гражданско-правовых отношений. С учетом этого должны быть определены предмет и содержание ЗК РФ, из которого необходимо изъять гражданско-правовые нормы.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ задачей Кодекса является установление необходимых публично-правовых ограничений, запретов и процедур с учетом значения земли как основы жизни и деятельности человека и исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву. В связи с чем, ЗК РФ в своем нынешнем виде требует переработки в части регулирования ограниченных вещных прав на землю.

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод, современное состояние законодательства, регулирующего вопросы права собственности и других вещных прав на землю, находится на неудовлетворительном уровне. Пробелы и противоречивость законодательства порождает сложности на практике, рост количества земельных споров.

Сложившаяся обстановка требует внесения соответствующих изменений и дополнений в нормативные правовые акты. К примеру, для устранения существующих проблем могут быть предложены следующие рекомендации:

1. внести дополнения в нормы ЗК РФ, в которых было бы раскрыто более полное и подробное содержание вещных прав на земельный участок;
2. внести дополнения в ст. 284 и 285 ГК РФ, которые закрепят механизм изъятия у собственника земельного участка;
3. внести дополнения в ст. 279 ГК РФ, согласно которым будет установлен сжатый срок исполнения судебного акта об изъятии земельного участка, по истечении которого принудительное изъятие должно становиться невозможным.

 

 

Список использованных источников

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосование 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 05.02.2014   N 2-ФКЗ).

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014)"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.

5. Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2014) // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3032.

6. Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об особо охраняемых природных территориях" // Собрание законодательства РФ, 20.03.1995, N 12, ст. 1024.

7. Федеральный закон от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ 
"О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.12.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

9. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 28.12.2013) "О недрах" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014) // Собрание законодательства РФ, 06.03.1995, N 10, ст. 823.

10. Закон РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 26.06.2007) "О статусе столицы Российской Федерации" // Ведомости СНД РФ и ВС РФ, 13.05.1993, N 19, ст. 683.

11. Федеральный закон от 29.12.1994 N 79-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О государственном материальном резерве" // Собрание законодательства РФ, 02.01.1995, N 1, ст. 3.

12. Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об особо охраняемых природных территориях" // Собрание законодательства РФ, 20.03.1995, N 12, ст. 1024.

13. Федеральный закон от 27.02.2003 N 29-ФЗ (ред. от 21.11.2011) "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" // Собрание законодательства РФ, 03.03.2003, N 9, ст. 805.

14. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Собрание законодательства РФ, 28.01.2002, N 4, ст. 251.

15. Федеральный закон от 22.10.2004 N 125-ФЗ (ред. от 11.02.2013) "Об архивном деле в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 25.10.2004, N 43, ст. 4169.

16. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.01.2014) // Собрание законодательства РФ, 06.10.2003, N 40, ст. 3822.

17. Распоряжение Правительства РФ от 30.11.2005 г. N 2076-р, 2077-р, 2078-р  // Собрание законодательства РФ, 2005, N 50, ст. 5348-5350.

18. Распоряжение Правительства РФ: от 04.03.2004 г. N 315-р, 15.10.2004 г. N 1338-р, 12.11.2004 г. N 1441-р, 13.04.2005 г. N 388-р, 13.05.2005 г. N 574-р.

 

II. Судебно-арбитражная практика

1. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (Вестник ВАС РФ, 2005, N 5, с. 12-24).

2. Постановления ФАС ВСО от 24.07.2002 N А33-16016/01-С2-1962/02-С2, ФАС УО от 15.06.2006 N Ф09-5008/06-С3 // ИПС Гарант, февраль 2014.

3. Постановление ФАС ЦО от 11.03.2005 N А64-2534/04-5 // ИПС Гарант, февраль 2014.

4. Постановление ФАС ПО от 20.06.2006 N А49-629/2006-24-12 // ИПС Гарант, февраль 2014.

5. Постановления ФАС ВВО от 03.04.2007 N А79-6308/2006, ФАС СКО от 04.04.2006 N Ф08-352/2006  // ИПС Гарант, февраль 2014.

6. Постановление ФАС ЗСО от 13.06.2006 N Ф04-3493/2006/23453-А46-10 // ИПС Гарант, февраль 2014.

7. Постановление ФАС МО от 16.08.2004 N КГ-А40/6690-04 // ИПС Гарант, февраль 2014.

8. Постановление ФАС МО от 01.02.2005 N КГ-А40/13218-04 // ИПС Гарант, февраль 2014.

9. Постановления ФАС МО от 22.11.2004 N КА-А41/7464-04, от 10.04.2003 N А12-17236/02-С43 // ИПС Гарант, февраль 2014.

10. Постановление ФАС УО от 25.11.2004 N Ф09-3898/04-ГК // ИПС Гарант, февраль 2014.

11. Постановление ФАС СКО от 03.06.2005 N Ф08-686/2005 // ИПС Гарант, февраль 2014.

 

 

 

III. Юридическая литература

 

1. Н.В. Михайлова, А.А. Иванов Римское право. Юнити-Дана. Закон и право, 2009.
2. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник. Гриф МО РФ. М. Изд. "Проспект". 2014.
3. Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., Жариков Ю.Г., Минина Е.Л., Щуплецова Ю.И. Земельное право. М. Изд. "Проспект". 2014.
4. Болтанова Е.С. Земельное право Учебник - 2-е изд. - ("Высшее образование Бакалавриат") (ГРИФ). М.Изд. "ИЦ РИОР, НИЦ Инфра-М".2014.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М., Статут, 2009.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - М., Статут, 2009.
7. Е.А. Суханов. Российское гражданское право. В 2 томах. Том 2. Обязательственное право. Статут,  2013.
8. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 8-е изд., перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2013.
9. Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал российского права. 2012. N 11.
10. Дегтев А. Земля — объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2012. N 8.
11. Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. М. 2013. Изд. "Инфотропик Медиа".
12. Ерофеев Б.В.  Земельное право России. Учебник для вузов. Гриф МО РФ. М. 2014.Изд. "Юрайт".
13. Жаворонкова Н.Г. Земельное право. М. 2013. Изд. "Проспект".
14. Н.Г. Жаворонкова, И.О. Краснова. Земельное право. учебник. Юрайт, 2013.
15. Земельный участок как объект вещных прав: историко-правовой аспект. Давыдова Е.И., Усманова Л.Ф. Вестник Тюменского государственного университета. 2013. № 3.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой/Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., Юрайт-Издат, 2012.
17. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2013.
18. Мелихов А.И. Право частной собственности на земельные участки: конституционно - правовой аспект: Дисс. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2009.
19. Зенин И.А. Гражданское право. Юрайт, 2014.
20. Понятие земельных отношений, их классификация и структура: Конституционно-правовой аспект. Вараксина И.В. Черные дыры в Российском законодательстве. 2013. № 5.
21. Разграничение государственной собственности на землю: проблемы правоприменения. Серебренникова С.А. Журнал Сибирского федерального университета. Серия: Гуманитарные науки. 2012. Т. 5. № 2.
22. Борзенко А.П. Русское гражданское право. М.Статут, 2012.
23. Ахметьянова З.А. Вещные права в гражданском праве России // Правовое регулирование имущественных отношений / под науч. ред. проф. З.М. Фаткудинова, доц. З.А. Ахметьяновой. Казань: Изд-во «Познание» Института экономики, управления и права, 2009.
24. Тихомиров М.Ю. Жилищные права и их защита. Практическое пособие М. Издатель - Тихомиров М.Ю. 2014.
25. Емелькина И.А. Система вещных прав на землю в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках // Законодательство, 2010. № 12.
26. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. Изд. Статут, 2011.
27. Мейр Д.И. Русское гражданское право. М.Статут, 2012.
28. Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал российского права. 2012. N 11.
29. Суханов Е.А. Российское гражданское право. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. М.: Статут. 2010.
30. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 1.Общие положения. - М., Статут,  2011.
31. Н.В. Михайлова, А.А. Иванов Римское право. Юнити-Дана. Закон и право, 2009.
32. Джесси Рассел. Земельный сервитут, 2012.